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本帖最后由 网站编辑 于 2017-8-18 10:07 编辑
2017-08-18 法国买房达人 想法
本文已获授权，内容转载自法国买房达人 （微信ID：frimmo_talent）
在很多中国人的心目中，买房是人生的头等大事，在法国的华人圈中，也是如此。无论对于早年在法国打拼的华人还是近几年队伍日益庞大的在法国工作的留学生，早日拥有自己的房产都是最大的梦想。同时，随着中国人收入不断提高，很多在国内生活的朋友也把目光放到了国外的房产，其中也包括法国。
今天我们通过这篇文章向大家介绍一下法国，特别是大巴黎地区的房地产市场，希望通过一个较为独立客观的视角，让大家对在法国买房有一个较为全面的认识，为将来买房做好准备。
巴黎地区简介
要介绍大巴黎地区的房地产市场，就必须先介绍一些巴黎地区的地理情况。一般在法国的华人会有大巴黎，小巴黎两种叫法：小巴黎是真正的巴黎市，也就是75省；而大巴黎则是île de france也就是法兰西岛的别称，它包括了小巴黎周围的近郊92省，93省，94省以及远郊77省，78省，91省，95省。
为了便于大家理解，我们将巴黎地区和北京市对应起来。小巴黎相当于北京的东城区和西城区，巴黎近郊＋小巴黎相当于北京城六区，整个法兰西岛也就是大巴黎相当于整个北京。
巴黎地区的房价
这是一个在微博上经常争论的问题。其实客观地讲，巴黎的房价的确不低，即使相对于法国人的收入，也还是比较高的。尤其是最近的12年，房价收入比从2000年的1上涨到目前的1.75。目前整个巴黎市的房产平均价格在8500欧／平左右，而法国家庭平均年收入（四金后税前，法国是每年5月报上年的税）大约是42000欧元（所得税取决于家庭情况，如果是三口之家，这个收入水平税大约在2000欧左右，巴黎相应的收入和税应该更高些），由此可以看出，如果想在巴黎买房子，还是有一些压力的。
小巴黎房价
小巴黎，也就是之前我们说的75省。由于行政区划方法的区别，面积非常小，大约是105平方公里，如果扣除近20平方公里的布洛涅（Boulogne）森林和凡赛纳（Vincenne）森林的话，就只剩85平方公里。也就是说，整个巴黎市仅相当于北京二环的面积，比上海内环面积还小，可以说，小巴黎仅仅相当于北京或上海最中心的城区。
巴黎近郊价格
相比之下，巴黎近郊的房价则低了很多。巴黎近郊的房子（相当于北京五环以内，上海外环内）均价大约在3000-7000左右，其中92省最贵，均价在6000左右，94省次之，均价在4000多，93省最便宜，均价在3000多左右。（巴黎地区西南部为富人区，东北面则穷人聚集，也因此93房价相对较低）。而巴黎远郊则普遍在2000-5000欧元/平左右。
法国买房和中国买房的区别
由于经济制度，市场环境，技术水平等差异，在法国买房和在中国买房还是有一些区别的，主要有以下几方面：
1. 在法国买房时所说的面积是使用面积，而且扣除阳台，地下室以及层高低于1.8米的地方（有些顶层房有斜顶），相较于中国买房时所说的建筑面积，有将近30%的差别。
2. 在中国， 买房买的是房屋土地的70年使用权。而70年大限，一直是一个令公众十分敏感的话题，具有一定的不确定性。 而在法国，买家买到的则是对房屋土地的永久性产权和使用权。
3. 房产的寿命。这个因素在国内很少有人注意，因为一般房子的使用时间比较长，而中国房地产市场高速发展到目前还不到15年，大多数人并不太会在意。可事实上，目前中国房子由于建造质量本身就一般，又缺乏必要的维护和修缮，房子的寿命可能远低于70年土地使用权。 而在法国，房子的维护和修缮是法定的（虽然很贵），甚至维护期也有相关法律参考，所以大多数房子都保养得很好，特别是小巴黎，典型的巴黎建筑大都有80年甚至上百年的历史，由于都是石材建造又有定期维护，所以状态依然很好。
法国人买房压力大不大
既然小巴黎的房价那么高，法国人是否有和中国人相似的买房压力呢？应该说还是有的，但并不大，主要由于以下几个原因：
1. 小巴黎的房价虽然高，巴黎近郊和远郊却并不贵。
由于整个巴黎地区的公共交通系统以及道路系统比较成熟，近郊和远郊的生活设施也比较完善，法国人特别是结婚有孩子的夫妇更愿意在近郊或者远郊买房，以享受更好的生活环境，包括森林、绿化、空气、安静程度、私家花园等等。
2. 房地产市场相对比较健康，对炒房严格限制。
