法国留学生活指南第四弹: 租赁房屋注意事项

学生汇

第三弹跟大家介绍了住房与购物~第四弹来啦！！
这期主要是为了提醒大家租房时必须注意的方面，在法国，人生地不熟的时候，一定要学会保护自己的合法权益，所以在租房时，千万要注意以下几点：　
   1. 申请材料
　房东或房屋中介没有权利要求申请人提供以下四种材料：身份照片，社会保险复印件，银行帐单以及银行出具的财务证明。但以下几种材料可以被要求出示：户口复印件，工作证明或雇主的联系方式，工资单以及银行帐号。所以碰到要除这几种材料之外的东西，一定要学会SAY NO！
　2. 银行担保
　有些房东要求租房者在其银行账户上冻结相当于一年房租的保证金。这种要求虽然不合法，但房东可以因此拒绝租房。通常法定的担保金是不超过两个月的房租（不含管理费[charge]）, 同时可要求有他人担保。这些条件对很多人来说过于苛刻。解决办法是要房东购买房租保险，费用可以由房客支付。
　3. 受到歧视？
　如果你具备了一切房东要求的条件但还是租不到房子的话，那么有可能你受到了歧视。任何人都不能因籍贯，姓名，外表，性别，家庭状况，健康状况，残疾，性生活方式，道德，政治观点，工会活动，种族，民族，宗教等因素被拒绝参观或租赁房屋。
　假如你在找房过程中感觉受到歧视，可以通过简单信函与 Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE) 联系。房东必须提供足够的理由为不租给你房子的决定辩护。
　4. 房屋状况
　在入住和搬出时，房东和房客对房屋状况进行检查属于附加行为。房东无权要求房客支付房屋状况检查的费用，除非双方同意该项检查由司法执达员参与。只有在双方无法达成协议时才可要求司法执达员介入，其费用由双方各承担一半。
　5. 关于房租
　当你阅读租房合同时，一定会找到关于调整房租的条款。该条款规定在每年的某一时期调整房租。调整房租必须依据法国国家统计与经济研究院 (INSEE)公布的房租指数(Indice de référence des loyers [IRL])。如果房东在租房合同中忘了加入这一条款，可随时将其加入，即便是几年以后。这种情况下房租可以根据几年间的房租指数变化调整。但房东无权追缴此前超过五年中的忘记增加的金额。
　另外还有两种调整房租的可能：一是在续租时房东应至少提前六个月决定调整房租，二是房东可在跟你达成特别协议的情况下，对房屋装修后进行价格调整。
　6. 不付房租？
　如果你租的住房被灾祸损坏，而你的房东却置之不理，你有权力不付房租吗？如果你这么做，就大错特错了。因为对于法庭来说，对受损的房屋不进行维修是房东的过错，不付房租是房客的过错，两者是不可相抵的。只要你还租着房子就得付房租，即便房子很不令你满意。如果你的住房真的被损坏的无法居住时，法庭可在做出判决前要求你将房租以寄存金的形式支付给 Caisse des Dépôts et Consignations。
　7. 搬出时的风险
　只要你提前三个月通知房东，随时都可以退房。退房前应做好以下几点工作：清洁房内一切设施，更换水龙头，淋浴管子以及保险丝，填补墙上的洞，等等。搬出时的房屋状况检查决定着你是否能在搬出后两个月的期限内讨回你的担保金。如果房屋状况检查时发现问题，房东可在你的保险金中扣除维修所需的费用。但房东必须用发票证明这笔费用的合理性。另外，房东有权在你付清所有跟住房有关的费用前扣留与该费用相符的金额（如电费），直到你付清这笔费用为止，即便超过退房后两个月的期限。如果出现纠纷，可找附近的法庭（Tribunal d`instance) 解决。


大家还需要了解一下的是，房屋租赁契约种类，
Bail (contrat de bail; contrat d'habitation;contrat de location)
不带家具出租的租赁合约(Logementvide)
带家具出租的租赁合约(Logement meublé; 屋主权利较大)
学生住房契约(Logementétudiant)

