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[散讲温州] 丽岙下章村首个新农房改造项目昨天开工

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发表于 2011-3-1 00:10:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 Anonymous 于 2011-3-1 17:39 编辑

    在全市掀起的农房集聚改造的热潮中,瓯海丽岙探索出了一条新路,功能置换、总体平衡、滚动开发的这一做法,为温州因地制宜推进农房集聚改造、促进城乡统筹,起到了典型示范作用。这一办法不仅推进了农房改造项目建设,也改变了原先闲置地、城中村脏乱差面貌,改善了城市环境,一举两得。









    利用“转而未供”的土地与旧村土地进行功能置换,开展农房改造建设,昨天一早,瓯海区丽岙镇农房改造安置启动工程在该镇下章村正式开工。两年后,预计将有170多户农民住进小区,享受到城市化的成果。据悉,这也是我市统筹城乡综合改革启动以来,首个开工的农房改造项目。
住老屋,很烦恼

盖了快30年了,又旧又挤,光线差,环境也不好

昨天一早,下章村村民,自发赶到工地上,等着看开工仪式。

      58岁的下章村村民林昌胜就住在老104国道边上,和村里其他人一样,他家的房子也是早年盖的落地房。“盖了快30年了,又旧又挤,光线差,环境也不好。”林昌胜说,两个儿子都在国外,每逢他们两家人回来,老屋就住不下。最让他烦恼的是,因为房子年代久远,化粪池每隔几个月就要抽一次,否则卫生间就遭殃了。他盼着新小区早点盖好,大家能住到新房,享受一下“城里人”的生活。


村党支部书记林昌政说,该村没有一个像样的现代化小区,620户村民大多住的是“顶天立地”式的落地房。林昌政表示,已经有很多村民向村里表达买新房的意愿,现在就等上面具体的置换政策出来了。

建小区,很洋气 绿地、水池、喷泉点缀其中,形成一个优美清新的生态居住小区

工地前,工程效果图高高竖立,展示着小区建好后的面貌:五幢红屋顶、灰外砖的欧式风格高楼围成一个环,绿地、水池、喷泉点缀其中,映着周边的公园、道路,形成了一个优美清新的生态居住小区。

图纸上看不到的,还有小区的262个地下停车位、人车分流的人性化车行系统、老人活动中心、青少年活动中心、社区服务中心等。“公共配套面积达1000多平方米,绿地率有33%。”丽岙镇副镇长翁蔡恩说。

据介绍,这个地块用地面积约24亩,总建筑面积约为4.980万平方米。每幢楼高都在20层以上,户型面积从90到180平方米不等。考虑到丽岙是著名的侨乡,房屋的造型设计还采用欧式建筑风格,红瓦屋顶让小区显得很“洋气”。

而根据瓯海区仙丽(仙岩、丽岙)功能区的总体规划,今后,集聚小区按照规范要求还将建设幼儿园、中小学、图书室、医疗室等公共服务配套设施。

搬新房,很实惠 以每平方米几千元低成本拿到的新房,进入市场后身价倍涨

让村民们心动的,除了居住环境变好之外,可以预期的增值也是一大因素

过去,受体制障碍,原来的宅基地农房属集体土地使用证,不能买卖。而根据今年市委、市政府《关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》,允许农户以农村宅基地置换城镇住宅。

经过置换以后,农户就可以取得国有(划拨)土地使用证和房屋所有权证,获得这两证的住房,在保证人均30平方米以上自住房的基础上,多余套房经补交土地出让金后允许上市交易。

   瓯海区村镇规划建设办公室常务副主任许建宇算了笔账:通过宅基地换房的置换政策,农民拿到的新农改房每平方米价格只需几千元,而目前该地段房价每平方米为1.5万~2万元,财产性升值非常明显。“对农户来说,以每平方米几千元低成本拿到的新房,‘华丽转身’进入市场,身价倍涨。”许建宇说,农房改造让农民的宅基地变成一种“资本”。

“老房子换成新房子,房价提升了,环境改善了,土地节约了,老百姓也得到了真正的实惠。”丽岙镇镇长曾瑞华说,今年初,丽岙镇就是否愿意进行农房改造等问题对500名农民进行了抽样调查,97%的受访农民表示愿意搬进农房集聚改造点。
探新路,很期待

