买卖店铺篇（八）

Pascal

　巴黎的林先生问：我在巴黎有一家日本餐馆，因为要做别的生意想将其卖掉。我已经找到了买方。但是，租约里规定买方必须签署一份金额为一年租金的银行担保。买方不愿意签署。请问，在这种情况下，房东有权反对我们出售餐馆吗？我们可以签署转让协议吗？

　　律师回答：

　　原则上，房东无权禁止卖方转让营业资产。但是，由于租约权是被转让的营业资产的一部分，在商业租约中有可能出现限制转让租约权的条款。房东因此有可能对营业资产的转让附加一些条件。下面我们就来介绍一下这些条款的种类。

　　◆同意条款：此种条款授权房东在转让营业资产时有权审查转让的合法性﹑合理性以及购买人的偿付能力。如果您的租赁合同中写进了这种同意条款，那么在营业资产的最终转让前，您必须征得房东的同意。房东的拒绝授权转让并不是起决定作用的。如果房东的拒绝不合法，您可以向法院起诉，法院有权授权转让。

　　◆与转让租约权的形式有关的条款。此类条款规定在转让营业资产时必须遵循特定的手续。常见的条款如下：

　　- 规定转让租约权的时候房东必须在场，或者必须告知房东转让租约权的事宜。在这种情况下，需要告知房东转让租约权的文件签署的时间和地点，但是不需要征得房东的同意。如果房东在转让租约的过程中一直被告知转让的事宜，即使在签署转让文件时不在场，也不影响转让文件的签署。但是一定要保证在转让前充分告知房东转让事宜。有时，告知的限期在租约中注明。如果租约中未注明，则应该在八天内以带回执的挂号信的形式通知房东。

　　- 规定转让租约权时房东必须在场的情况，并且转让文件必须通过公证人签署。

　　- 规定转让租约权的文件必须通过公证人。

　　- 规定转让租约权的文件必须通过房东指定的公证人。

　　以上这些条款如果存在于商业租约中，转让双方就必须遵守。否则，转让就不合法。房东可以要求解除商业租约或者拒绝延续租约并且不支付补偿金。而且，转让后也无法通过其他程序弥补未履行的手续。

　　综上所述，如果您的租约中已经明确规定在转让营业资产的时候，买方需要获得银行担保，您就必须遵守。如果房东的要求过于苛刻，您有权向法院起诉，请求法院授权转让。

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