荷兰买房须知 (一) ：买房贷款限额将进一步下降

华人帮华人 · 发表于 2015-9-3 16:52:21

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今年7月1日开始，有关购买房产的一些规定又将发生变化。从那天开始，买房者可以贷款的最高数额将进一步下调。眼下需要买房的人可得抓紧了。

目前，买房借贷的还款利息已经低到冲破了所有过往的纪录。你一定会想，这可是买房的好时机。然而遗憾的是，银行在发放购房贷款上却并不是非常地积极和热心。从今年7月 1日开始，个人购房者可以向银行借贷的最高数额将再次下调。与现在相比较，届时买房者可从银行借到的最高贷款额将会下降5%左右。那么，具体情况到底是如何呢，我们在下面为读者一一讲解。

国家预算总局每年都会计算荷兰人可支配收入中的多少可以用来支付买房贷款。预算局计算各种不同收入的家庭，其用于如购买日常食品、看病、买衣服、度假等费用分别是多少，在这之外剩余下的钱则是用来支付住房的费用。依据上述的计算结果，政府将确定银行可以发放的个人购房贷款的最高限额为多少。

根据国家预算局的看法，为了应付财政方面的不测风云，荷兰家庭应该有更大的缓冲区。因此在今年1月1日起，个人买房的最高借贷额已经被大为降低了。而接下来这个限额会被继续降低。不可思议的却是，这一切计算结果的源头，恰恰是因为目前的低利率的缘故。荷兰私人房主联合会解释说，在计算可用于住房支出的费用时，预算局采用一个5%的参考利率。当然利息长期低滞的可能性并不很大，但是在计算购房借贷利息退税时，预算局也使用实时的利率。因此如果利息低了，你买房贷款利息的退税也就低了。那么每个月尾你手里可以支配的钱也就少了。
你最高可借贷的额度到底减少了多少，取决于你收入的高低。绝大多数房屋购买者从7月1日起可借到的贷款限额将会下降5%。特别是低收入者受新借贷规定的影响比较大，因为他们手中可以支配的余钱较少。
不过荷兰私人房主联合会提示大家，还是有一种方式可以绕过7月1日将生效的新规定。即如果你选择的贷款的固定利息的年数至少为10年以上，那么银行在计算你用于住房的支出时就可以使用目前实时的低利率。但是并不是每间银行都会这样去做。所以对一些初涉房市的起步者来说，要想仍然能够买到自己心仪的住房就需要抓紧时间了。

另一个促使你抓紧时间购房的重要原因是：从7月1日起，可以获得国家贷款保障NHG的最高购房支出也将由现在的26万5千欧元下调至24万5千欧元。NHG的作用是，假设贷款者发生了伤残不再可以做工，或遇到失业、离婚或伴侣去世等情形，你不再有能力还贷时，这个机构将设法帮助你偿还借贷或因房产拍卖价格过低造成欠贷时，NHG将会为你偿还欠贷差价部分，以免你本人因此欠下房贷债务。如想要获得NHG保障，你需要一次性地支付一笔费用（这笔费用在来年进行个人税务申报时是可以有退税的）。作为交换，你将得到贷款利率的优惠，你还贷的利息会被削减，最多可以达到0.7%。这笔优惠额大于你所支付的一次性的费用。因此利用NHG保险来购买房产总是聪明的选择。

第三个需要抓紧的原因是，荷兰政府临时将建筑装修行业应缴纳的BTW增值税由21%下调为6%的措施也将于今年7月1日终止。届时建筑装修需缴纳的低增值税将由6%回调至21%。需要装修、改建、修缮房屋的人要抓紧时机最后利用一下这个优惠的税率。

下面是读者就买房借贷提出的一些问题与银行给出的回答：

1.可以将房屋装修、改建的费用纳入到购房贷款之中吗？

购买住房是一个人一生之中需要作出的最重要的决定之一。因此在决定之前就需要将所有相关的因素细细考量周全。现行的法律规定：买房所借款项的最高数额不得超过房屋市场价值的103%。而且在接下来的年份里，这个103%的限额最终将逐步下调为100%。（笔者注：不久以前这个限额还曾为125%。)从明年起这个限额将下调至102%；从2018年开始下调至100%。也就是说，当贷款的100%都用于买房时，贷款中也就不再含有装修、改建房屋的费用了。

2.购房的额外费用要自行解决，比如动用储蓄存款？

从2018年开始，你最多只能从银行借到等同于房价的贷款，而不再同时含有装修、改建的费用了。与购房有关的额外开销就需要你自己想办法去解决，比如使用储蓄存款。与购房有关的额外开销，按通常的计算方法，一般是相当于房价的6%。在网站www.abnamro.nl/kostenkoophuis上你可以看到与买房相关的各种相应的开支都有哪些，此外你还可以大体计算出你可以获得的贷款会是多少。以此为出发点，你就可以对买房需要的总费用、以及自己可以支配的费用心中有数，从而去寻找适合自己条件的住房。

3.改建房屋，目前是否还可以同时获得贷款？
对于二手房来说，在获取金融机构的贷款之前，需要请专业人员先进行估价。目前法律允许贷款的最高数额为住房估价的103%。超过这100%的部分，你可以用来进行装修改建，比如用于一个新厨房的开销。

4.我购买住房的费用也包括请人进行估价的费用吗？

银行发放贷款用于购买二手房前，需要有一个对该房产进行估值的报告。银行需要知道该房产的价值，这个价值是所能获得的贷款的基石。比如，ABN AMRO银行也可以对商品房进行估值，其要价为300欧元。请银行自己来进行估值的好处是，估值报告马上也就可以满足银行的要求。如果你要购买的是新建房屋，则不需要估值报告。

来源：华侨新天地

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