鼓励引导整村连片的搬迁安置,形成滚动开发效应


昨天开建的小区,是丽岙镇农房改造安置工程的第一个启动地块。在如何进行农房集聚改造上,丽岙走出了一条新路。

    该地块是通过将“转而未供”的土地与旧村土地进行功能置换,推进农房改造项目。“这块地功能暂时还用不到,就先置换出来给农民建安置房。”曾瑞华表示,镇里还将出台优惠政策,鼓励引导整村连片的搬迁安置,形成滚动开发效应。“比如这个村的农民都搬到新小区,原来的整片土地可以一起规划、开发,用来建下一批村民住的小区或公共配套设施,有一个‘滚动’起来的效果。”

   据了解,“转而未供”土地是指已完成“农转用”但尚未供应的土地,导致未供的原因较多,如项目正在相关部门审批、城市规划调整,资金不到位等情况。许建宇认为,像一些“转而未供”的土地,暂时闲置,容易带来“脏乱差”等问题,通过功能置换先行推进农房集聚改造,对改善环境也有很积极的作用。

“我们也是先行先试,摸着石头过河。”瓯海区委常委、常务副区长李无文说,通过功能置换来解决农房集聚改造的供地问题,是瓯海区进行的一次探索和尝试,希望能以此来加快农房集聚改造进程,推进城乡统筹综合改革。

另据了解,瓯海区根据自然、历史、产业条件和功能发展定位,把全区划分为新城板块、郭瞿泽雅板块、梧白茶山板块、仙丽板块等四大城市功能区,通过农房改造,形成网络型、组团式的城区发展格局。目前,该区已确定59个农房改造项目,今年将有19个项目进场施工,总建筑面积达200万平方米,总投资达86亿元。

  
   瓯海区今年一共要开工建设19个农房改造项目,总建筑面积达到208万平方米,比今年我市开工建设的安置房总面积还要多1倍,这些新农改房最快可在2013年3月上市。房产业内人士指出,温州房价高,一方面是刚需推动,另一方面是高地价使然,大量新农改房上市,破了高地价门槛,又满足了刚需,因此会成为温州楼市降温的新利器

个人读后感想:听说在未来几年,丽岙那边所有的村庄都要拆掉,政府准备把那里改造成小城市,赔偿标准是论你的地基平方米的3倍赔给你的,但是如果没有身份证的话,赔偿配额就是1比1。



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 楼主| 发表于 2011-3-1 00:11:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 Anonymous 于 2011-3-1 00:19 编辑



     温州网讯前天,瓯海区启动建设我市首个宅基地换房工程,引来很多关注的目光。用宅基地置换国有划拨公寓,通过置换这个过程,睿智地化解了农村集体土地不能入市这道门槛,打开了城乡统筹的大门!虽然宅基地换房这把打开城乡统筹大门的金钥匙拿到了,可是建设资金哪里来?国有划拨土地哪里来?农房改造以后,农民要到哪里去?记者采访了瓯海区委常委、常务副区长李无文等人,对率先启动我市宅基地换房的瓯海模式进行剖析。 


 A   钱从哪里来?

  钱不是万能的,但是没有钱是万万不能的。对于工程建设来讲,尤其如此,没有钱,一切无从谈起。瓯海区在试点建设新农改房的时候,怎么解决“钱袋子”问题?

  李无文告诉记者,新农改房建设资金是一笔不小的投入,就拿前天开工的丽岙镇下章村农改房来说,投资高达2.26亿元,今年该区原计划要开工建设19个新农改房项目,现增加为38个,预计共需要资金达172亿元。这么多资金,光靠财政支持显然不现实,那么瓯海区有哪些高招呢?李无文说,他们采取了三步走的模式,资金链没有问题。

  第一步:政府先融资垫付建设资金

  新农改房的第一个资金筹措渠道是政府融资后垫付。遵循“面向新农村建设、市场化运作、规范化管理”的原则及现代企业制度要求,瓯海区将政府所有的办公楼、学校、医院等房产打包抵押给银行进行贷款,由财政垫付约30%资金,银行贷款70%资金成立区城投公司,各新农改房建设试点镇均成立新农村投资有限公司,具体负责农改房资金运作。

  目前,仙岩、丽岙新农村建设投资有限公司已经组建,并建立了董事会和监事会。据了解,这两家投资公司均为法人独资企业,主要经营农房改造项目和其他政府建设项目,现注册资本均为500万元,近期将由区城投公司出资增资到5000万元。在融资保障方面,上述两家新农村建设投资有限公司已与多家银行签订合作意向书。

