在法国，很多人为了减轻未来的遗产税负担，会选择生前将房产转赠给子女。这在税务筹划上确实有不少优势，但并非所有资产都适合传给下一代。前法国公证人科拉莉·达文（Coralie Daven）就亲身遇到过一起“看似慷慨，实则有害”的房产转赠案例。




原本看起来是一份好礼，却可能是“毒苹果”
2021年，时年68岁的劳伦斯（Laurence）前往达文的办公室，计划将自己在法国南部昂蒂布（Antibes）的两套公寓提前赠与给35岁的独生女。

这两套公寓各约65平方米，市值约35万欧元，主要用于短租经营，每年带来约5万欧元收入。乍看之下，这笔房产赠与不仅能提前完成财富传承，还能让女儿获得稳定的额外收入。

“这是很常见的请求，”达文回忆说，“很多父母希望在有生之年把财产规划好，一方面降低税负，另一方面也帮助孩子改善生活。”

却忽略了房产背后的“隐藏债务”
最初，达文建议采用“完全产权赠与”的方式处理。但在进行背景调查时，她意外发现：这两套房产早已被法国财政部门登记为抵押资产，用于担保房主（也就是劳伦斯）尚未缴清的税务欠款——金额高达2万欧元。

“劳伦斯从未提起过这事，可能是因为尴尬，或者她根本没意识到这会影响继承。”达文解释说。
事实上，一旦房产被政府设定法定抵押，即使产权变更，这个债务仍会转嫁给新房主。

这意味着，如果将这两套房产直接赠与女儿，相当于让她背上了一笔并不属于她的税务负担。

“原本是希望帮孩子，结果却可能拖累她。她根本无力承担这些债务。”达文表示。

不仅要承担债务，捐赠本身还要付高额费用
如果女儿接受赠与，那她必须尽快缴清债务，否则法国财政部可能启动强制拍卖程序，将房产拍卖抵债。虽然法律上没有规定债务多久之后必须强制执行，但这类程序往往不可预测，且一旦启动，就很难挽回。

而更让人吃惊的是——即便暂不考虑债务问题，这笔赠与本身的手续费用就超过4.1万欧元：

• 公证费和文件起草费：14789 欧元
• 赠与税及相关行政费用：26411 欧元

“总费用几乎是债务的两倍。”达文指出，“这对于一个只有少量退休金收入、靠租金勉强维生的母亲来说，完全没有经济意义。”

她建议，如果劳伦斯真的希望给女儿留下房产，最好的方式是先出售其中一套还清债务，再将另一套进行赠与。不过，这个建议当时并未被劳伦斯接受。

有时候，最好的决定是“不做任何决定”
得知实情后，劳伦斯一度情绪激动，但在冷静思考后，她意识到公证人是为她和女儿着想。数周后，她甚至特地再次联系达文表示感谢。

“很多人以为我们公证人的工作只是办手续、签字，但实际上，我们最重要的职责之一，是提醒客户——什么时候该按下暂停键。” 达文总结说。


来源：FIGARO immobilier       编译：ChatGPT