店铺商业租约经营权的估价

阅读模式 · 发表于 2009-5-30 23:54:44

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店铺商业租约经营权的估价

　　一般的商业租约期限最低为9年，经营者有权在这个期限中进行租约所允许的正常业务，合同到期后则重新延长9年。如果业主要收回铺位，那么一般他需要对经营者支付赔偿金，也就是说经营者所拥有的商业租约权益是一种无形资产。

　　租约经营权的价格有两种，一个是pas de porte，即以比市场价较低的价格出租一个铺位给一个承租者经营商业业务，该承租者则向业主支付一笔费用，以补偿业主的损失，还有一种是droit au bail，即租约权利转让，比如一个铺位经营者将其铺位的租约转让给另一方，而收取一定的价格（注意不是fonds de commerce转让）。

　　对这两种租约权的估价的主要依据有几个因素：其一店铺的位置，地段和位置对所经营的业务起到重要影响，而在巴黎某些地段对某些行业的吸引力也较大，形成了某些地区的专业性：比如12区的电脑业，某几个旅游区的免税店等等。有些地区由于人流众多而被炒得非常昂贵，比如Champs-Elysées，St-Germain-des-Prés等等。

　　其二店铺的情况，面积大小，临街店面宽度，排列形状，设备情况，业务操作是否实用等等。

　　其三是租约本身条款对其价格有直接货间接的影响，比如租约所许可的经营行业，是允许所有行业（tout commerce）还是限定某几种行业、是否允许分租（sous location）、租金、预估的涨幅、有关税务和杂费及重大装修由哪一方负担等等。

　　对于租约经营权的估价方法有以下几种：

　　第一种同类店铺对比法，一般都根据面积大小和周围近期成交的店铺作相应的比较。但每个店铺的情况都不一样，所签租约条件也不相同，因此得出的结果并不十分理想。

　　第二种差额法，这种方法是对比店铺在出租情况下和空置情况下不同的价格差额，即DAB = V(libre) - V(loué)，DAB：droit au
bail（经营租约价格），V(libre)：物业空置价格，V(loué)：出租物业价格。空置店铺的价格根据市场上传统的对比法找到，出租的店铺价格则根据租金并计算利息后得出的价格，两者差额则为租约权价格。

　　第三种方法是根据未来房租差额计算：这是一种从投资效率角度上出发的比较合理的方法，尤其作为业主本身，即根据租约期限计算市场租金和实际租金的差额，并考虑到货币贬值的因素及所出租物业期限计算得到应有的价格。

　　　　　　1 - (1+i)-n

　　DAB ＝ e
----------------

　　　　　　　　　　i

　　DAB ：租约经营的价格

　　e：租金差额，即市场租金-实际租金

　　n：租约年份，i：回报率

　　对于租约的年份，由于商铺租约的特殊性，为了方便计算，在假设租金涨幅始终限定的情况，一般用一到二期租约，9年至18年。对于其他物业入办公室或库房等等，因其不在商铺租约的法规下，对此只考虑租约期内的年份。

　　回报率：根据不同行业因人因地而定，一般以房地产回报率计算较为合理。

　　以下是一个大致回报率、租金差额以及租约期之间的比例关系，仅供参考：

　　回报率　9年 18年

　　12％　　5,5 7,25

　　10％　　5,7 8,2

　　5％　　7,1 11,69

　　0％　　　9 　18

　　第四种计算方法，以年度实际租金和市场租金相比后的差额，乘以一个系数，这个系数是由地段和位置决定。比如2005年对一般位置的店铺的系数为3-6，而一流位置的店铺系数则为6-12。这种方法较简单，一般作为参考作用，比如一条街上的一个店铺的租金为15000/年，以150000欧元的租约权顶下（pas de porte），那么它的系数为15000÷1500 ＝ 10如果我们在附近要顶下一个空的店铺，那么就可以拿这个系数作为参考。

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