  第二步:置换地块多余部分土地出让金

  新农改房建设资金的第二个筹措渠道,是置换地块多余出来的部分土地出让金。在新农改房建成后,该区将通过政策宣传和搬迁激励政策,鼓励农民搬入新房。村民搬迁后腾出来的土地,会有多余部分。以丽岙镇下章村农改房为例,新农改房大约安置170多户农民,可以腾出土地40多亩,减去用于安置的土地,还能多出19亩净用地。这部分土地出让后,其资金将滚动到下一个新农房改造项目中。

  第三步:建设用地出让财政分成

  新农改房建设资金的第三个筹措渠道是建设用地出让财政分成部分。以瓯海区1年安排1000亩土地出让为例,市、区财政五五分成,瓯海1年大概可以分到100亿元,其中部分用于新农改房建设。

  B   地从哪里来?

  像温州这样地处沿海,人口密度高、旧城旧村建筑密度高的区域,开展宅基地置换国有划拨公寓的举措,在全国也比较少见。温州人多地少,没有土地,那等于是“无米之炊”,那么,瓯海区用于新农改房建设的国有划拨土地从哪里“挤”出来?秘诀就在于:用国有划拨土地“启动”,将宅基地置换过来后“滚动”开发。

  第一是盘活“转而未供”的土地

  “转而未供”的土地是指已经完成“农转用”,但是尚未供应的土地。导致未供的原因很多,有的是因征地、拆迁等政策处理不到位导致土地未供,有的因项目还在审批、尚未进入供地审批程序,有的因城市规划调整导致土地未供等等。从去年10月份开始,市政府决定在市区范围内深入开展“转而未供”土地专项清理工作,到今年底,市区1999年至2009年底“转而未供”土地量要消化70%以上,面积约35000亩。

  据介绍,瓯海区1999年至2009年底“转而未供”的土地大概有13000亩,其中部分暂时还需要“待字闺中”。对“转而未供”土地进行清理,并盘活短时间内“无法迎娶”的土地,是瓯海在国有划拨土地十分紧缺的情况下想出来的一着妙棋,并“盘”出了一片新天地。

  瓯海区村镇规划建设办公室常务副主任许建宇向记者介绍说,前天上午启动建设的丽岙镇下章村农改房用地,原先是某一项目的资金平衡用地,一直处于闲置状态,这次特地将其盘活置换用作农房改造。许建宇说,像这些“转而未供”的土地,暂时闲置着,容易带来“脏、乱、差”问题,通过功能置换用于农房改造,不仅对改善环境有积极作用,而且可以加快“转而未供”土地清理工作,可谓两全其美。

  据了解,截至目前,瓯海区已完成农房改造安置报批地块34个,总用地面积2269.587亩,涉及仙岩、丽岙、泽雅、郭溪、南白象、新桥、茶山、景山、潘桥等10个镇(街道)25个村(居)。同时,在区委、区政府的全力支持下,共解决用地指标500亩,使各镇(街道)均落实了农房改造安置地块。

  第二是滚动开发“滚”出来的土地

  如果说部分“转而未供”土地是新农改房工程启动用地的话,那么,多个新农改房项目建设中“滚”出来的国有土地是其建设用地的“源头活水”。

  许建宇介绍说,新农改房建成后,他们会通过政策宣传和搬迁激励政策等措施,吸引农民入住新房,以便尽快拿到置换到手的这部分宅基地,滚动用于下一个新农改房项目或者配套工程建设。另外,在宅基地置换国有划拨公寓的过程中,还会多换出部分土地来,比如丽岙镇下章村农改房项目建成后,还可以多出19亩地,这部分土地也可以用于下一个新农房改造。

  据测算,瓯海区所有农改房项目完成后,经过集聚改造后可腾出来600余公顷的土地,其中经过增减平衡,可以多挪出部分土地用于配套或者其他建设。瓯海创造的这种功能置换、滚动开发模式就是都市功能区农房集聚改造的新路子。城市化与工业化脱节,关键是城乡之间有一道堤坝,城里水蓄得很高,农村很低。通过城乡统筹综合改革,把城乡二元结构这个水闸打开,消除堤坝,让农民做原来想做却因为种种制度限制而不能做的事,让城乡之间的统筹之水顺势而流,最后达到一个水平位,这就达到了城乡一体化

  ——副省长、市委书记陈德荣在瓯海调研时说,推进城乡统筹发展,农房集聚改造是切入点,城市化是动力和途径,让农民安居乐业是最终目的。

  C人到哪里去?

