贷款买房，至少该住几年才合算？

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  贷款买房，至少该住几年才合算？
  
  ——全法房产盈亏晴雨表一览
  


  
  http://www.oushinet.com　　　　欧洲时报
  


  
  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
  
   
  
  
   
  
  
   
  
  
   
  
  
   
  
  
  
   
   
   
   
   
   
   
    　　购置房产是人生的一件大事，更是家庭经济投资的一项重要负担，大多数家庭为此都要背上沉重的债务，少则十年，多则二十年甚至三十年。虽然说贷款买房的负担很重，但是人们为此可以成为业主，与租房交租金相比，每月偿还的贷款不是有去无回的，而是帮助自己成为业主的一种投资手段。不过，贷款买房，同时也意味着家庭长期债务上身，另外还有一笔数额可观的公证员费（frais de notaire）要准备！如果买了房子不到一两年就想出手，多数情况下是非常不合算的，因为你可能还没有真正成为业主。很多人都会关心的问题之一就是：“我贷款买的房子，需要还款至少几年才真正属于我呢？要等几年才能考虑转卖呢？”
   
    　　《6000万消费者》杂志为此专门做了一番计算，并设计出一组表格，针对全法各大城市的不同情况进行数据调查，我们将之称作“全法购房盈亏晴雨表”，大家可以参见下文所附图表，作为一种参考。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　晴雨表的设计依据
   
    　　近两年房价不断上涨，为此，专家设计的这套表格还是基于比较谨慎的态度来测算的。在结合了两个可变参数（贷款年限和房价变化）以后，在众多城市房产变化的表格里，编者测算出不同情况下至少应居住几年，才能使房产投资在经济角度上与租房相比更合算、实惠。
   
    　　为了计算各个城市的不同情况的预测，其他方面的因素也是编者设计这套表格时搜集的重要依据。其中包括由全国房产经纪人联合会（Fnaim）提供的各地房屋租金（以2006年第一季度报告为依据）及房价（以2006年第三季度报告为依据）的平均数据。
   
    　　编者所采用的各城市的平均利率是根据网上银行保险代理Empruntis提供的数据为依据，每个地区的数据都以2006年11月1日为基准。
   
    　　对于购房行动的估算，编者还把购房的公证费用、保证金费用、1％贷款资金材料费（最高1000欧元）、提前还款时的补偿金（最高不超过还款额的3％）以及每年贷款保险金0.3％等因素也考虑在内了。
   
    　　其他影响表格的数据还包括：房屋杂费的变化（以每年每平米上涨10欧元为准）、各城市的地产税金额等等。另外，编者还假设家庭购买房产的个人资金额占全部房产金额的15％，不过这笔个人资金与长期贷款的结果相比影响力并不大。
   
    　　至于对房屋租金的测算，编者做的假设是每年租金上调的平均幅度为2.5％，同时也把租房所能节省的个人存款获得的利润也归纳计算在内（假设这笔存款数额相当于个人买房所准备的15％个人资金，存银行所获净利息为每年2.5％）。
   
    　　根据以上因素计算的结果可以帮助大家了解买房所承担的风险，特别是如果你准备贷款的年限超过20年的话，更要仔细考虑和比较了。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　如何解读“晴雨表”？
   
    　　《6000万消费者》杂志所列举的全法39座城市房产晴雨表，目的是计算出所购当地房产最好要待几年才能使购房行动在经济上获益。例如购买一套60平米的公寓，应至少居住几年以后，这项物业财富与租房相比更加有利？这个测算还与购房者的贷款年限（10年、20年或30年）以及房价的变化息息相关。因此，编者对每个城市都根据购房者的贷款时间长短及对房价变化的三种不同情景预测结合在一起得出的：
   
    　　◆第一种为乐观预测：假设购房后的前三年房价每年上涨5％，接下来每年上涨3％（这是代表对法国房价今后很长时间的趋势预测）；
   
    　　◆第二种为中性预测：假设购房后的前三年房价不涨不跌，接下来每年上涨3％；
   
    　　◆第三钟为悲观预测：假设购房后的前三年房价每年下跌5％，然后接下来每年上涨3％。
   
    　　◆以全法房价晴雨表（见上图）为例，如果房价市场趋势为中性发展，既房价呈现停滞状态，那么一个贷款期为20年的购房户，必须在新购置房产中居住满7年才能在经济角度上盈利；在悲观发展趋势下，即购房后房市下跌，那么他要等至少10年才能使其物业资产价值超过租房情况下的盈利状况；相反，如果房价继续上涨，那么该购房户只需在新购房产中居住满3年即可获得收益。在最坏的预测下，一个贷款30年的购房户将在突然逆转的楼市中受困，因为他必须耐心等待13年才可以扭亏为盈；相反，如果房价继续以强劲姿态上涨，那么即使贷款期长达30年也可以在3年后脱困，对购房户的经济负担影响不大。
   
    　　◆在每个城市的表格中，编者都注明了当地房产每平方米的房价和租金的平均数，相关的评论是杂志编者与Credit foncier共同合作研究的结论。
   
    　　我们所列举的是部分城市的房价晴雨表，仅供参考。