大巴黎地区的租金调整规定

Pascal

　从1989年起，大巴黎地区的房租设定都必须遵守特殊的规定，这种规定一年年地被人们接受和采用，2006年起，这些新规定在于限制房租合同续约时的租金提高幅度。不过对于巴黎地区的房租规定的特殊性也止与此，房东可以在第一次出租房屋时自由规定租金，而对租金的调整则在合约期间进行，外省的做法也同样如此。　　　　　　　　　　　　　　　　首次出租时的租金规定　　大巴黎地区的出租房屋租金在第一次出租时可自行规定租金。　　　　　　　　　　　　　　　　房租合约期间的租金调整　　大巴黎地区的租金调整必须遵守常规规定：如果合同中已经事先说明，房屋租金可以在合同期内每年修改一次，修改租金的根据是由法国全国统计及经济研究所（INSEE）所公布的每年租金平均变动指数。　　具体计算方法是：（最近一月所交租金×今年新指数）÷去年指数＝新租金价格。　　以下是最近公布的房屋租金参考指数变动的平均值：　　　　　　　　　　　　　　　　重新续约时的租金提高　　在这里，2006年8月23日发布的新法令中的规定与普通法发生抵触。为使读者更好地理解这方面的问题，我们下面先介绍在新法令未公布前的做法，这同样适用于全国的租房市场。　　　　　　　　　　　　　　　　◆普通法的规定（同样适用于全国）：　　当租房合同到期时，房东和房客双方都没有提出终止合约的要求时，租房合同将自动续约，而不必再在原有合同基础上订立附加条款。至于自动续约后的房租的设定，则根据INSEE公布的建筑价值变动指数进行调整。但是，如果根据这个标准调整后的房租费用与邻居房客的房租费用相比明显过低的时候，房东有权大幅提高房租费，使房租费用提高到与邻居房客的同一水平线上。　　房东必须做的事情是：　　1，在合同期满前至少6个月之前通过挂号信方式通知房客续约后的新房租标准；　　2，在挂号信中附上关于该出租房周围的6位邻居房客的房租费用状况的证明文件（如果所处的地区的居民人口数少于一百万时，只需3份邻居房客租金比较报告即可）。　　一旦房客在接到通知后、租约到期前四个月时提出反对意见或保持沉默，房东可以求助于所在地区警察局的调解委员会进行调解。如果在调节委员会进行干预的情况下双方仍然不能达成一致，房东可以在合同到期前请求大事法院进行裁决，由法官决定续约后的房租新标准。　　即使双方对提高后的新租金标准或由法官规定的新租金标准一致表示同意，在重新续约后也不能立即施行，而是渐次地进行。具体来说，新调整的租金和旧租金之间的差额将重新分配到重新续约后的租房期间，分三次或六次进行追加，主要是看续约后的合同期是三年还是六年；但是，如果新租金额要比旧租金额高出10％以上，必须分六次进行追加，即使续约后的合同期限只是三年，这种情况下，将继续在下次续约时继续追加。　　　　　　　　　　　　　　　　◆在大巴黎地区执行的特殊规定　　如果合同续约是在2006年8月31日至2007年8月31日进行的，关于对房屋租金的重新估价（租金过低的调整、期限、参考指数、双方协调的程序等）都与普通法规定的做法一样，这同样适用于全国租房市场。但是，大巴黎地区的房租提高幅度的最上限不能超过以下两个限制范围：　　1，新租金和旧租金之间差额的一半；　　2，年租金的增加额等于加税后的实际工程项目价值的15％，条件是房东在最近的合同履行期间进行了对房屋公共部分和私有部分的改善工程，且总费用至少等于最后一年的房租费用。　　无论房东选用何种方式，租金的提高都必须经过渐进的方式逐渐累加（与普通法相同的做法），这同样适用于全国。　　　　　　　　　　　　　　　　　实例二则　　例1：一套巴黎地区的租房在合同到期时的月租金是600欧元，而可比较的同一水平的邻近租房的平均月租金在900欧元左右。根据新法令的条文，新调整的租金额不能超过原有的房屋租金和邻居参考租金的差额，即300欧元，但可以最高达到差额的一半，即150欧元。　　这150欧元的租金增额，超过了原有租金的10％，因此必须在续约后的6年当中分六次进行追加，即每年里，每月增加的租金金额是25欧元：　　第一年，月租金增加至625欧元（600+25欧元）；　　第二年，月租金增加至650欧元（625+25欧元）；　　第三年，月租金增加至675欧元（650+25欧元）；　　……　　在这个租金基础上，还将加上根据建筑变动指数计算出的租金增幅。　　例2：在一幢共同房东所有的公寓楼里最近安装了一部新电梯，其中拥有一套月租金为400欧元的房东的建筑分摊额达到5000欧元。　　这个分摊额超过了一年租金总额的费用，因此该房东可以向其房客要求每年增加租金总额为750欧元（即5000×15％），即相当于每月增加租金62.50欧元（750÷12），然而这个月增加额超过了原有月租金的10％，因此将在续约后的合同期内分六次进行追加。