商业租约 bail commercial

Pascal

1. 公司地址类型www.huarenjie.com
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场所类别/Local：商用，住宅，办公，仓库等www.huarenjie.com
个人住址/Domicile personnel: www.huarenjie.com
无需商业Bail/Bail Commercial，需要管理人/Gérant的地址和信箱;www.huarenjie.com
经营活动只能由居住者进行（房东或房客）www.huarenjie.com
必须是主要住址，没有客户和货物往来www.huarenjie.com
没有期限，需要通知业主/Propriétaire和物业/Syndicwww.huarenjie.com
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商用地址：租用商铺(Bail Commercial)www.huarenjie.com
自有商铺: propiétaire des murs  (Fonds de commerce)www.huarenjie.com
企业孵化园/Pépinières d’entrepriseswww.huarenjie.com

其他相关帖子：
汇集协会商人培训－开办公司 http://www.huarenjie.com/thread-68757-1-1.html

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商用地址：租用商铺(Bail Commercial) www.huarenjie.com
自有商铺: propiétaire des murs (Fonds de commerce)www.huarenjie.com
企业孵化园/Pépinières d’entrepriseswww.huarenjie.com

http://www.p3mil.com/rubriques/php/nav.php3?rub=pepinieres&srub=carte.html
http://www.auto-entrepreneur.fr/cooperatives-activites-emploi/

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Fonds de Commerce：相当于中国讲的“生意” www.huarenjie.com

一个公司有形要素和无形要素的总和（不包括存货/Stock）www.huarenjie.com
有形要素：商铺里的材料、工具、家具、汽车等
无形要素：客户、店名、招牌、许可证(Licence)、网站和商铺租约权(Droit au bail)等www.huarenjie.com

什么是Bail commercial？www.huarenjie.com

住房出租合同Bail (d’habitation) – 住房www.huarenjie.com
商铺出租合同Bail commercial   – 商铺www.huarenjie.com

Fonds de Commerce和Bail Commercial的关系www.huarenjie.com

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商铺出租合同/Bail Commercial的双方www.huarenjie.com

合同双方：出租人/业主 － Propriétaire du Mur/Bailleurwww.huarenjie.com
租用人 － Preneur/Locatairewww.huarenjie.com
在公司成立前签订Bail Commercial，需要附上条款说明租用人为公司。www.huarenjie.com

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合同双方：出租人/业主 － Propriétaire du Mur/Bailleurwww.huarenjie.com
租用人 － Preneur/Locataire
在公司成立前签订Bail Commercial，需要附上条款说明租用人为公司。www.huarenjie.com

!!法国法律规定一般只有法国公司和法国籍才有更新bail commercial的权利，所以作为外国人一般以成立的公司作为租用人。
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合同更新/Renouvellement：www.huarenjie.com

条件：www.huarenjie.com
Bail为法国籍或法国公司持有www.huarenjie.com
RCS/RM登记www.huarenjie.com
商铺在更新前的三年内有效经营www.huarenjie.com
遵守Bail里的各项条款www.huarenjie.com
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手续www.huarenjie.com
由出租人提出：合同到期六个月前向租用人提议，其中要包括租金、合同期限、条款修改等
租用人：如果没有回复则默认为接受；接受更新提议但不接受租金的提议：协商 - 调节 - 法院裁定

由租用人提出：在合同到期前的六个月内或者之后提出
出租人：如果三个月内没有回复则默认为接受；如果拒绝一般要支付赔偿金；或者接受更新但提出新的租金。


押金/Garantie：
出租人要求租用人一定数额的押金以防租用人不履行bail条款。正常而言在bail期满后归还。www.huarenjie.com
租金3个月月后付的，6个月房租作为押金；www.huarenjie.com
租金1个月月前付的，3个月房租作为押金www.huarenjie.com

租金/Loyer：www.huarenjie.com
签订合同时，租金由双方协商确定，没有限制；一般根据官方指数/Indice确定调整上限每三年调整一次；其他还有很多例外的调整方法www.huarenjie.com

租金调整方法www.huarenjie.com

租金调整计算：
Indice(原)：原来的指数   t:相应季度，比如t1，t3   L(原)：原来的租金 www.huarenjie.com

Loyer(t)=L(原)× [Indice(t)/Indice(原)]

http://www.pap.fr/calcul-immobilier/indice-insee.php?type_indice=icc
练习：2002年6月1日起租
当时租金为1500€
请问按照指数2008年6月1日租金调整上限为多少？

