葡萄牙房产投资涉及的纳税

西华

如果你在葡萄牙买房，且非葡萄牙居民，则需要要缴些税。根据定义，如果你每年在葡萄牙居住不满183天，或者您的第一地址不在葡萄牙，则判定您不是葡萄牙居民。
个人税收作为非葡萄牙居民，您需要对您在葡萄牙的收入纳税，对夫妇的征税是共同的。如果您在葡萄牙购买了物业，则受以下纳税规定的约束：
置业税——IMT（Imposto Municipalsobre Transamissoes）
IMT即置业税，是根据合约中价格与可估算价格中的较高值来计算的。税率根据不动产的类型和价值而变化。以下为相关信息:
01/01/2012
私人购置不动产纳税信息：主要住宅
不动产价值 应用百分比 扣除价值
价值达92,407 0% 0
92,407至126,403
2% 1,848.14
126,403至 172,348
5% 5,640.23
172,348至 287,213
7% 9,087.19
287,213 至 574,323
8% 11,959.32
574,323 + 6% 0

私人购置不动产纳税信息：主要住宅：用于出租或度假别墅
不动产价值 应用百分比 扣除价值
价值达92,407 1% 0
92,407 至 126,403
2% 924.07
126,403 至 172,348
5% 4,716.16
172,348 至 287,213
7% 8,163.12
287,213 至 550,836
8% 11,035.25
550,836 + 6% 0

举例说明：一所价值150000欧元用作度假别墅的私人购置房产：
不动产价值=150,000 x 5%= 7,500
扣除价值=4,716.16
需付总价= 7,500 - 4,716.16 = 2,783
其他IMT税率：
·商业与建筑用地：统一支付6.5%的置业税。
·农业与农村用地：统一支付5%的置业税。
·位于司法管辖区白名单内的企业所收购的不动产：置业税按上表中所示税率缴纳。
·位于司法管辖区黑名单内的企业所收购的不动产：置业税按15%缴纳。
·收购白名单司法管辖区内的企业的股份：不收置业税。
·收购黑名单司法管辖区内的企业的股份：缴纳8%的置业税。



印花税 (STAMP DUTY)

您需要对合同、契约、银行按揭与贷款、文件、所有权缴纳印花税，这都是买方的责任。印花税率根据不同物业的类型和价值的财产而定。根据契约/操作的不同类型，税率在0.4％和0.8％之间浮动。
企业产权交易不用支付印花税。

房产税（不动产税，IMI）
在葡萄牙，作为房产所有者，你将不得不支付房产税（不动产税，IMI）。
每个地方有它自己的税率，由市议会决定。拥有不动产的公司或个人在纳税年度最后一天要缴IMI税。
·税率从0.2%到0.8%不等。
·乡村地区的不动产税率为0.8%，城市地区的不动产则在上述范围内有所降低。
·2004年以来重新估价过的不动产税率在0.2%到0.5%之间，而2004年之前估值的不动产则税率在0.4到0.8%之间。
·位于列入黑名单的司法管辖区的企业所拥有的不动产将缴纳应纳税价值的整整1%。
·有些情况是不收房产税的，比如用作永久居住或出租的房产将在3至6年的时间内免收房产税，依该房产的价值而定。价值达157500欧元的不动产免收房产税6年。价值在157701到236250欧元之间的不动产免收房产税3年。

租金税
如果你在买房之后想要出租，则需对租金收入纳税。净租金收入统一按15%缴税。
应纳税所得额可以这样计算，总租金减去所有的维护成本，保险费和市政税等相关费用，还有其他任何可能发生的维修费。不要减去你购买房子的利息成本。


资本收益税
葡萄牙还有一个税种：资本收益税。当非居民出售葡萄牙物业时，统一按25％征税。如果销售的收益再投资，则只对应课税收入净额的50%征收资本收益税。要计算增值额，则需将售价减去收购成本，减去所有权的转移过程中所产生的任何费用，以及销售行为之前5年内已经发生的房产装修成本。
以下为葡萄牙资本收益税的一些例外情况：
•如果你是一个葡萄牙纳税居民（定居在葡萄牙），要卖掉你的主要居所，并在葡萄牙购买另一处居所。重要的是，这个规则适用于3年以后，或2年之前的房产购买。
•该物业在1989年1月之前归于您的名下。
•如果你决定用出售您葡萄牙主要居所的资金在欧盟国家再投资一处房产做主要居住地，那你就能够全额免税

代理费可以减免课税
买家不用支付代理费。在葡萄牙是卖家支付的代理费。截至2008年7月代理费可以从物业销售中的任意资本收益中作为销售支出扣除。

遗产税：
2004年起，直系家属支付的继承税将不存在，开始征收0.8％的印花税。对非直系家属的继承则征收10％的印花税......
税务代理
法律规定，所有拥有总部位于葡萄牙的资产的、非葡萄牙居民的个人或公司，都必须任命一名财务代理。在葡萄牙&阿尔加维赚取应课税收入的非居民纳税人须委任一名财务代理来担保这位非葡萄牙居民遵守葡萄牙的税收义务。
税务代理是拥有资产的个人或企业与税务部门之间的桥梁。财务代理与个人/公司共同参与所有关于所代理个人/公司的葡萄牙税收项目（如不动产，银行账户，汽车，收入等等所有税务）。
关于拥有资产的个人/公司税务有关的一切（租金收入声明，估值，IMI税单等），税务当局将只和财务代理接触解决。

葡萄牙不动产——遗产税
在葡萄牙，直系亲属（子女、父母、配偶）之间是没有遗产税的。关于不动产税，有许多事情是个人必须了解的。一般说来，在葡萄牙，遗产继承由已故者的国籍决定，所以如果有人曾经居住在葡萄牙，但是原本来自其他国家，那遗产继承将由已故者祖国的法律决定。但是如果这个人与另一个国家的公民结婚，则继承情况须由葡萄牙法律决定，目的是尽可能达成一致。通常，法院判决遗产继承需要1至2年时间，依继承影响因素复杂情况而定。总而言之，葡萄牙没有遗产税，但有许多其他情况是遗产继承中必须考虑的。
葡萄牙基本法律的实施目的是保护配偶和子女的权利，最少确保全部遗产的50%到达他们手中。遗产继承涉及很多因素，在世子女的人数和配偶是否

来源：林蔓律师

孙洋

林律师 太厉害了！学习了。想向您请教：朋友向我推荐葡萄牙购房移民，靠谱吗？目前葡萄牙里斯本的房价大概多少？购置怎样价位的房产才可以申请移民那身份？我的QQ313398649 谢了


来自: 华人街iPhone版