  瓯海区农民眼下最热的话题就是“宅基地换房”。随着丽岙镇下章村农房改造项目的动工,这个新概念一下子变得触手可及。未来几年,他们将陆续告别乡间老屋,迁入漂亮的现代化小城镇,住进商品房。那么,在具体操作中,农民是如何“集聚”的呢?

  农房换成公寓

  从形式上讲,“宅基地换房”,是将原先的通天农民房,换成一套房子一个平面的城市公寓。据介绍,瓯海区按照“一次整体规划、分期分批建设、逐步完善功能”的总体思路,采取“先建后拆、先拆后搬”的农房改造集聚方式,引导农民置换新社区内的标准公寓房。

  在安置政策上,瓯海区确定了三种安置方式供农户选择,一种是以合法人口每人50平方米计算所得面积,独生子女按两人计算;一种方式是按合法建筑面积1:1比例计算安置面积;第三种是按照合法宅基地基比“1翻3”政策的面积置换。在这里,充分考虑农民现有住宅情况,让他们选择利益最大化的一种方式进行安置。比如一间合法宅基地大约占地30平方米左右,按照1翻3政策,他只能得到90平方米安置房,如果这户人家在这间合法宅基地上建设了四层楼,目前一共有120平方米,那么这户人家可能会选择合法建筑面积安置这种方式,如果这户人家有3口人,且属于独生子女家庭,这户人家可以得到200平方米安置房,那么他当然会选择合法人口安置方式了。

  农房换成公寓,在改变生活环境和提高生活质量的同时,最让农民们高兴的,其实是宅基地换房后,农户在保证人均30平方米以上自住房的基础上,多余套房经补交土地出让金后,可以取得国有划拨土地使用证和房屋所有权证,获得这两证的住房,农房就变成了商品房,允许上市交易。以每平方米几千元低成本价拿到的新房,“华丽转身”进入市场,身价倍涨,可以租,可以卖,农民的宅基地变成一种“资本”,有了更多的升值空间。这对于一直苦于没有资产抵押、贷款融资困难的农民来说,是最直接、最实惠的吸引力。

  人口从分散变成集中

  瓯海正在进行的新农房改造,是我市统筹城乡改革试点中,按照“1+X”模式要求推进农房改造集聚建设的样本,所谓的“1+X”是我市正在试点的中心镇(功能区)建设模式,它以镇为单位,按照现代化小城市的标准,高起点、高标准地编制镇域总体规划的框架体系。“1”就是中心镇(区),在中心镇建设若干个上规模、高聚集的大社区,“X”就是在中心镇(区)之外,建设“X”个中心村社区,“X”不大于现有每个乡镇(街道)的行政村个数。比如,未来的瓯海区仙丽功能区,初步确定划分为高教科研功能区、都市休闲观光区、工业功能区、5个新社区。功能区将突出“文化创意、休闲乐园”的建设理念,形成文化创意、先进制造、都市农业、绿色休闲等四大主导功能,成为产业有序集聚、资源有机整合、休闲优势突出的南部城市功能区。

  未来的几年,热火朝天的农房改造,将在瓯海区各处开花结果。时间表已经排定:瞿溪农房改造启动地块,3月底前争取进场施工;争取在6月份启动建设茶山山根村、中心区、仙岩竹溪安置地块建设;10月份启动梧田60亩安置地块建设;11月前启动茶山、南白象、郭溪、泽雅等地块建设;启动瞿溪力西特安置地块建设。

  新农房改造的瓯海样本,正展示出诱人的前景。

  记者 陈彩霞 阚兴韵

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发表于 2011-3-1 00:11:56 | 显示全部楼层
有图吗  :lol:lol
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 楼主| 发表于 2011-3-1 00:13:27 | 显示全部楼层
还没图呢
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 楼主| 发表于 2011-3-1 00:22:04 | 显示全部楼层
我是路过 发表于 2011-3-1 00:11
有图吗