L(原) =1500€
Indice(t1) =1497
Indice(原) =1159




例外的租金调整

因为环境变化，商铺增值10%以上（比如新建火车站，地铁站等）；租金比初期租金增加或降低了四分之一，则有法院确定新的租金； 3-6-9合同延期没有更新超过12年，那么租金重新协定

其他费用
社区分摊，市政税收，新Bail登记费用等商业经营的相关费用（水，电，通讯等）装修：除了大规模的装修工作，租用人支付维修维护费用。（大修：主墙面、屋梁、拱顶、支撑墙等）
支付方法：每期预付或者包月支付/Forfait

!! 因为是预付，所以年终要根据实际费用多退少补。

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Bail précaire: 双方都明示不希望签订Bail commercialwww.huarenjie.com

优点 : 一般进入免费，条件宽松；可以根据合同提前三个月通知中止；缺点 : 不稳定，无法保护商业利益；

!!对于需要许可或大量投资的商业，不建议采用Bail précaire www.huarenjie.com
转租/Sous-location : Bail中有允许转租的条款，企业可以把一部分场所转租给其他企业
     
条件: www.huarenjie.com
Bail里需要说明能够转租 www.huarenjie.com
转租后的经营活动已经在Bail 里有注明www.huarenjie.com
转租事宜要和出租人商量www.huarenjie.com

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进入已有的商铺并继续原来的经营活动，则为Fonds de commerce的买卖。Ex. restaurant, café-bar etc.）
当Fonds de commerce转手时，只要出租人没反对，bail commercial也自动转手。

Pascal

A. Promesse de Vente （购买承诺书）中承诺履行条件：
如果取得银行贷款 www.huarenjie.com
如果Bail可以以协议价格更新 www.huarenjie.com
如果城市规划局没有异议 www.huarenjie.com
……

B. Vente www.huarenjie.com
向Avocat/Notaire开具和购买价和登记费用等额的两张支票， Avocat/Notaire将款项冻结，直到几个月后一切手续妥当才将支票转付给卖出方。www.huarenjie.com

购买合同中包括：Fonds和Bail的描述；前三年营业额和利润；相关合同；支付方法等 www.huarenjie.com
1000€左右垫款（RCS登记，广告等）www.huarenjie.com

C. Enregistrement fiscalwww.huarenjie.com

登记费用（>200 000€  购买价格的5%）www.huarenjie.com



D. BODACC登记后接受异议/Opposition




购买预算

购买价格
登记费用（购买价格>23000€时为购买价格的5%）www.huarenjie.com
律师费用：购买价格的2.5 - 3% www.huarenjie.com
贷款利息 www.huarenjie.com
1000€左右垫款（RCS登记，广告等）www.huarenjie.com

此外：
首期房租www.huarenjie.com
押金www.huarenjie.com
运营资金等www.huarenjie.com

其他补充

购买者自转让之日起三个月内，在购买价格范围内，和出售者共同对转让期间的纳税负责。
出售者需要向购买者提供过去的账本。www.huarenjie.com
购买者对出售者恶意隐瞒或者疏漏有一年的追诉期。（在一年内可以向法院起诉）
Fonds的买卖价格过低，www.huarenjie.com
鉴于其中涉及很多法律争议，建议去详细咨询律师，并通过律师办理商铺买卖。

Pascal

Location-Gérance: 相当于Fonds的出租。 Fonds的所有人将Fonds租给他人经营，租用人支付给Fonds所有人租金/Redevance。
墙/商铺/Mur － 经营权/Fonds de Commerce － 经营权出租/Location-Gérance www.huarenjie.com
一般而言，Location-Gérance主要是临时性的，之后可能Fonds所有人要收回Fonds， 或者Locaire-gérant要购买Fonds等情况。比较适用于尝试经营。www.huarenjie.com



Location-gérance的优点：

对于出租人而言：
保留Fonds的所有权的同时获得收入 www.huarenjie.com
当Fonds购买人资金不够时可以先采用Location-Gérance并签署出售承诺书。www.huarenjie.com

对于租用人/Locataire-gérant：www.huarenjie.com
无需购买Fonds de Commerce的巨大投资 www.huarenjie.com
购买之前可以先尝试经营，避免投资风险 www.huarenjie.com

Location-gérance的缺点：www.huarenjie.com
对于出租人而言：www.huarenjie.com
如果租用人经营不善，Fonds可能贬值；www.huarenjie.com
登广告后六个月内和租用人共同承担经营债务；www.huarenjie.com

对于租用人而言：
如果事后不购买Fonds那么商业投入可能浪费；

条件www.huarenjie.com
出租人至少已经运营两年以上；www.huarenjie.com
租用人如果还没有商人或公司，需要进行RCS登记；www.huarenjie.com
租用人不得改变经营类型，且必须自己经营Fonds并承担风险；www.huarenjie.com

