巴黎房产投资

小珑 · 发表于 2009-5-30 00:00:57

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巴黎房产投资

　　在不动产投资中，不论住宅、店铺或其它，如果计划长期投资，那么作为一个理智的投资者，要考虑的因素不仅仅是回报率，还需要考虑的重要因素之一即是投资风险。

　　投资风险大致有几种，各位投资者根据自己的经验和眼光“仁者见仁，智者见智”。与投资其它产品一样，不动产投资受到宏观经济的影响，首先，市场金融风险：即市场储蓄利率变化直接影响投资回报率及贷款利率，例如一个投资计划的回报率为6％，而未来市场上的储蓄利率走势高于6％，该投资产品明显是不合算的。

　　其次，市场货币风险：如果投资者是借贷投资，而贷款又是浮动利率，那么未来市场利率走向对投资者的实际收入会有一定影响。另外，对于目前不少侨胞回中国或去其它国家投资，外汇兑换率的变化也是一个重要的变数，众所周知近几年来人民币对欧元贬值达30％，那么在贬值前在国外投资的华侨，尽管后来不动产普遍增值，但因为汇率变化，无形中产生了不少损失。对以非欧元货币来欧元区投资的项目，同样应该注意汇率问题。

　　再次，货币贬值，购买力下降。因为物业收入受到租约的限制，升值速度低于通胀速度，因此对投资者来说，大幅度的货币贬值是一个重大的风险。

　　此外，不动产投资者还需要注意不动产所特有的风险：第一，空置率，市场变化导致空置率提高或承租人要求降低已有房租；第二，房客支付能力变化，房租不能如期到位，驱逐期限较长、手续复杂，或有些物业还有被强占的可能，并且因此带来设备损坏；第三，缺乏流动性，不动产和其它金融产品相比，不难发现它的一大缺点，即不能像股票一样随时出手，而且受到种种法规的限制，例如房客优先权、增值税、过名费等等，买进整栋而分开出售，手续限制更为复杂，从出售到完成交易的期间较长，根据市场和产品特点可达数年；第四，有关不动产的法令变化而带来风险，随着市场的变化政府为缓解住宅危机或限制投机，往往对一些相关的法令进行修改，比如说最近总统宣布将要修改房租涨幅的参数，租房押金改为一个月，这一切对投资者来说都是不利因素。

　　另外，投资不动产还有一些其它风险，比如环境、污染、噪音等等，而一些专业性较强的产品，比方说大型旅馆、商业中心，还存在管理风险，投资者需具备相关的运营经验。

　　所以有计划投资的投资者应有一定的眼光和胆略，既看到不动产的优势，又要顾及到相应的风险，正所谓“明智地投资胜于盲目地开拓”。

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