购买期房当心陷阱！

Pascal · 发表于 2009-11-24 22:56:15

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　所谓期房就是房子还没有造，就开始按照图纸销售。国家在这方面有严格的法律规定，以保护买房者的利益。那么如果您想购买期房，应该注意那些事项？要避开哪些陷阱？我们向读者介绍一些这方面的知识，希望对读者在购买期房时有所帮助。　　　　　　　　　　　　　　期房预定合同　　期房预定合同虽然不是法律严格规定的手续，但是现在已经成为一种程序化的手续。期房预定合同签订后，要交纳订金，虽然您有权决定不买，但是订金则损失了。　　期房预定合同必须包涵以下内容：居住面积、主要房间的数量和次要房间（杂物间等）的性质、预售价和调整价格的条件、房子在整栋楼（如果是楼房）里的情况、建筑的技术标准（使用材料、设备）、最终售房合同的签字日期。如果期房预定合同缺少其中的某一项，合同都会被视为无效。在某些情况下，销售方还把努力帮助买房人贷款作为条款写进期房预定合同。当然，销售方完全可以把法律规定的一些附加条款写进期房预定合同，只要写进去，销售方就必须遵守。哪怕在最终销售合同里没有再写这些条款。　　您一定不要只听口头承诺，所有的承诺都必须写进期房预定合同里才有效。有些房地产销售商在期房预定合同里还注明交房期、分期付款时间、最终价格等。在签订期房预定合同时，您一定要写一条附加条款，就是如果贷款失败，订金必须退还。　　订金应该是多少？这要根据期房预定合同和最终售房合同之间的时间距离来确定。基本底线是：两者的时间距离不超过一年收房价的5%，两者的时间距离在一年至两年订金为房价的2%，超过两年不收订金。　　您签了期房预定合同，并用挂号信的形式寄出后，您有七天的时间反悔，并可以拿回订金。七天期限过后，如果您拒绝签最终购房合同，您的订金就损失了。当然还有一些特殊情况允许您拿回订金，比如销售商没有帮您贷到款，最终购房合同没有按照预定的期限签订，房子的质量或其它因素不过关，使房子的实际价值降低了10%以上。价值下降的情况包括房子的面积有出入、设备不合乎合同要求或装修问题。如果楼房的共用设备（电梯、垃圾房、花园等）没有完成，买房也可以要回订金。假如最终销售价格超过原定价格的5%，买方也有权拒绝买，并拿回订金。　　　　　　　　　　　　　　最终购房合同　　合同样本应该在签约前一个月送达到买方手里。这样买方有充足的时间审理合同细节，因为一旦签了合同，就无法再改变了。最终购房合同对房子和楼房的情况要有非常明确的描述。　　最终购房合同必须有最终销售价格和付款方式。也就是说您要在整个工程进展期间分阶段付款。一般付款阶段是这样分配的：地基打完付35%的房款，房顶完工后付到70%，工程完工付到95%，交付使用再付最后的5%。　　交房期必须写进最终购房合同里，日期越明确越好，但是法律规定可以在合同里写诸如2006年下半年这样模糊的交房期。合同里还要规定如果交房期推迟应该有怎样的赔偿条款。当然如果交房期延迟是因为非人力所及的原因造成的，就不存在赔偿的问题。　　　　　　　　　　　　　　各种可能的纠纷　　搬进新房后，如果发现一些表面的缺陷，如墙纸或地板脱胶，电开关不灵，水龙头漏水，您要在交房后三个月内要求修理。如果房子隔音有问题，您在入住后一年里可以上诉法庭，房子里的设备保修期两年。　　还有一些看不见的缺陷，属于建筑问题，影响房子的正常使用。比如墙体出现裂缝，窗户漏雨，您如果发现这些情况，在十年时间里都可以要求销售商进行修补，即使销售商破产了，也还有保险公司负责。　　如果有不符合合同或宣传广告里的内容这样的缺陷，只要发现，在三十年里都可以要求赔偿。在您交完95%的房款，发现上述缺陷时，是否可以拒绝支付最后的5%房款？一般而言，销售商会不给房钥匙，法律上讲，销售商无权扣钥匙，您可以让锁匠开门，但最好还是协商解决问题，或通过律师或公证人解决。　　最终购房合同一定要包括对购房者的担保，如果房子没有建成，购房合同作废，购房者拿回已经支付的所有款项。这是由一家金融机构做的担保

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