现在加了2张,你先看看
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 楼主| 发表于 2011-3-1 00:26:52 | 显示全部楼层
农民感受:离开土地,谋生也无忧

  下章村农房改造开工典礼上,村民们已经兴冲冲地在围在效果图前,指点比划着,寻找属于他们的那套新房子。两年后的这个时候,这里将“长”出一个现代化的新型社区,功能完整、生态宜居。而他们,将享受“城里人”的便利生活。

  瓯海区就这次新农房改造项目征求意见时,97%的农民投了赞成票。村民林文明已经在憧憬新居的生活,他的旧宅已经建了40多年,跟新建的高楼比起来,显然逊色太多。而且因为配套设施跟不上,路太窄,车都开不回家,房子再好也改变不了这些不足。如今规划建设新的小城镇,将有完整的公共服务配套设施,起点就很高。而村民许老伯一家,算是村里的“大户”,农房面积达五六百平方米。他期待着置换政策落实后,能多换回几套新房。

  伴随宅基地之变,农民们除了换来一套楼房,还将迎来一系列变化,包括居住环境、生活方式,还有谋生手段。是不是农民离开土地就没了谋生手段?对这个问题,多数农民并不担忧。林文明说,下章村是侨乡,其实真正靠土地吃饭的村民并不多,很多农民本来就是做生意、在工厂上班的,迁入新城镇后并没有什么影响。而更主要的是,政府在规划中早就提到,未来城镇里会有工业功能区、都市休闲观光区等,村民们不难找到一份新的职业。

  专家观点:尝试突破城乡二元体制的障碍

  朱康对教授 中共温州市委党校经济学教研部主任、温州市人民政府决策咨询委员会委员

  在长期的城乡分治的二元体制下,农民一直是以土地代保障。加上我国实行二级土地市场制度,农村土地集体所有,城市土地国家所有,农村土地只有经过国家征用后,其使用权才能在二级土地市场上出售。

  在农村,农民房是农民个人所有,但是房子下面的宅基地的所有权是集体所有。由于集体性质的土地不能自由转让,所以农村里的农民房的产权一直是不完整的。这样的结果是,农民富裕后大量到城市买房,而城市居民到农村买房则是违法的,这样客观上也导致了温州城市房屋价格飞涨,而农民房价格却一直上不去。这样的制度安排下,农村的房屋日渐破旧,农民大量进城了,可旧房仍然搁在那里,土地浪费日益严重。

  这次瓯海以农房改造为核心的城乡统筹改革试点,实际上就是尝试如何突破城乡二元体制的障碍,通过政府的推动,推进新农村建设,实现农民、居民、政府乃至整个社会多赢的帕雷托改进。不过,这个改革因为需要政府财政先投入建设,所以资金链的衔接问题尤其需要研究。
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发表于 2011-3-1 00:31:23 | 显示全部楼层
支持一下。 都是丽岙人[em:18:]
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发表于 2011-3-1 00:47:46 | 显示全部楼层
中国人的效率。。1年搞好。。
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发表于 2011-3-1 01:17:51 | 显示全部楼层
别高兴的太早,这是伟,光,正们对P民们的掠夺,市内折腾玩后,开始折腾我们了。
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发表于 2011-3-1 01:18:11 | 显示全部楼层
王八无觉醒,
当官依可贪.
世人皆俗奈,
涕泣价可高.
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 楼主| 发表于 2011-3-1 10:13:30 | 显示全部楼层
978322270 发表于 2011-3-1 01:17
别高兴的太早,这是伟,光,正们对P民们的掠夺,市内折腾玩后,开始折腾我们了。 ...

现在还不知道是福是祸
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发表于 2011-3-1 10:53:59 | 显示全部楼层
我的家乡:loveliness:
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发表于 2011-3-1 11:45:04 | 显示全部楼层
怎么觉得是天方夜谭啊,也许我是井低之蛙
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发表于 2011-3-1 12:42:31 | 显示全部楼层
沒有身份證是一換一,沒有身份證的基本上都是還沒有拿到居留的同胞,无居留的又一次被人给歧视了,哈哈

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参与人数 1铜币 +1 收起 理由
刚哥 + 1 太给力了~~

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发表于 2011-3-1 15:58:20 | 显示全部楼层
是福不是禍,是禍躲不過!我們的家鄉!希望到時不會有拆遷辦!要做就做釘子戶!
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