更新租赁合同上诉案

Pascal · 发表于 2009-12-9 09:54:56

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　　来自中国的陈先生于1999年9月在拍卖会中以401000法郎的价格取得了B公司位于10区一间餐馆的商业资产。2000年3月，陈先生通过法庭执达员向B公司提出更新租赁合同的要求。为了使餐馆的布局符合法律规定，陈先生决定将属于B公司的房产进行装修。B公司接到通知后，于2001年5月拒绝了陈先生更新租赁合同的要求，并向其发出了解除租约的通知。2001年11月7日，陈先生的律师向B公司转交了书信和装修施工说明书，在信中陈先生强调："如果在2001年11月14日之前，B公司没有任何答复，就会被默认为B公司接受了陈先生的要求。　　然而，B公司再次拒绝了陈先生将租赁房屋进行装修的要求，并于2001年11月9日将其告上了法庭。　　理由是：　　1）陈先生没有按照法律规定向巴黎工商会进行注册；　　2）陈先生无权更新租赁合同；　　3）B公司于2001年3月至6月之间向陈先生发出开始营业的通告，但没有得到任何答复。　　最后，B公司请求法院勒令陈先生连同其公司所有员工全部迁出租赁地。　　2002年9月，陈先生委托律师向巴黎大事法院提出上诉，在信中律师写道：　　1）向工商局注册的必要性：　　B公司认为，陈先生到租约解除之日为止都没有在租赁地实行经营活动，也没有在工商局进行注册，因此不欲同陈先生续约。实际上，陈先生买下B公司的商业资产是希望可以立刻将其转卖，可由于找不到买主而且时间紧迫，陈先生只得将租赁地重新装修，希望在2001年底开始经营。根据1989年11月18日法国高等法院判例，就算承租人在租约到期之时还没有从事经营活动，他也并无任何义务向工商局注册。　　2）在暂时停止营业的情况下，更新租约的权利：　　根据法律规定，除非向承租人发送重新营业的通告，否则只有永久的停止营业才会失去更新租约的权利。根据商业法典第145-8条，只有在租约到期之前三年都未从事商业活动，才能免去向承租人发送通告，使承租人失去权利。在此案中，陈先生的情况并不符合这条法典的规定，因此他还拥有更新租约的权利。　　3)　解除租约的不可受理性：　　　B公司于2001年5月31日向陈先生发送的解除租约的要求是不能被接受的。根据规定，在要求送达三个月之内，出租人还没有做出任何答复，就会被认定其默认了更新租约的要求。实际上，陈先生于2000年5月通过执达员向B公司发出更新租赁合同的要求，B公司在规定时间内并无任何反应，因此陈先生不能接受解除租约的要求。　　4）常规催告（miseendemeurerégulière）的缺失　　根据商业法典145-7条，出租人在拒绝更新租约之前，必须向承租人发送催告。此案中，B公司并未向陈先生发出催告，由于催告的缺失，B公司向陈先生提出解除租约是不符合规定的。　　5）暂时停止营业　　暂时停止营业并不能构成解除租约的理由，根据上诉法院的裁决，租赁合约都存在着商业特质，暂时的停止营业并不会使租约失去这一特质，而且陈先生已经在租赁B公司的房产之后，投入了2百万法郎的资金，如果失去了更新租约的机会，对陈先生将是极不公平的。　　法国大事法院于2003年7月1日做出了裁决，同意B公司拒绝陈先生更新房屋租赁合同的要求，但是根据法国商法典第145-14条，陈先生有权获得补偿金，金额由法庭指派的专家估算后决定。（石宛林编译）　　读者来函请寄：[email protected]

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