手续
租用人进行RCS登记；www.huarenjie.com
出租人需要将Fonds相关的商业文档转交给租用人，到期归还；www.huarenjie.com
合同办理的费用由出租人支付；www.huarenjie.com

补充
租用人违反Bail commercial相关条款时，房东有可能向出租人提出终止Bail；www.huarenjie.com
很多Franchisé(连锁加盟)店铺会采取location-gérance的形式 www.huarenjie.com

Pascal

!! 一般中国商人购买的Fonds溢价20％左右。为什么？ www.huarenjie.com
!! 一般对一个Fonds de commerce如何估值？ www.huarenjie.com


Fonds de commerce估值的一般原则 www.huarenjie.com
*. 首位的，最重要的是位置。www.huarenjie.com
交通、人流、街区和居民特点等 www.huarenjie.com

*. 其次要看这个商铺本身的价值。www.huarenjie.com
新旧、面积、设施、名声、开业时间等 www.huarenjie.com

*. 最后，可以参考商铺的营业额和利润及其变化。www.huarenjie.com

原则上估值一般可以根据CA和年利润判断。参考指数：
Barème Lefebvre 2008

总之，对Fonds的估值是个综合灵活的过程，需要全方面长远考虑。

*. Fonds的构成要素：位置、客户、招牌等 www.huarenjie.com

*. 市场、行业和竞争状况及其走势 www.huarenjie.com

*. 当前供需关系和长远走势www.huarenjie.com

*. 经营和投资价值 www.huarenjie.com

Pascal

相关规则 www.huarenjie.com

1．个人住址（主要住址）经营活动只能由居住者进行经营活动，而且不能有客户和商品往来。www.huarenjie.com

2．每三个月后交房租的（ trimestre ），需要六个月的押金，每一个月前付房租的（mois），要三个月的押金。

3．Fonds包括实物和无形的，比如家具设备，牌子，客户等。www.huarenjie.com

4．3-6-9Bail : 三年一续，合同到期六个月前由出租人提出。房东不同意Bail延期的要提供延期赔偿。www.huarenjie.com

5． 承租人要承担的费用：地方费用，市政税收，新Bail登记费用，维护费用和维护相关的修理费用。大的修理工程费用有出租人承担。

6. 9年的合同超过12年没有更新时，房租需要重新确定。（Plafonnement不适用）

7．非竞争性条款适用于Fonds de commerce买卖。卖主在一定时期和地理范围内不得从事原来的经营活动。

8．Fonds de commerce买卖对于卖主提供的信息有一年的追溯期。（在购买之后，买方在一年内发现卖主故意提供错误信息可以向法院提起上诉。）www.huarenjie.com

9．出租Fonds de commerce (Location-gérance) 时，为了防止投机，Fonds所有人本人需要至少经营两年以上，否则不可以出租。

10．对于Location-gérance, 自刊登广告之后，出租人在接下来的三个月内接受债权人的债务要求，六个月内和租用人共同承担经营债务。

11． 如果Fonds de commerce买卖的成交价格远低于市场价，政府可以强行介入优先购买。

相关词汇

  Bail Commercial   商铺合同www.huarenjie.com
  Domicile               住所 www.huarenjie.com
  Gérant                  主管；负责人 www.huarenjie.com
  Propriétaire          业主 www.huarenjie.com
  Mur                       墙；商铺实体 www.huarenjie.com
  Local commercial 商用店面 www.huarenjie.com
  Dépôt de garantie 保证金 www.huarenjie.com
  Travaux                施工www.huarenjie.com
  Impôt                    税收www.huarenjie.com
  Stock                    库存www.huarenjie.com
  Contrat                 合同www.huarenjie.com
  Sous-location      分租；转租 www.huarenjie.com
  RCS Registre Commerciale et Sociétaire 商业和公司登记处 www.huarenjie.com
  RM Registre des Métiers 职业登记处 www.huarenjie.com
  Renouveler – Renouvellement 延期；续期 www.huarenjie.com
  Résilier – Résiliation终止 www.huarenjie.com

LIVA

谢谢，收藏了，慢慢研究。

梦海

谢谢，太实用了

1433130082

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ayong09

此信息非常有用 ，关于后期发展全靠它了，推荐 置顶永不删除

紫荆

无需商业Bail/Bail Commercial，需要管理人/Gérant的地址和信箱; 经营活动只能由居住者进行（房东或房客），必须是主要住址，没有客户和货物往来，没有期限，需要通知业主/Propriétaire和物业/Syndic是指在家上班营业？