在法国，由于高昂的交易成本和税收政策，使得炒房行为大大减少，巴黎的房价虽然上涨了近15年，但还算在合理范围之内，和收入之间的比例没有变得太夸张。由于没有房价快速上涨的预期，很多年轻人更愿意租房而不是倾全家之力买房。
3. 租房市场的成熟以及对租客的保护。
说实话，在法国有时对租客的保护甚至到了过分的程度。比如租客只需提前1-3个月通知房东即可结束合同，而房东却不能随意终止合同，如果签的是3年的合同就至少等到3年后合同到期；合同即使到期了也必须要有合理理由才能不再续签合同；不可随意涨房租，只能按照政府每年公布的指数调节房租；在冬天，房东不可赶走房客，即使房客没有付租金，等等。这些保护条款使得法国人对于租房并没有什么排斥心理。
4. 完善的廉租房系统。
法国的廉租房至今已经有几十年的历史，从建造到分配到管理已经形成了一套完整的系统。虽然我个人觉得法国的廉租房产生了一些比如穷人聚集、治安等社会问题，但总的来说，廉租房是法国低收入阶层居者有其屋的有力保障。
法国买房需要交什么税和费
众所周知，法国在全球属于税较多的一个国家，那么关于买房又有哪些相关的税和费呢？
交易费用及房产交易税
首先是买房，买房的手续费在法国是比较高的。二手房交易需要交7%的公证费，新房需要交3%的公证费，而这两笔钱中一部分是给公证员的费用，大部分是以房产交易税的形式交给国家。这笔高昂的交易费用使得在法国炒房的难度大大增加了。
土地税
在房产持有的过程中，需要交土地税（taxe foncière）。网上有很多人认为法国的土地税每年要缴1-3%，其实这是由于对法国不了解而把法国的土地税与美国的土地税混淆了。美国的土地税的确比较高，一般是房产评估值乘以当地的税率，大多数美国城市的税率大约是1-2%之间。
而法国的土地税计算更复杂些，首先由当地政府确定一个税率，一般是在10%-25%之间。然后根据70年代制定的一份规范对房产的出租价值进行评估，得出的年出租价值*0.5*税率。由于在这份规范中，房子的出租价值是随着通胀率上升而不是跟着市场租金上升，所以年代越是久远的房子，出租价值的评估值和市场实际租金差别越大。
举个例子，巴黎16区一套30万欧元的1930年小套房，市场租金大约在1000欧左右，假设评估值约为800欧，年租金价值约为9600欧元。而巴黎由于商业繁荣，所以土地税率很低，大约在8%左右。因此最后土地税约为9600*0.5*0.08=384欧元（以上为估算值）。在巴黎的近郊和远郊有很多以居民区为主的城市，这些城市的税率就会相对较高，大家可以在网上查到该地区的税率并用上面的方法估算土地税（当然，最直接和准确的方法还是在看房时向卖家索要去年的税单）。
不过总的来说，法国的地产税要远远低于美国，特别是巴黎地区。这里顺便提一下，在法国的土地税中除了建成房屋土地税（之前介绍的都属于此类），还有未建房屋土地税以及空置房屋土地税。后两个税的税率都非常高，主要为了避免土地和房屋资源的浪费。
也许有朋友会问，虽然买房同时拥有土地所有权，但还要交高昂的地产税，是否算下来和中国差不多。其实不然，所谓的土地税其税理简单的讲就是由于政府不断向公共事业投入，修路建桥增加通讯设施并不断维护，物业因此而增值，为此物业拥有者应向政府纳税，以通过政府回馈整个社会。所以作为房产和地产的拥有者缴纳地产税属于合理合法，况且法国的地产税相较其他国家并不算高。
居住税
顺便提一下，除了土地税，还有一个和买房没有直接关系的居住税。之所以说没有直接关系，是因为这个税由居住者缴纳。如果是买房自住，那就是房主承担，如果是买房出租就由承租人承担。这个税大约等于一个月的房租并根据居住家庭的收入进行减免。
房产收入税
如果你买房是为了出租，那么租金收入需要缴房产收入税。房产收入税由于有不同的几个税制，所以稍微复杂一些，以一般带家具出租为例，假设一年租金收入10000欧元，在计算房产收入税时就是将10000*0.5=5000欧并入到个人收入中一并纳税。由于个人所得税为累进制，如果个人收入的边际税率为30%（26 421 EUR — 70 830 EUR 区间的税率），那么最后纳税额为5000*0.3=1500欧元。
除此之外，还要交另外三个税叫CSG（普通社会保险捐税），CRDS（社会保险债务偿还税），prélèvement social et contributions additionnelles（社会分摊金），三者约为房租总额的7.5%，在此例中大约为750欧元左右。
房产增值税
