省税 英国家族企业投资房产 不止一种方式提取收益

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一直以来家族财产控股公司都非常受欢迎，再加上现在针对个人购置房产贷款利息抵扣比例的降低，这种家庭房产投资方式就更加的热门。

简单地说，一旦您通过一家投资公司持有了房地产，那么在某种程度上，这个投资性房产就不是您的了，而是属于公司。

在这种情况下，如果您试图从公司提取该投资房产的收益，就会面临以下两种税赋：

1. 个人税

因为从公司提取收入产生的（在大多数情况下是分红）

2. 资本利得税

在公司出售该或转让房产时候需要缴纳的税金      

在某些情况下，印花税也会成为税务筹划的一个考量因素。

接下来让我们来看看以下三个实例具体了解一下这些问题。

01 分配房产给股东

伦敦X地产是一家历史悠久的房地产投资公司，最初由个人拥有，但经过两三代人的传承，现在由多个核心家庭成员共同持有。

其中，王先生拥有该公司5%的股份，相当于价值100万英镑的房产。

这个房产位于伦敦价值约100万镑，而王先生因为个人原因而需要搬到伦敦居住，这个房产刚好满足他的居住需求。

此时，您可能会认为。因为王先生拥有该公司的股份，所以他可以直接搬入该房产并在该房产内免费居住。但是事实是，如果直接这么做，王先生将面临三个税务问题。

1. 由于公司给王先生提供了居住所，对他而言，这个属于员工福利，属于员工收入的一种，需要根据房产价值按比例交税.

2. 这种安排也会产生房产富豪税（ATED）.所以该项行为公司除了要针对该员工福利的价值提交13.8%class 2的NI以外，还需要支付大量的年度ATED费用。

3. 王先生住在这个房产里，可能也会因此损失一些税务减免。因为在个人出售自己的主要居住房时，可以减免资本利得税，而公司出售则不行。

再来看下如果实施B计划呢？

公司将会给所有股东分发分红，而对于王先生而言，该分红将足够他当作首付从该公司购买此房产，剩余部分，他可以从银行借贷。

但是B计划的弊端也很明显。因为所有的股东都需要对收到的分红交税，而并非所有股东都在此刻需要用钱，因此会有许多股东因为不想多交个人所得税而反对该项分红。

而该公司本身也将因为出售房产给王先生而需要缴纳资本利得税，同时王先生也要以这100万英镑的价格支付印花税。

那么还有别的办法吗？比如C计划？

如果股东们一致同意王先生想要的房产的价值等同于其在公司5％股份中的价值（暂且忽略对少数股权的任何折价）。

然后，公司更改股权，以便可以将相关房产以实物形式分配给王先生。

计划C会导致王先生5%的公司股份被注销，但同时他也得到了他想要的房产。

乍一看，C计划的主要缺点是王先生需对分配的收入支付所得税，且该收入会导致他的收入税税率达到最高38.1％。

但是，王先生也可以通过从公司借款的方式来筹集资金，但是如果他到期未能还借款，这笔借款还是会被视为收入而付税。

由于该房产是从他的股份里分配给他的，而不是由他购买的，所以并不会产生印花税。而在该计划下产生的资本利得税与B计划情况下的资本利得税相同。

有时股东只是想以现金形式变现其房地产公司的某些价值（例如，为了偿还一些个人债务或改善住房）。

下一个案例将要说明家族房产投资公司还能带来什么价值？

02 固定资产雄厚但现金流不好

张女士和她的丈夫拥有某地产公司的所有股份，该公司拥有一定规模的房地产。但他们的明显问题是，缺乏现金。

而张女士想要从公司拿出500,000英镑分配给她的三个孩子帮助他们登上成为房东的阶梯，所以看来从公司的房地产投资中变现出来现金是很必要的。

有三种变现方式来考虑下各自的利弊

第一种方式是公司出售房产，然后将所得房款分配给张女士和她的丈夫。但从税收的角度来看，公司出售房产会引发资本利得税的缴纳，而张女士作为个人在取得公司分红时也需要缴纳个人所得税。

第二种方式是，公司将房产以实物分配的形式给张女士，然后由她出售。在这种情况下，税收大致相同，因为公司将房产分配给她时就会触发资本利得税，而张女士则会就房产的价值做分红缴纳个人所得税。

第三种方式是，该公司利用拥有的房产来筹集资金（目前是可操作的），然后将筹集的资金作为现金分红分配给张女士。这种方式的税赋状况会更好，因为公司没有出售房产，所以不会产生资本利得税也不需要缴纳额外的公司税。

为了进一步“完善”方式三，该公司可以将筹集的资金借给张女士。这将可能导致需缴纳32.5％的“（‘loans to participators’） 税，但是，对比提取公司分红需缴纳38.1%的税金而言，这种方式的应税总额可能会降低。

最后，由一个简单的例子来说明提取养老金现金时如何省税

03 将房产出售给养老基金

房地产投资有限公司同时投资了商业和住宅两种房地产，除此以外，它的主要股东李先生还投资了个人投资养老金（SIPP），约为60万英镑。

对此SIPP，李先生并没有看到令他满意的投资回报，所以他希望他的退休金能够投入到一砖一瓦的实体中来获取额外的的回报。

因此，查尔斯将一项商业房产出售给了该SIPP养老基金。