房屋转租或分租的一些规定

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房屋转租或分租的一些规定





　　在法国租房一直不是一件容易的事情，尤其在巴黎地区更是难事。许多年轻人还是囊中羞涩的在读大学生，面对高昂的房租和苛刻的条件，不得不转而寻求其它方式的租房，比较常见的方式就是几个人合租一个公寓（colocation）。除此以外，另外一种租房方式也渐渐多了起来，那就是转租或分租（sous-location），即持租房合同的房客将所租房子的一部分再租给其他人。不过，转租方式原则上是不允许的，因为这种形式容易引发纠纷。所以，转租或分租最起码的条件是必须获得房东的书面允许。



需获得房东的书面同意



　　作为房客，如果您希望合法地把所租房子转租一部分予他人，唯一的合法途径是获得房东的书面同意（一些特殊住房情况除外）。



　　您可以通过带回执的挂号信向房东提出做“二房东”的请求，在信中要说明您为什么要把房子转租予他人，从哪一天开始您准备转租，最重要的是最好要讲明转租的租金是多少。事实上，如果被转租者所要交的租金费用比其直接房客的租金额还要多的话，房东有权要求收取差价。



在解除租房合同的情况下



　　但通常情况下，房东是不大倾向于同意将房子经其房客之手再转租给别人的，因为这样会减少对房客的约束力。因此，多数房客都是在未经房东同意的情况下私自转租其住房的，一方面是由于他们不希望遭到房东的拒绝，另外一方面也不想引起房东的猜忌。事实上，如果被房东发现这种未经允许私自转租的行为，一般都会面临解除租房合约的危险。一旦非法“二房东”被赶走，“二房客”（sous-locataire）也无法逗留了，因为在这种情况下，他成为了非法占房者。



房东同意条件下的转租或分租合同



　　如果房东同意其房客将租房转租或分租，那么“二房东”（即转租人）与“二房客”（被转租人）之间的任何约定都不受房东的约束，可以由他们之间自己商议决定。
虽然转租者和被转租者之间的转租合同订立并不是必须的，但这样一个由双方共同订立的白纸黑字的书面合同，可以避免一些将来可能发生的纠纷。



　　在合同中，要说明租赁性质及时限，转租的每月租金约定，每月付款期限及付款方式，转租人与被转租人相互间的责任和义务，入住和搬走的条件（形式及通知解除租约的时限）等等。



如果没有签转租或分租合同



　　如果两者之间没有签订任何形式的租赁合同，一旦出现问题则以民法的相关条款处置。例如，如果被转租人在入住之前没有与转租人一起做房屋状况证明的检查，那么就会被推定在承租时房子状况良好，而且必须在租赁期间保持这种良好状态。另外，如果签了转租合同，一般要说明提前解除租约的时限，但是如果没有这样的合同，那么转租人可以要求被转租人在任何时候搬离，但不管怎样，被转租人至少可待三个月。



“二房东”的双重责任



　　作为直接房客，一旦成为转租人就必须承担双重职责。



　　首先，作为转租人，他必须遵守转租合同的约定，有责任为被转租人提供状况良好的住房环境并负责维护，他还必须为其保证一个舒适的生活环境。从他这方面而言，还必须负责一些必要的住房修理工作，分担一部分本应由房东负责的修理任务（例如修理暖气或重装电路等等），这部分费用也可以要求房东负责。



　　其次，作为房客，转租人与房东之间签有租房合同，必须遵守合同的各项规定，即使自己不住在那里，也必须承担房客应尽的义务。他必须对被转租人的不良行为及过失负责，特别是像房屋受损坏或邻居抱怨噪音等情况。



　　相反，房东和被转租人之间没有任何相互直接的义务。然而，如果转租人不再支付房租给房东，房东还是可以收取被转租人应付的租金的。



留宿与转租有区别



　　如果不经房东同意（或者即使遭到房东拒绝），仍然私自将房子转租予他人，这种行为一旦被查出来，房客为此将被解除租房合同。



　　相反，每个房客都有权自由邀请家人或朋友留宿（héberger）在自己的租房里，无论一两天还是一年半载都不会受到约束。事实上，与留宿者一起分摊租房的各类费用（包括房租、杂费、电费、煤气、电话费等等）都是允许的，且与分租行为的区别实在不多。但法律上认为房东无权干涉房客的私人生活，因此，许多私自的转租或分租行为与留宿之间的区别很难分辨，房东很难获知或分辨。



做“二房客”的危险



　　作为“二房客”，没有法律认可的租房合同的保护，因此，他无法申请任何房补，或者青年担保“Loca-Pass”、地方补贴及工作补贴。



　　另外，由于没有任何付房租的证明（房租单据），如果以后想自己出去租房，许多房屋出租人都要求这类证明房客经济能力的证明，那么“二房客”就缺少这类重要证明了。



　　最后，一旦“二房东”的租约期满不再续约，“二房客”无权要求与房东签新合同（除非能证明其与“二房东”曾经是同居关系），只能走人。