共同房产主的职责和规章

Pascal

　祝贺您！多年夙愿终于实现：您买了属于自己的房!　　确实，购买房屋使您成为房产主人。不过，根据您所拥有的房产类别，您可以成为“货真价实”的房主，或是与他人相互依存的“共同房产主”（copropriétaire）。只有购买独立房屋（villa、maison、pavillon……）者才是独立房产主人。如果您买的是一幢大楼里的套间房（appartement），即既有个人产业部分，又有共同所有部分，您同左右邻居于是都是“共同房产主”，大楼是你们的“共同房产”（lacopropriété）。不过，如果您买的是独立房，但它属于一组房产，拥有者是不同的两人或两人以上，那么您仍然属于“共同房产主”之列。小区式的花园房（pavillon）也因同样原因，可以成为共同房产。在共同环境内生活，人人都必须遵守规章，只有这样，才能保证个人的自由不受侵犯。以下简单向您介绍共同房产区的活动内容和规定。　　　　　　　　　　　　　　　　共同房产管理有规章　　既是共同房产，必然有所有房产主应该遵守的规章（règlementdecopropriété）。该规章制度必须包括的内容有：相关楼盘的用途、共同使用部分和私家使用部分的分配划分、共同使用部分的管理方式、全体房产主大会（assembléegénérale）安排以及公共杂务费用分摊要点。　　共同环境的安全和保护也属于规章范围。例如禁止使用煤气在户外烧烤、不能在公共场所堆放个人物件或是危险品。规章里还可以包括建议性的非强制性条文，目的在于改善集体生活环境，或是协调日常活动，使之更方便，更融洽。例如公共设施的安装、外部门窗色调的统一，开辟绿地，等等，共同业主都可以在全体大会（简称为AG）上以民主方式讨论决定。　　当您买了自己的套房，自然而然就成为了共同房产主，但法律上不存在书面文件，说明您接受或是不接受上述规章制度；您在买房办理手续时，会收到有关的规章文件。　　　　　　　　　　　　　　　　公家和私家范围要分清　　要注意的是，个人在属于私产范围内的地盘，可以自由决定一切（例如装修、增加内部设施），属于同他人共有的部分，任何动作事前都必须征求全体房产主大会同意后才可动工。另外，即便在您自己所有的房产范围内，在墙上开启一个新窗户都有严格规定，应向有关人员咨询后再作决定，免得邻里间产生纠纷。　　　　　　　　　　　　　　　　管理共同产业的关键人物　　一个共同房产必须由专门的理财人管理，叫做syndic。这位理事可以是专业人士，也可以从共同产业主中推举；一般的小型住户团体比较倾向于采取后一方案。对于负责管理全体户主共同财产的这位人物，无论他是专业的还是志愿者，全体大会必须确实了解其身份符合法律规定，即具有治理房产的资格，有未过期的专业执照；他在银行里拥有经济担保（garantiebancaire）和民事责任保险（assuranceresponsabilitécivile）。理财管理人的任期一般是一年，最长可以担任三年。　　管理人同管理单位间签有合同，合同中写明报酬金额（包括固定部分及特定项目提成率）和管理项目内容。理事者的职责主要是管理日常事务：保障共有财产部分的保养和维修、负责雇用或撤换人手，例如园丁、守门人、清洁工等。所有由理事经手启动的保养维修工程，都由其本人记载在《维修保养登记册》内，注明他的资格、写上日期、工程性质、完成全体大会表决选定工程的情况，等等。　　管理人对所有房产主负责，处理与他们有关的信件，通知开全体大会、同共同房产主的代表机构“共同房产主工会”（syndicatdespropriétaires）协同研究支出情况，负责收杂费（charges），列出明细账目，在发生房产主拖欠纳款情况时，代表房产主与司法单位交涉，协助后者执行决议。　　　　　　　　　　　　　　　　　共同房产主工会　　共同房产主工会又称《工会委员会》（conseilsyndical），是由全体大会选举产生的志愿者小组，代表全体房产主利益，是维系管理人和住所各家房主之间关系的纽带。管理人建议进行的保养或维修工作，工会有权确定其执行方式，并“货比三家”，挑选质量和价格比最佳的企业承包。该组织应该对管理人的工作进行监督和检查，及时发现和纠正账目漏洞。它并可以以维护全体房主利益之名，将部分房产主告上法庭。反之，个体房主也有权控告共同房产主工会。管理人的工作如果有问题，工会可向对方发出带回执的双（AR）挂号信，要求他召开全体房产主大会。在对方拒绝的情况下，工会有权在发出催促后，自行召开大会。　　　　　　　　　　　　　　　　共同房产主全体大会　　共同房产主全体大会在正常情况下每年召开一次，就共同房产现况进行讨论。全体大会必须在上年度开支结算后6个月内召开，会前以挂号邮件方式向每位房产主发出通知。房产主是否参加由个人决定，因为会上将讨论与家家户户有关的事宜，最好还是参加。在不能出席的情况下，可以将本人投票权委托给其他人，邻居、朋友、亲戚或配偶；但不能委托给管理人、他的配偶及在他手下工作的职工。会议通知书必须在会前15天到达房产主手里，并附上下列文件：预算方案、头一年开支明细账目、债权债务情况、需要在大会上讨论表决的工程合同或需要改变的维修公司合同，等等。　　　　　　　　　　　　　　　　全体大会如何进行？　　要想在大会上提出您建议的方案，事前必须将它以带回执挂号信方式寄给管理人，列入大会讨论日程。开会那天，所有与会者需要签到（不能出席但委托他人者也计算在内），以便了解缺席情况，事后可以给他们寄去大会情况汇报。统计人数的另一原因是通过决议需要一定数量的保证，出席人数过少会使会议无法正常进行。　　共同房产主全体大会开会第一项是选举执行主席，管理员是当然秘书，另有两个是监票人。大会然后任命共同房产主工会，对于管理员提供的账目和完成的工作给予（或不给予）交卸清楚证明书（donnerquitus）。　　根据事前决定的日程，大会将提案一项项交付与会者讨论、辩论，最后以表决方式作出决定。每次的提案都由执行主席明确提出，同时通知与会人若是希望它通过所需要的票数。每次表决时，为达到多数的标准，所需票数会因为议案的重要程度高低而变化。　　　　　　　　　　　　　　　执行“千分制”计算票份额　　在投票时，各家各户拥有的票份额并不相同，计算方式采用所谓的“千分制”（millième）,也即同是一户人家，由于在共同房产楼内占有的面积大小不同，因而每户人家拥有的投票比例也是不同的。这并不等于拥有最大比例的人家可以垄断会议。按法律规定，如果一户房产主拥有的票比例超过了其他所有房产主所有的总和，前者超出部分会被取消，最高限只能与其他所有人的总和相等。大会日程经过大家讨论后进行表决，只需要在场份额的简单多数便可获得通过。所有议案讨论后表决结束，全体大会便可宣告结束。大会将拟出会议纪录（procès-verbal），同样以挂号邮件方式寄给所有的房产主人。