房屋装修前的法律手续

Pascal

　　94省王先生问：我刚买下了巴黎近郊一处带院子的房屋，欲进行入住前的装修。但听说法国对庭院的绿化面积比例有明确的规定，不遵守的话不仅要拆除违章建筑，还要缴纳罚款。另外，院墙上也不能安装电网、玻璃碴、尖铁片等防盗机关。还有就是施工时间的问题，几点到几点施工才不会被视为扰邻？建筑垃圾的处理是否也有特殊规定？烦请您介绍一下法国法律中所有有关房屋装修的条款。　　华律师答：王先生所说的“房屋装修”应该不是狭义的房屋内装修，如贴墙纸、铺地板之类的内部整修或改造工程，而是包括房屋外部整修或改造，甚至添设新建筑物的广义房屋装修。从这一意义上说，所涉及的法律规定很多，我们在此不可能一一详细介绍，只能就房屋装修需要注意的主要问题，介绍一些相关的规定。　　一、对房地产进行改造，如何知道和城建规划有无冲突？　　在法国，拥有私人别墅的业主，虽然从理论上讲他对该产业的土地，以及地上的建筑和其他附属物拥有绝对的处置权，但事实上他并不能在自己的地产上随心所欲地建造、增添或拆除建筑物，而需要符合城建规划，需要申请建造或拆除许可。别墅业主如欲对自己的房产进行改造或扩建，必须首先取得城建规划证书（certificatd'urbanisme）。　　城建规划证书记载着某特定地块上所设置的行政性限制，它同时也提供有关的税务信息，以及现有的和即将安装的公共设施的信息。城建规划证书可向当地的市政府免费索取，它分为两类，一类是纯信息性的，仅告知一些有关的城建规划规定。另一类功能性的，即就特定的询问作出答复，告知在某一地块上实施某项目是否可行，与城建规划有无冲突等等。其实，在购买别墅时，就应该索取城建规划证书，以便了解在该房地产上存在哪些城建规划方面的限制，这些限制与您对该房地产的改造计划有无冲突。关于王先生所提出的庭院绿化面积的比例问题，应该说不存在一种统一的、全国适用的强制性规定，但不排除某些市镇的城建规划对庭院的绿化比例有一定的规定。　　二、在什么情况下需要申请建筑许可证？　　即使业主设想的某一建筑项目与当地的城建规划没有冲突，他还须向当地市政府申请建筑许可证，方可正式实施。项目与城建规划不冲突，并不等于可获得建筑许可证，因为建筑许可证的发放，还有其他方面的考量，如安全、卫生、古建筑保护、自然环境保护等因素。　　法律规定，所有建筑物（无论是用于人类的居住或用于其他用途）的建造，均须申请建筑许可证，但占地面积不超过2平方米、高度不超过1.5米的建筑，高度不超过2米的墙(不含围墙)，高度不超过0.6米的平台，高度不超过12米体积不超过12立方米的塑像和艺术作品，不必申请许可证。　　有些建筑物和工程无须申请建筑许可证，但必须事先申报，譬如不改变建筑物的用途且不增加面积的改造工程、露天游泳池、2000平方米以下的花草暖棚，等等。　　三、新建或改建房屋是否必须聘请建筑师？　　如果您新建或改建的房屋是用于自住，且面积不超过170平方米，您没有一定要聘请建筑师的义务。对无须申请建筑许可证但应事先申报的建筑项目，该规定也同样适用。　　四、建造隔墙是否需要获得邻居的同意？　　业主有权在自己的土地上建造隔墙，无需征得邻居的同意。但该隔墙的建造，不得过度地妨碍邻人住家的采光、通风，不得妨碍他人的地役权。　　五、对装修施工时间有何限制？　　法国法律对房屋装修的施工时间似乎没有什么特殊的规定。如果在这方面有所限制的话，可能是源于对噪声的控制和对扰邻行为的限制。建筑装修行业在施工过程中，不可避免地会使用一些发出高分贝噪音的器械，对工地周围的邻居造成噪音的侵扰。所以施工人员应尽量不在邻人的休息时间施工，如早上九时前和晚上七时后，以及星期六和星期天。尤其是星期天，那是法国人认定的神圣的休息日，决不能发出噪音打扰邻居。　　六、可否在围墙上安装电网、玻璃碴、尖铁片等防盗机关？　　我们没有看到过这方面的具体规定，无法作出明确的答复。但有一点应指出，所有防卫措施不应该过当，否则也会追究防卫人的责任。　　七、建筑垃圾如何处理？　　建筑垃圾不能和生活垃圾混在一起，而应运送到建筑垃圾堆场。每一个市镇都有指定的建筑垃圾堆场，而且非属地居民不得使用，故应向当地的市政府查询。　　本栏目由巴黎联华律师事务所（cabinetXIE&LIAssociés)主办，读者来函请寄cabinetXIE&LIAssociés，地址：113rueduTemple,75003Paris。电话：0144540574。传真：0144540575。