葡萄牙“黄金居留” 丑闻与内幕－西班牙投资移民启示录

近日，中西的多家权威媒体： 如中国的新华社，中新社， 西班牙的《国家报》《世界报》等均刊登报道了葡萄牙爆出的“黄金居留”丑闻。

这一丑闻的导火线是本月13日葡萄牙警方代号为“迷宫行动”的突袭搜查。据报道，警方突击搜查了内政部，司法部，边境管理和移民局等多处地点。搜捕行动后，司法部总秘书Maria Antonia Anés，葡萄牙边境管理和移民局局长Manuel Jarmela, 葡萄牙公证注册处主席Antonio Figueiredo， 等数名高官被捕。这些官员被捕的原因皆与“以非法的途径协助外国人办理黄金居留以谋求非法收入有关。” 同时介入此案的还有两家中国移民公司，并且3名中国人已被收押，目前本案受贿的细节和金额还在紧密的调查中。

葡萄牙自2012年底10月施行购50万欧地产获“黄金居留”以来，两年内共签发1700余张居留卡，其中1400余人约80％的移民申请人都来自中国。早在1年前，葡萄牙移民中介市场就被传“浑水很深”，但这似乎丝毫没有影响到这个欧洲移民的后起之秀，葡萄牙移民卡的受欢迎程度堪比美国，香港和澳大利亚等老牌移民大国，而且移民葡萄牙在业内人士口中往往是“非常容易获签”。 受贿丑闻传出后，不少看官跌破了眼镜。那么葡萄牙移民的为什么如此“容易”呢？ 中介们又采取了何种骗局？ 同样是投资50万欧元的黄金居留，我们在移民西班牙时又能吸取什么教训呢？

西班牙中国律师事务所季奕鸿律师在深入接触葡萄牙多位当事人和律师后，总结了葡萄牙移民骗局的四大类型：

  一，写低房价，谋取私利

目前葡萄牙提起诉讼的最频繁的骗局是写低房价。写低房价就是制作我们所谓的“阴阳公证书”。中介私下告知买房人： 房东或开发商承诺给买房人打一个小小的折扣，但是作为交换，公证书上交易的价格要写的低一些，这样卖方也可以少交点税。比如50万欧元的房子在公证处的交易价格写成42万欧元，剩下的8万欧元通过现金私下交易，这样以来，私下交易的八万欧元，中介只要随便打张收条或者口头承诺已经支付，就可以堂而皇之的将此钱揣入自己口袋中。等日后买房者发觉上当受骗，为时已晚，而且往往因为没有证据，这部分私下交易的金额就打了水漂。

二，  送租约送家具，提高房价暗设陷阱

虚假租约。葡萄牙很多房产都是以自带三年租约为噱头来吸引暂不打算在葡居住的投资客户，实际上目前葡萄牙的房产出租率并不高，而且出租回报基本就在百分之三左右。目前葡萄牙主流中等房产的售价在30 - 40万欧元之间，不良开发商和中介这时候就会将房价提高到50万欧元并且赠送未来三年的租金合同。 也就是说，如果客户购买了被加价10-15万欧元的房产，三年内被返还了6-7万欧的所谓租金，最后还是有将近5-10万欧元落入了中介的腰包。而且三年之后，房子的出租率和租金也不再有保障。目前葡萄牙提起诉讼的案件中甚至有24万欧元的房子卖50万欧的天价骗局。

白送家电家具。最常见的方式就是移民中介公司或开发商采取前xx名购房者免费获赠新房家具和电器等手段，促使消费者在“抢便宜” 心理的驱动下草率购房。这种促销的本质和三年包租的操作手法相似，都是提高房价后再变相将部分投资者多付的房款返还给投资者，造成白得家具和电器的假象。

偏远郊区建中国人社区。一些来葡萄牙看房的投资者普遍反应当中介带他们去看的房子大部分都位于新区，荒无人烟。“周围什么都没有，就是一个小区，周围都是大荒地，我们一打听，其他的住户也都是移民来中国人” 因为当地核心地段的优质房源稀少，不利于加价操作，于是把一些偏远地区的房产硬性推销给投资者。

三，行贿官员，非法取得绿卡

在西方国家，公证处就相当于中国的房产交易处，是国家作为担保的公共单位。公证员审定房屋买卖双方的身份，并且作为第三人，如实地登记房屋交易的情况并出具具有法律效力的房屋买卖公证书。在葡萄牙的“迷宫行动”中，被捕高官直系亲属合伙开办的移民公司为了抢夺客源，在与官员勾结的情况下，打出了100%成功率保证的牌子。另外和葡萄牙公证处勾结，伪造文件，使得一些不符合移民条件的申请人，或者投资额度不满50万欧元的申请人也顺利地拿到了绿卡。

四，伪造周围市场房价，欺骗投资人

鉴于关于移民房产欺诈的报道越来越多，更多的中国投资者也纷纷“擦亮眼睛”。不少人看过中介介绍的房源后，不是马上购买，而是记下房子的地址和信息，回去后在网上仔细比对同一地段的房子价格。一些消费者甚至自信地表示，在网络普及的信息时代，只要有一台电脑加上翻译软件的帮助，甚至能找到同一个房子在别的渠道的出售价格，对比后再买就一定不会被骗。然而道高一尺，魔高一丈，针对中国买家比较精明的情况，葡萄牙中介们早已想出了应对之道：一是只代理郊区的新楼盘，这样以来，楼盘在网上没有相关的销售信息，价格也方便操控，于是就出现了上述一个小区住着几十个中国人的情况；二是自己花钱申请建设一个当地的房产小网站，故意在上面高价挂出同样的房产，再向客人推销：你看某某网站上比我们高10%，我们是独家代理，价格整个市场最低……

葡萄牙后西班牙投资移民如何规避风险，季律师的几点建议

季律师认为，“迷宫行动” 是葡萄牙掀起的内部反腐行为，但同时也是规范黄金居留签证的签发的一个起点： 就房地产行业来讲，是一次有力的震慑, 给那些加收房价，弄虚作假的开发商和不法中介敲响警钟给予了法律制裁；对消费者来说，这次行动敦促投资移民行业的健康发展，行业越规范，消费者的合法利益越能够得到保障，加价房、虚假租约现象也会受到法律的严惩。在这里季律师也给广大西班牙移民提出几点建议：

· 寻找价格透明的房源

对于投资移民最重要的购房环节，尽量通过西班牙的正规大众房屋买卖网站自己寻找房源或者多方比较价格；小心购房加移民的打包服务中的陷阱。

· 慎重更改房价

谨慎对待写高或者写地房产价格的要求，特别由第三方中介提出的制定阴阳公证书的要求

· 私下交付房款使不得

私下交易的房款在未来发现自己的利益被损害的情况下，因无法证明实际支付的金额，会增大取证和赔款的难度

· 莫轻信 “特殊渠道”

葡萄牙居留爆出的官商勾结，在不符合申请条件的情况下向申请人提供居留的行为，为未来留下了巨大隐患。此事被踢爆后，葡萄牙政府将对申请人的背景和申请条件重新进行调查，违规签发的居留很可能在未来会被取消或者强行补全投资。

· 贪小便宜，吃大亏

俗话说，羊毛出在羊身上， 当中介或者开发商做出低于市场价格的承诺，赠送家具，车库， 免费提供法律服务的情况下， 一定要莫要着急，三思而后行，多方比多或者咨询专业法律人士的意见。西班牙中国律师事务所原创