隔壁房东在通道上建房，我有权利反对吗

Pascal · 发表于 2009-12-10 23:02:16

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　杨女士问：我在2003年买下一店面，现出租给别人。此房原属廉租房类（HLM），我和隔壁房东中间有一个宽6米，长13米的通道。现隔壁房东向HLM买下通道4.6米宽的地块建店面，使通道仅剩1.4米宽。在买卖期间没有通知我，也没有开房东大会，请问这是否正常？作为房东我可以有什么权利？我有权反对吗？该怎样做？　　华律师答：首先需要搞清这一通道的法律地位，以及和杨女士的房产之间的关系。它是HLM的私有财产，还是从属于共有房产(copropriété)的公用面积？它和杨女士的房产是同一共有房产中属于不同房主的两处房地产，还是两处完全独立的、不相干的房地产？法律关系不同，所适用的法律不同，结论自然也不同。可能有的读者会说，来函已明确这两处房地产原都属于HLM，但这不等于说现在一定属于同一共有房产，HLM完全可以将原属于它的房地产分解出售，变成若干独立的房地产权。　　如果杨女士的房产和该通道是两处完全独立的、不相干的房地产，HLM将其中部分地块的产权卖给隔壁的房东，乃是它的权利，无需征得杨女士的同意，因为根据法国的民法理论，所有权人对其财产拥有使用和处置的绝对权利，法律明令禁止的除外。　　即使在共有房产的情况下，如果通道不是公用面积，而是HLM的私有部分(partieprivative)，其买卖同样无需经共有房产房主大会的同意。　　只有在通道属公用面积的情况下，该地块的买卖才需要召开房东大会作出决定，杨女士才应该被告知此事，并有权投票表示意见。　　如果是属于最后一种情况，HLM向隔壁房东私自转让部分地块的产权，显然是不正常的，杨女士完全有权利提出反对，并主张该买卖无效。　　如果不属于最后一种情况，那杨女士的回旋余地就很小了，她只能试试从如下两个方面寻找反对隔壁房东建房的理由。一是看看在此通道地块上是否存在地役权，譬如允许公众通行的役权或其他权利。如果存在，那么在该地块上建造店铺，势必影响了地役权，从而可构成反对隔壁房东建房的理由。二是看看隔壁房东将在这一通道地块上所建的房屋，是否会影响杨女士房屋的通风和采光的权利，如果有严重影响，也可构成反对的理由。　　顺便提请大家注意，共有房产大楼中的房主在施工时，如果涉及公用部位或公用设施，都应事先征得大楼管理公司(lesyndic)，甚至大楼房主大会(assemblée générale des copropriétaires)的同意，切勿擅自施工，否则将被视作非法施工。施工申请要事先纳入房主大会的议事日程，并附上必要的说明。如果要求召开特别房主大会来审议，申请人需承担由此而发生的一切费用。如果发生紧急情况，需要马上抢修，可允许未事先经房主大会同意而立即施工。　　原则上，房主在自己的房内可随意施工装修，但如果涉及公共隔墙、承重墙或大楼外墙的施工，也需经大楼房主大会的同意。　　本栏目由巴黎联华律师事务所（cabinetXIE&LIAssociés）主办，读者来函请寄：cabinetXIE&LIAssociés　　11rueBéranger 75003Paris　　电话：0144540574。　　传真：0144540575。

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