在法国有一个重要的概念就是常住住所或者叫主要住所（résidence principale），也就是长时间居住的房子，一般以报税地址为准。而像度假房，出租房都属于次要住所。主要住所在售出时房产增值部分是不需要缴纳房产增值税的，而次要住所则需要缴纳。
一般的计算方法是 (房产售出价格-房产买入价格-买房时的公证费-其他有凭证的费用)×34%×(1-减税额度)。其中34%为最新的房产增值税率，而减税额度则和持有时间有关。持有超过5年后每年减税2%，超过17年每年减4%，超过24年每年减8%直到持有30年则完全免增值税。
遗产税和赠与税
在法国，如果父母将房产赠与子女或父母去世后子女继承父母的房产也是要缴税的（并不仅限于房产，所有资产都包括）。根据最近的法律规定，子女在继承父母的遗产时，每一方（父亲或母亲） 都有10万欧元的免税额度，超过部分将根据累进制税率缴纳遗产税。
父母还可以通过生前赠与的方式将财产慢慢转移给子女，以减少遗产税，每15年可以转让一次，父母双方每15年各有向每个子女赠与10万欧元的额度；另外还有每人3万欧元左右的免申报额度。这个免税额度客观地说并不低，所以对于一般收入家庭，如果好好进行税务管理，并不会有太多税务的支出。
物业费
之前介绍的都是交给国家的税，下面介绍一个在法国比较重要的费，也就是物业费。一般公寓楼的业主们都会联合聘请专业公司来管理自己的物业，而物业费就是用来支付这笔开销的，比如电梯的运行和维护、暖气热水（如果有中央供暖的话）、门房、公共地块的清洁等等。和中国相比，法国的物业费比较高。当然，具体金额取决于房子的设施。一般一套在巴黎的40平的小套房，物业费在100-150欧／月，但也不乏有接近200欧或者低于100欧的，这个需要在买房时向卖家询问。
这属于日常性费用，一般每隔一定年数还会有一些非日常性项目，比如外墙粉刷(15年一次）、电梯维护、走廊墙面粉刷等等，这些项目都会在每年的业主委员会召开时由业主们投票决定是否进行。一旦通过，就需要一次性交几百至几千欧不等的物业费。
装修费用
在法国，装修费用也是一笔不能忽视的开销，这主要是法国的人工比较贵的缘故（欧美国家都类似）。
装修贵导致法国存在一些和中国不太相同的情况：
1. 一般买房时，买家倾向于购买已经装修过的房子。装修的不错的房子往往可以卖出更高的价格，而买家情愿多花些钱购买这类房子，也不愿意买毛胚房自己装修。
2. 装修的人工费远高于材料费使得法国人更倾向自己装修。比如在一个30平的房子里安装地板，其中地板价格大约1000欧元，而安装地板差不多也要这点钱。很多法国人情愿多花500欧购买质量更好，更容易安装的地板。即使是非专业人士，也只需要一个人工一两天就能完成。
类似比如刷墙，安装厨房等等，很多法国人都会自己尝试完成。而装修材料公司也大量推出各种适合非专业人士使用的装修材料或工具，并辅以大量的教学视频。自己装修如此之流行以至于成为众多法国人的一种兴趣爱好，这可能也是具有法国特色吧。
3. 配电的装修非常贵。由于法国配电装修需要有专门的资质，且要质保10年，所以收费很高，可能3天的装修就要6000-8000欧元 ，一般法国人不太会自己装修，而是聘请专业的公司来做。
最终装修费用的多少取决于房子原本的状态和所用材料的质量以及装修队的资质，一般一套40平的小套房，状态一般，简约装修一下需要大概10000-15000欧元左右（不包括电），找当地中国人装修可能会更便宜些。
安全问题
之前的章节我们介绍了巴黎地区房价的大致情况，其中不乏一些优点值得我们借鉴，不过出于客观的立场，我也要专门用一节来谈谈缺点，也就是和买房非常相关的安全问题。
法国并不是一个移民国家，但由于历史原因有很多移民，其中大部分来自其原来的北非和西非的殖民地。应该说，法国社会对于移民的态度还是较为宽容的，提供了较好的福利和待遇，但因为种种原因，法国的移民融入始终存在问题，这就给法国社会带来了很多社会问题。
其中谈论最多的就是治安、在小巴黎和大巴黎的某些地区，抢劫和盗窃案频频发生，特别是廉租房聚集的地区，治安问题一直是地方政府头疼的大事。前文所提到的93省就是因为有很多城市治安不好，使得整个省的房价普遍偏低。如果我们要在巴黎地区买房，一定要注意避开这些地区。
一般来说，小巴黎的10区，19区和20区需要注意，18区的东部和17区的北部也要注意。巴黎近郊93省的北部和东北部，94省的东南部和正南部以及92省的最北部都是需要注意的。
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