转帖 如何高价迅速出售房产？

Pascal

【欧洲时报网】无论是否面临危机，找到一个买主不是一件易事，尤其是在乡村地区或是带有缺陷的住房，但也不应为此而灰心,在卖房方面有一些诀窍，以下介绍成功卖房的一些建议。

虽然目前利率降到历史低谷，但房市交易仍只是勉勉强强地回升，是卖主的错吗？不是。但房地产业的专家们注意到有些卖主显得太贪心。要想以好的价钱迅速出售一套住房，首先取决于确定一个公道合理的价钱，尤其是在目前房市仍很困难的情况下。也应该考虑选择一个好的中介人和强调房产的优点。

一、根据市场确定合理价格

当我们决定出售住了多年的一座房屋或经过建筑师重新设计的一套公寓时，想确定房产的价值并不太容易。首先不应该根据最近几个月内的房价行情。2009年参考2008年的房价售屋的卖主，平均花了4个多月的时间才卖出房产，而考虑到房市的变化定价的卖主则大大缩短了房产脱手的时间。

因此，过于贪心的卖主有可能被迫在几个月后降低价格，这还不如一开始就定出一个公道合理的价钱。据公证人公会的数据，目前除了巴黎市的房价跌幅微弱以外，在其他地区，按地点和建筑质量，房价跌幅介于10%和20%之间。卖主可以到一些房地产中介公司了解一下类似的待售房产的标价。

不要忘了在售价上减掉大约5%的中介费用。然后列出待售房产的优点和缺点：譬如房屋状况、面积、房间数目、面临花园或带阳台、是否靠近学校、商店、交通是否方便等。

在巴黎市和大巴黎地区，卖主可以上网（www.paris.notaires.fr),透过“Immonotairesargus”栏目查询公证人出售的房产数据，通常每次查询平均须付10欧元。公证人列出的价格是净额，不包括各种费用和佣金。

确定好了价钱之后，还得自问一下是否是售房的好时期。

二、趁好季节出售房产

按房地产中介行业的说法，房市没有季节之分。但买主在夏季比在冬季对一座带有漂亮花园的房屋或客厅旁边开满花的阳台更感兴趣。应该避免在某些时期卖房，譬如在年终节庆或暑假期间。

要知道，有小孩的家庭通常在春季看房子，以便在学校开学之前搬入新居，或是在秋季看房子，以便于一月时搬家。

在学年结束时，考取业士文凭（BAC）或准备上大学的孩子的家长，会考虑为小孩的开学购买一间单间公寓套房（STUDIO）或一房一厅的公寓。

三、认真选择房产中介

随后要决定是由卖主自己还是委托房产中介人出售房产。如果卖主有时间和精力透过刊登广告启事自己售房，这可节省一笔中介费用。刊登广告费比中介费便宜很多，譬如在著名的《De Particuliera Particulier》周报上刊登广告的费用介于75欧元和160欧元之间（如果立刻在因特网上刊出，另加8欧元）。

不必在很多家媒体上刊登广告，应该选择在你的地区或城市具有良好广告效果的广告媒体，譬如地区报纸的房地产广告网站。如果在几个不同的媒体上刊登广告，务必注意广告文词是否一致，价钱是否一样。

广告刊登之后，就等访客打电话来订约会，然后安排在晚上、周末或其他时间参观房子。在访客来看房子期间，卖主不应该滔滔不绝说个不停。房地产中介专家指出，这时候“沉默是金”，卖主最好只说明重点和回答访客的问题。

专家还建议卖主为每位访客准备一套小档案，包括房子的平面图、房屋状况的完整描述，并且附上一些照片等，这样可以加深访客的印象。如果不想整个周末伤脑筋安排访客参观房子，卖主可以委托房地产中介公司。

如果房主不想整个周末伤脑筋安排访客参观房子，可以委托房地产中介公司代劳。

如何选择中介公司?首先并不是给房产估价最高的公司就是最专业的公司，有时甚至相反。巴黎的一位公证人建议房主依靠"口耳相传"的方式，向周围邻居和亲友打听情况，然后选择房产附近街区的一家中介公司，因为这些公司非常熟悉街区的行情。

委托房产中介公司售房需要付多少中介费？如果透过公证人售房，收费比例统一，各种税费不算在内，相当于售价的5%，最多45735欧元，超过这个数目，收费比例减为2.5%。至于房产中介公司的报酬则由公司自由决定，通常占售价的5%，但一些高档房子的中介费可经由谈判降到3%。

房产中介公司必须在店里明确标示收费标准。收费的多寡取决于合同形式。合同有三种：普通合同（CONTRATSIMPLE）允许房主委托多家房产中介公司售房，独家合同（CONTRATD'EXCLUSIVITE）只委托一家公司售房，混合合同（CONTRATMIXTE）委托一家公司售房，同时房主可保留靠自己的能力售房的权利。房主如果想把房产迅速脱手，也可把房产提交拍卖。这种售房方式的好处是在3个月内就可把一切（文件、看房、出售、付款）搞定，由买主支付相当于售价10%至15的费用。但卖主必须按1%的比例支付一笔捐金和鉴定费以及安排看房的费用。

四、强调房产的优点：

一位房产中介经纪人建议房主事先略微装修布置房产，以便突出房产的优点，给房产增值。一间阴暗的房子或房间里乱七八糟常会吓跑访客。通常买主的第一个印象就决定了一切。一位经纪人说："通常买主不到30秒钟就对房屋、整修费以及准备出的价有了一个概念。"因此房主可事先粉刷一层油漆，使房间看来明亮、搬走所有无用的堆积物，以使得房间显得宽敞、把客厅收拾整齐、打开面朝花园的玻璃门窗、开灯照亮太过阴暗的前厅等。

五、留给自己谈判的余地：

很少有买主不讨价还价就立刻接受房主的价格。即使待售的房产不需要装修，可立刻居住，房主仍应该为自己预留5%的讲价余地。相反的，如果需要施行大的装修工程，买主常会按标价要求减价15%，因此房主必须一开始就考虑到贬值的可能性，避免损及房产的现值。

以上这些诀窍如果能巧妙善加利用，就能以好的价钱迅速售出房产。

（编辑：五月）