2005年法国的房价会下跌吗？

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2005年法国的房价会下跌吗？





　　法国的房地产经历了8年的连续上涨，目前的价格已经达到了很高的水平，贷款的利率还是比较低，购买者也不像以前那样可以为买房而做出任何牺牲。那么，房地产市场会回落吗？曾经有业内人士在去年预测房地产价格会有所下降，但是事实无情地粉碎了这个预测，去年从全国平均水平看，价格上涨幅度达11.5%。其中有两个省上涨幅度最高，上塞纳河省和瓦兹河谷省分别为14%和17%，不过原来上涨最快的巴黎目前价格趋于平缓。总而言之，房地产价格从1998年开始直线上升，某些类型的房子价格达到了难以置信的高价位，FONCIA集团的副总裁预测说：“可以预测房价上涨将趋缓甚至停止。”农业信贷经济研究部主任则认为2005年的房地产市场开始会持续现在的形势，接下去可能会下降。以下是专家对市场的分析。



　　　　　　　　　　　　购买者的预算已经达到极限



　　从1998年以来，家庭收入的涨幅在25%，但是旧房的价格上涨了88%，新房的价格上涨了55%。这个明显的差距被贷款的低利率抵消了一部分，贷款固定利率从7%下降到4%。不过贷款的期限却延长了，平均期限达到18年，最长达25年。购买者的偿还能力已经很难抵御价格的上涨压力，支付能力的指数从1999年就开始下降，现在降到1995年初的水平，当时的房地产市场处于最糟糕的时期。



　　　　　　　　　　　　对地点和面积让步也达极限



　　为了面对房价的上涨，购买者不得不开始远离市中心，向郊区或一些以前不被看好的区发展，巴黎和外省都遇到这种情况，结果是引起这些地区的房价也迅速上升。购买者用减少房子的面积来抵消价格上涨，但是面积和地点上的牺牲也是有限度的，这个限度现在已经达到了极限。



　　　　　　　　　　　　　　　市场交易缩水



　　根据FNAIM房地产集团公布的统计数字，交易数量开始下滑，而要出售的房子数量开始上升。第一次购房者因为没有旧房出售带来的收入，仅靠贷款没有能力购房，所以这样的购房者日益减少。有能力购买者也对看中的房子狠砍价，而且非常挑剔。至于想卖高价的房主，结果是找不到买主。高档住宅更是如此，房主开出的价惊人，无人问津，最后不得不作出很大的让步才能出手。以前这类高档住宅主要的买主是外国人，现在这个消费群也在减少。



　　　　　　　　　　　　业内人不信房产市场会崩溃



　　尽管出现以上的警戒信号，业内人士拒绝相信市场会再出现1980年和1990年巴黎房地产市场曾遇到的崩溃形势。当时的情况是房地产价格在1985年至1991年期间翻了一倍，而在1992年和1998年之间跌了50%，其中的一个重要原因是有人恶意炒房地产。目前的情形是购买者都是个人，他们的买房目的是居住或投资。另外当时的新房很多，所以卖家减价抛售。现在的购买者很多是为退休着想，把钱投资到房地产上。



　　　　　　　　　　　　贷款条件有可能会更严格



　　固定利率的长期贷款在2005年可能保持5%以下的利率，但是如果经济增长幅度和就业上升，利率可能会上升到5.5%。有些银行决定不再发放20年以上的贷款，不过新的零利率贷款可以帮助购买者弥补资金上的不足。



　　　　　　　　　　　　　　新房储存量增加



　　这个因素可能会促使房价下降。新房以每年40万套的速度增长，但是经统所预计从2005年起新房的需求量为29万套。由于罗比安法（这个法案对买新房投资的人在税务上有优惠政策）的刺激，购买新房投资的个人增加。有一个潜在的危险是2年后当大量按照罗比安法购买的新房进入租房市场后，势必会引起租房价格的浮动，达不到推销商许诺的租价，租金就有可能不能完全抵消还贷额，这样他们就有可能急于抛售房产，由此增加房地产市场的供应量。



　　因此，高价和购买力的差距将导致房产价格的下降，只是现在我们无法预测价格的下降将在何时发生，有可能是三个月后，也可能是一年或两年后。



　　　　　　　　　　　　最好请等待最佳购买时机



　　如果您目前的住房还可以，不是特别急需购买房产，那么您最好等待一段时间再换房，届时价格会停止上涨，您的购买力也增强了，并且还可以寄希望于价格的回落。假如您的需求刻不容缓，您只有在高价位购房，但是您可以多讨价还价。您还要意识到长期贷款的弊病，就是还贷期越长，利息越高，例如25年的还贷期，以4%的利率计算，5年后您仅还掉13%的贷款，到时您如果想卖掉换更大的，房价又下跌了，那您就亏大了。