请教一下关于在这边买房子的事

我来解释下银行如何决定是否给你放贷呢？实际上银行会根据下面三个步骤的评估做出他们的选择：

第一步收入审查
第二步资信审查
第三步房产审查

收入审查：三分之一原则

银行向你发放房贷说白了就是借钱给你，那他们最关心的问题当然是你拿到贷款之后的偿债能力（capacità di rimborso）。而你的偿债能力取决于你的收入，因此银行首先要评估的是你的收入是否合格。但多少收入对于银行来说是够的？答案就藏在下面这个公式之中，你的收入满足以下这个公式是获得贷款的必要条件之一：

每月净收入的三分之一≥现有的金融性欠款每月偿还额+未来每个月的房贷月供额

让我解释一下这个公式：

每月净收入：

如果你是雇员，银行会请你提供去年的收入申报表（certificazione unica）。你的每个月净收入就是年度收入申报表上的净收入总额除以12。而你的每月偿债能力就是每月净收入乘以30%（部分银行最高可以到35%）。

而如果你是个体户小老板或者自由职业者或者是你要以公司的名义申请贷款那就稍微复杂一点。我了解到的几家银行对于这类型的申请者每月净收入的计算标准不太一样。

首先银行会请你提供近两年的收入证明（modello unico），但一般情况下他们只会参考最近一年的，只有在特殊情况下银行才会综合评估近两年的收入情况（比如2020年就是很特殊的一年）。在你的收入证明里你需要找到下面几个项目的金额：

Reddito Complessivo（税前总收入）
Imposta netta (个人所得税)
Reddito Imponibile (应税收入)

按照常规理解净收入应该是等于税前总收入减去所得税额，确实也有很多银行是这么计算的。但也有一些银行在计算你的偿债能力的时候是用应税收入减去个人所得税额在除以12。由于很多企业为了避税导致应税收入金额非常低，申请贷款遇到困难。

关于收入的评估我们举个简单的例子。如果你的目标房子的价值是20万，贷款额度是16万，分30年付清，每月需偿还500欧，而现在你每个月有笔固定的分期付款€400（比如你融资租赁了一部车），那么根据上面的公式（每月净收入的三分之一≥现有的金融性欠款每月偿还额+未来每个月的房贷月供额），（400+500）x 3= 2700, 只有你的每月净收入高于或者等于2700欧时银行才会考虑贷款给你。

现有的金融性欠款包括不限于：现有银行借款的每月偿还额，融资租赁汽车（LEASING）月供额，其他分期付款每月偿还额（包括选择信用卡分期支付的款项），未付完的汇票（cambiale）等。如果有向意大利税务局追偿机构（Agenzia Entrate Riscossione）申请分期偿还某笔应付税金，每月分期缴纳额也算在内。

未来每个月的房贷月供额：也个就不用多做解释了，也就是你将要申请的房贷金额的月供额度。我们可以在类似于mutuionline.it等网站大概计算出目标房产申请贷款的月供额度。

第二步资信审查
如果通过了银行的第一步收入审查，那么银行就会接受贷款申请。但收入符合条件只能证明你有钱，你有钱和你愿不愿意还钱并不能画上等号。所以银行会对你进行资信审查。
资信审查范围广泛而复杂，一半来说重点审查下面两个方面。

第一：征信系统数据
申请人在过去5年内是否有贷款违约，支票跳票，汇票未付，重大资产抵押等严重负面影响征信的内容。这个可以自己提前在网上查到，如果你有兴趣可以在公众号给我留言，下一篇或许就会写哦。

第二：银行流水:
申请人的银行账号是否有稳定的现金流入，比如说工资是否每个月稳定的流入，小老板或者公司每个月是否有稳定的流水进账和支出（比如是否按时付你的房租，水电瓦斯等费用，按时付款对于银行来说是件非常证明的偿债行为）。

如果你通过了这两部分的审查，一般就能通过资信审查。你也可以先自我评估一下，如果你在近一年内有成功申请信用卡或者短期贷款，说明银行已经评估过你的资信，并且你通过了他们的审查。

第三步：房产审查。

如果你的收入和资信都没有问题的话银行就会开始审查你要买的房子。为什么要审查房子呢？因为银行为了确保贷款安全，必须确定你的房子是能值那么多钱的。否则如果你无法还款，银行没收低价值房产岂不是亏了。银行从来不做赔本的买卖。
在这一阶段银行会安排第三方评估机构去你选中的房子查看并根据你提供的房屋相关文件对它进行市值的评估，如果和你的购买价格相符应该就会房贷给你。不过他们评估的价值低于你的购买价格他们只能按照他们估的价格房贷给你。

如果你顺利通过了银行所有的审查，那么恭喜你，可以安排房屋公证接房啦。

关于买房贷款，推荐一个专门写这些内容的公众号 靴子国的周周

江风笑笑 · 发表于 2021-3-7 22:36:09

1235677 发表于 2020-12-17 16:23:03
可以找米兰的中国人帮忙贷款我就是中 ...

你好。如果人在热那亚。米兰的中国人会帮你想办法贷款买房子吗？谢谢您

来自: 华人街iPhone版

街友12686674 · 发表于 2021-3-8 02:56:26

1235677 发表于 2020-12-17 16:24:01
准备3多差不多本人刚买

三万?太少了吧，十万左右的房子，首付百分之二十就要两万，还有房子介绍费，贷款费，银行评估费，保险费，杂费，再有别人的房子肯定很老，有些还有准备一笔装修费，所以买十万的房子至少要准备四万到五万之间

来自: 华人街android版

江风笑笑 · 发表于 2021-3-30 07:36:59

1235677 发表于 2020-12-17 17:23:03
可以找米兰的中国人帮忙贷款我就是中 ...

你好请问中介得付多少钱？谢谢您

来自: 华人街iPhone版

欢迎您首次访问华人街请选择您所在国家进行切换：	法国	意大利	西班牙	英国	日本	德国	罗马尼亚
欢迎您首次访问华人街请选择您所在国家进行切换：	其他国家: 阿尔及利亚瑞典奥地利荷兰比利时匈牙利波兰葡萄牙捷克瑞士希腊丹麦加盟华人街

[散讲] 请教一下关于在这边买房子的事

马上注册，结交更多街友，享用更多功能，让你轻松玩转华人街。

联系华人街

扫描苹果APP

扫描安卓APP