短期租赁合约(Locationsaisonnière 假期租赁)

房东(le bailleur /le propriétaire)

房东可以直接和房客签约或者由中介代表(mandataire)签约
签约之前要确认房东身份, 以防押金被骗或者二房东充作房东签署无效合约

房客或承租人(locataire / preneur)
-如果二人合租，要注意以下问题:
-每个房客都要有一份合约以便申请房屋补助
-如果其中一位离开，契约对留住的人依然有效
-避免连带责任，合约要注明paiement de loyer de manière conjointe (各自承担责任)而不是 solidaire (共同承担责任，如果房客之一不缴房租，另一房客将有全部承担责任)

租金和杂费
租金依照建价指数 ICC 一年调整一次，如果房东没有逐年调整，五年之内仍可以追加
租金金额由房东自由订立
付款方式最好用支票，这样就有银行凭证。如果现金支付，要注意索取收据quittance de loyer。另外房东没有权利要求房客用银行自动转账prélèvement automatique 的方式支付
付款时间一般是每月初支付
杂费是预付的，到年底和实际费用核对后多退少补
包括 服务费(暖气等)，公用部分修理费和地方税
5年之内可以追缴

押金 (Dépôt de garantie)
押金的金额不能超过一月房租(不包括杂费)
如果房租是两月一起支付，房东不能索要押金
押金是用来维修弥补房客可能带来的损坏损失，不能用做最后一个月的租金

担保人caution
担保人有连带责任，如果房客不能缴付房租，担保人将承担所有房客的欠款
担保人不能解除合约，和房客有相同义务

房屋状况表(Etat des lieux)
房屋状况表要拟定两次 。
入住(Etat des lieux d’entrée).
搬出(Etat des lieux de sortie)
一式两份，房东房客各一份
前后两份表格对照，房东可以依照住所损坏程度向房客索赔
如果搬入时没有做好房屋状况表，依法会被视作房屋状况良好
房屋状况表的费用是双方分摊或者免费

租约双方的义务
房客:
按期付房租杂费
保持居住环境的宁静
做好居住保险assurance d’habitation
对住所的损坏做适当的修缮(大型的维修除外)
房客不能私自转让转租，要房东事先同意
房东 :
要保证住所的基本居住条件，住所对房客的生命和健康没有危险
承担大型修缮的费用

租约终止，预先通知( Fin du bail, préavis)
房客提出解约 :
任何时候都可以解约
三个月前预先通知，如果是工作变动，可以一个月前通知
用挂号信寄出解约信，préavis预告期间如常支付房租
房东提出解约 :
用挂号信六个月前预先通知房客
如果房客在此期间搬离，只需付到搬离那天的房租

房东解约的理由
房客不遵守义务:
将住所做其他用途
没有保险
房租拖欠不付
骚扰邻居
房东:
本人或亲人要使用住所
要出售房子
因为安全原因要进行大型修缮工程

附带家具出租的租赁合约location meublée
住所内附带家具，电器
合约要以书面形式成立
押金金额是自由的
合约要附加家具清单，合约终止时如果家具减少损坏，房东有权索赔
租约期限为一年，到期自动延长一年
房客如果是学生，可以定期为9个月，没有自动延期
注意:如果注明un an ferme，一年期内不能解约，即使搬离也要支付整年房租

解约通知期限 :房客一个月不需理由，房东三个月(自己住，出售或者房客未付房租)

由房客承担的居住税taxe d’habitation
学生校外住宅也要支付居住税
搭铺不用付居住税
居住税每年一月一日课税，所以搬入日期在一月一日以后就不用付当年的居住税

最后，希望大家能够在租房的时候学会保护好自己的合法权益，学会用法律保护自己。

法国留学指南第一弹:来法留学必备7步曲  http://www.huarenjie.com/thread-1859526-1-1.html
法国留学生活指南第二弹: 初来乍到吃和行 http://www.huarenjie.com/thread-1875789-1-1.html

法国留学生活指南第三弹: 渐入佳境住房与购物  http://www.huarenjie.com/thread-1875789-1-1.html

Siqi.me

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寻缘骑士

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