房地产租金收入的申报（上）

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不少华人喜欢投资房地产，靠出租住房或商业店铺来获得一份补充收入。那么在申报所得的时候哪些收入和支出应当申报，具体表格又应该怎样填写呢？本报希望这篇文章能为广大业主指点迷津。

如果2011年您出租房地产的收入不足1.5万欧元，那么只需填写第2042号收入申报表就可以了。税务部门将对您房租收入的70%征税，其余的30%用来抵消管理房产的费用。但若您的实际费用超过了这一30%的比例，可以填写第2044号表格来做特别申报，以将费用的实际数额从收入中刨除。另外，如果您全年的房租收入超过了1.5万欧元，也必须填写第2044号表格。若是您享受了特别免税政策，则要填写2044 S号表格。出租带家具房屋(如短期度假屋)的房东需要填写2042 C号表格。

一，租金收入的填写：

如果您2011年的房租收入(除去带家具出租)没有超过1.5万欧元，将会按照微型业主(microfoncier)制度被征税。这时，您需要将房租毛收入填写到2042号表格的BE栏中，无需从中刨除任何维修或工程费用，因为税务部门会自动将这一收入的30%刨除，用来抵消您的花费，这样您就不必再专门填写第2044号表格了。不过，如果您认为按实际数额申报费用对自己比较划算，也可以选择填写第2044号表格，尤其是当您去年一年施工较多而致使费用超过了收入的30%时。但须注意：选择填写第2044号表格后三年之内不可撤销，即您必须至少连续三年申报实际租房费用，不能第二年或第三年就放弃填写第2044号表格。如果您的收入来自于带家具出租的房屋(例如短期度假屋)，则要填写第2042 C号和第2031号表格。

如果您放弃按微型业主制度申报房租收入，或者您的这一收入超过了1.5万欧元，就必须填写第2044号表格。这时您需要把一年内所有的房租收入加起来，减去实际费用，若结果为正，就把这一数额填写在第2042号表格的BA栏中；若结果为负(即支出大于收入)，就填写在BB和BC栏中。在支出大于收入的情况下，您亏损的数额可以从其他可征税收入中扣除，上限为10700欧元。

如果您享受了政府推出的一些房地产税务优惠制度，例如“博洛新房法”(Borloo neuf)和“罗比安法”(Robien)等，或者您拥有特别类型的房产，如符合“马尔罗法”(Malraux)规定的房产和历史建筑等，就必须填写第2044 S号表格，而不是第2044号表格。最后，您应把在该表第6页和第7页获得的计算结果填写到第2042号表格的BA至BD栏中。

二，须申报的租金

填写位置：

1、2042号表格第3页BE栏或BZ栏

2、第2044号表格第211行

3、2044 S号表格第211行或第421行

房地产主在2011年1月1日到12月31日期间收到的所有租金都应当申报，但年底时尚未收到的租金不算作内。不过，税收部门在遇到房主申报亏损时可能会询问其是否已采取必要手段追讨租金。

如果房主过了12月31日之后才收到租金或相关赔偿金，应在申报收款当年的收入时予以申报，并可向税务部门申请将这笔收入视为“例外收入”(revenus exceptionnels)以享受减税。

房地产主还应当申报自己的农用地产租金和特殊收入，例如缔结商业店铺出租合同时收取的“入门费”(pas-de-porte或droit d’entrée)，以及有关部门向房地产出租者支付的征地补偿金(indemnité de réquisition)或征用补偿金(indemnité d’expropriation)等。

如果您的租金收入不超过1.5万欧元并选择微型业主报税机制，可以直接将租金收入的总额填写在2042号表格第3页的BE栏内。如果您选择按支出的实际数额申报，就填写2044号表格的第211行或2044 S号表格的211和421行。在填写2044 S号表格后，不要忘记勾选2042号表格第三页的BZ栏。

此外，不要忘记申报您在民事房地产公司(SCI)内没有缴纳企业税的租金收入。该公司的每个合伙人都须按其享受的收入份额申报所得(即使这一收入尚未分配)。民事房地产公司还应在5月初填写2072号报表做税务申报

三，须申报的其他收入

填写位置：

1、2042号表格第3页BE栏

2、2044号表格第213行

3、2044 S号表格第213行和第423行

承租人在缔结租约时支付的押金不算作业主的可征税收入，除非这笔钱在租约解除时被用来抵偿了承租人尚未支付的租金或是用作恢复房况。

业主须申报保险公司为房客欠租而支付的赔偿金。

若业主已将修复房客带来的损坏的工程支出(例如漏水后重刷墙面)作为费用申报，则保险公司支付的赔偿金也必须作为收入申报，即使修复工程不是业主自己完成的。

由全国改善住房办公室(Anah)发放的翻修旧房补助金也应当申报。

概括来讲，凡是用来补贴您所申报的工程费用的补助金和赔偿金都应当被视为可征税收入。这些可申报的翻新或维修工程费应填写在收入申报表的第224行。但如果补贴是用来资助房屋建造或重建的，就不用申报，因为这些建造费不被视为可从征税收入中刨除的费用，不过它们可以以折旧的形式获得税务减免。

广告墙面征用金和渔猎租金也被视为可征税收入。

有些费用本应由承租者承担，但您作为房主不得不支付的(例如商铺用房出租者支付的地产税)，可以当成费用申报。

如果您使用微型业主申报机制，要将以上与出租相关的收入填写在2042号表格第4项的BE栏中。否则，您需填写2044号表格第213行或第2044 S号表格第213行或423行，支出填写在第212行。

四，商业店铺的房租

如果“入门费”是用来补偿因房客将这一地产用于商业用途而使房东遭受的租金损失的，那么房东的这一收入就不被征税。

如果商业店铺承租者要改换经营的种类，那么房东在批准房客这一请求时为弥补遭受的损失而收取的“改换商业种类赔偿金”也不被征税。

承租人解约时若将所做的房屋改造和装修留给了房东，后者应申报所得，除非承租人是为了赔偿自己造成的损坏而实施的工程。

五，不需申报的收入

带家具出租的住房和配备好设施的办公室所带来的租金应被视为商业利润而非地产收入。

业主住房旁的附属建筑(如佣人房间或配房)若租金合理且被承租人用作主要住宅，也可免于征税。2011年的这一“合理”标准为巴黎大区每平方米居住面积年租金不超过174欧元(不含杂费)，其他地区为127欧元。

从林地经营中获得的收入被视为农产收入，按照另外的地籍管理办法征税。

(未完待续)

scarlett

非常实用
等待下文

帮你找房子

scarlett 发表于 2012-5-7 19:16
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感谢支持 。下文 来了
http://www.huarenjie.com/forum.php?mod=viewthread&tid=455394&extra=

scarlett

谢谢啊
真的太实用了，我得保存起来，怕以后找不到了
我把你的文章转载到我自己的博客上了，希望您不要介意

帮你找房子

scarlett 发表于 2012-5-9 14:01
谢谢啊
真的太实用了，我得保存起来，怕以后找不到了
我把你的文章转载到我自己的博客上了，希望您不要介意 ...

哈哈 有用就好
下下文http://www.huarenjie.com/forum.php?mod=viewthread&tid=467109&extra=

rugal

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