商业营业权益（fonds de commerce）的估价

Pascal · 发表于 2009-11-20 09:42:21

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华人同胞在国外置业稳定之后，不少人都希望自己创业购买店铺，比如餐馆、外卖店等等，今天我们就来谈谈商业营业权益的估价。

　　 Fonds de commerce包括有形资产和无形资产，它是商业经营者所拥有的商业产权。

　　无形资产中首要部分是客源，它和营业税有直接关系，是业主商业产权中的一个重要部分，也是营业产权估价的一个重要指数。客源大小和店铺的地理位置、经营者的声誉、该行业在市场中的走势都有关系。无形资产中第二个重要部分则是租约的经营权（droit au bail或pas de porte），租约经营权的年份、所允许经营项目，尤其是房租，对商业经营产权的估价都有直接影响。

　　对无形资产有可能造成影响的因素则为：招牌和商业名称、营业许可证（比如允许卖酒精饮料的许可证）、对某些客户的独家代理合同、对某些产品的专利权等等。

　　有形资产则是出售者减去折旧后的资产，比如店铺的整治和布局装修、店铺内的设备、生产运作工具，应当注意，这些有形资产的估价都应根据使用年份计算减去相应的折旧费用。

　　对于商铺的库存产品，由于其质量和价值不固定，所以一般在估价时应对其另外单独评估。

　　除营业额之外，营业权益价值主要与三个因素有关：

　　1. 店铺位置：一般以人流量大的十字、三角路口最为理想，然后是接纳客源的容量、形状、门面宽度、交通和地段等等。

　　2. 店铺经营租约（droit au bail）的情况，一般应对租约进行分析而得知它对经营效率的利弊，并作出正确的估价。比如房屋租约所剩下的年份，所允许的行业，尤其是房租相对市场价格而言的高低（下次将专门介绍经营租约权的估价）。

　　3. 经济环境会影响该业主所经营的行业今后在市场的走势，某些行业生存周期较长，市场比较稳定比如餐饮业，而有些行业相对不十分稳定，还有些行业有消失趋势，这些都需要注意。

　　一般对经济权益的估价方法：

　　fonds de commerce的估价是营业额（CA TTC）乘以一个系数，这个系数各种行业有所不同，营业额则参照最近3年的数目，根据上面得到的数字加以一些修正，即要考虑店铺布局和装修情况，还要考虑经营租约的情况：房租是否过高、涨幅如何、年份等等。同时要根据年度资产债务报表分析盈利情况。

　　以下是华人经常涉及的几种行业fonds de commerce的出售价格和营业额（CA）比率表，供大家参考：

　　行业　　年度营业额TTC

　　首饰店　　40%-70%

　　肉店　　 20%-50%

　　面包房　　60%-100%　如果是大型并可在室内就餐的面包店可能超过100%

　　咖啡酒吧　　 500-900天的营业额　巴黎市内较高而郊区外省则可能降到300天以下

　　服装零售　　40%-100%　一般在60%左右

　　花房　　 50%-75%

　　欣业房贷地产公司

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