买卖店铺篇

　巴黎的黄先生问：我有一家餐馆， 但是，生意不是很好。我想将它卖掉，但是不知道多长时间能卖掉。我的商业租约是5年多前签的，再过六个多月将满六年了。根据租约，我有权在每三年到期前的六个月通过司法传达人（Huissier）向房东提出解约。但是，我担心餐馆几个月后卖不掉。请问，如果是这种情况的话，我是否还可以同房东解除租约？

　　律师回答：

　　商业租约的承租人不能自由解约。传统的三六九的商业租约承租人有两种解约方式：合法提前解约和协议提前解约。

　　1- 合法提前解约

　　（1）三年一次自由解约权

　　承租人可以在租约每三年到期的时候提出解约要求。这是承租人的法定权利，他无须提供任何解约的理由。注意： 房东可以在租约中加入一个有效剥夺承租人该权利的条款。

　　解约必须通过司法传达人（Huissier）送交。承租人须在租约第三、六、九年到期那一天的六个月前寄出解约要求。如果承租人没有在六个月前寄出解约要求，那么该已寄出的解约要求仅仅能在下一个三年时生效。注意：双方可以在商业租约中设定一个更长预先通知期限的条款，但是预先通知期限不能少于六个月。承租人在解约后必须归还所租商业场所。在归还所租商业场所之前，他必须继续支付租金和杂费。

　　另注意：根据判例，双方可以在租约中设定一个条款。根据该条款，双方可以基于三年一次解除租约的要求来支付出租人补偿金。该补偿金是用于补偿出租人因此而遭受的损失。（Cass. civ. 3ème， 21 juin 1995， JCP E 1995， II， 743， n. Auque）

　　（2）承租人已经申请退休或者已被接纳享受伤残补助

　　承租人如果已经申请退休或者已被接纳享受伤残补助的情况下，可以在任何时候提前解除商业租约。但是，他必须通过执达员，在规定的租约结束日6个月前提出解约要求。

　　2-协议提前解约

　　承租人和出租人可以随时通过协商提前解约。该协议解约无须遵从商法典所规定的解约形式和期限。协议解约内容只需要双方同意即可。例如：出租人可以放弃或者减少应支付给他的补偿金。

　　应注意的是，提前解除租约必须告知已登记在营业资产 （fonds de commerce） 中的债权人（也就是说对营业资产拥有抵押权或者优先权的债权人）。这些债权人有权在一个月的时间（从告知之日起算）促使承租人提供新的担保。租约只能在此期限过后才能被正式解除。

　　根据黄先生的陈述，他应该在其租约到期前的六个月前向房东提出解约要求。这个期限过后，如果餐馆还没有卖出，他只有同房东通过协商的方式才能解除租约。 黄先生可以在解约协议中放弃其一切补偿金和权利，也可以提议向房东缴纳一定的补偿金。总之，解约协议是一个与房东协商的结果。

　　巴黎的何先生问：我看中16区的一家烟草店 （TABAC） 。请问，我是否可以和家人成立一家有限责任公司 （SARL） 购买这个TABAC？法律对TABAC的购买有什么限制？

　　律师回答：您不可以成立有限责任公司购买烟草店。

　　在法国，**的销售受到严格的管制。法国海关对**销售享有绝对的控制权。购买TABAC只能以个人或者合股公司（La Société en Nom Collectif —— SNC）的身分进行，而不能有由其它商业公司进行。

　　与有限责任公司相比，合股公司（SNC）最大的缺陷在于，每个股东必须承担无限连带责任。也就是说，如果公司负债，股东需要以个人资产抵债。这种公司形式的优点在于：成立费用较少，无最低资本要求, 结构较为灵活，无太多的限制。此外，从税收角度看，合股公司的盈利和亏损按所占份额直接纳入股东的盈利和亏损，公司本身不是课税主体。鉴于合股公司的特殊性，股东一般很难出让股份，需得到其它股东的一致同意，并应履行特别的手续。除非公司章程另有规定，如出现某一股东破产、死亡或丧失行为能力等情况，往往可以导致公司的解散。合股公司往往是家庭公司选择的公司形式。

　　此外，销售**必须符合以下条件：

　　第一， 具有法国国籍或者欧共体国家国籍，或者是欧洲共同经济体的国家的国民；

　　第二， 以个人或者合股公司的形式经营；

　　第三， 未受过任何刑事处罚，在三年内未受过任何税收处罚或海关处罚；

　　第四， 必须是成年人，而且不是禁置产人；

　　第五， 经指定医生体检合格；

　　第六， 未经营其它TABAC或在其它与TABAC相关的合股公司中担任股东；

　　第七， 接受必须的职业培训 （stage professionnel） ；

　　第八， 在营业资产 （fonds de commerce） 的购买中或者合股公司的股份 （parts sociales） 购买中，必须以个人资产支付价金的33%以上；并且个人资产投入至少占总投资额的25% 。总投资额包括律师费﹑ 中介费﹑ 登记费﹑ 公告费﹑ 税费等各种费用。

　　巴黎的林先生问：我上个月买了一家店，通过公证人签订了营业资产转让文书（acte de vente de fonds de commerce）。公证人在文书中注明了这家店的营业额和利润。我曾要求他提供证明文件并对这些数据进行核实。但由于时间仓促，也就不了了之。最近我得知文书上的营业额是错误的，这给我造成了很大的损害。我想知道在这种情况下，公证人是不是存在违规行为，我该如何保护自己的利益。

　　律师回答：《商法典》141-1条规定，当进行营业资产 （fonds de commerce） 的转让时，卖方必须告知买方营业资产的来源﹑经营营业资产所引起的各种费用﹑商业租约情况﹑营业额以及盈利。

　　临时买卖协议 （compromis de vente） 必须包含最近三年的营业额和盈利。如果在协议中以上内容有所遗漏或是错误，即使通过公证文书修改，公证人也要承担责任。

　　营业额以及盈利必须以实际数额计算，而不是根据估税制（forfait fiscal）得出的数据。

　　在1982年12月2日克莱蒙大审法院的判例中，法官认为公证人没有义务核实卖方提供的营业额以及盈利数据的真实性和准确性，尤其当这些数据是由专业的会计师提供的时候，公证人就更没有理由怀疑。（Tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, 2 décembre 1982）。但是，如前所述，如果在文书中遗漏了营业额和利润等数据，公证人就可能因此承担责任。根据1999年10月13日民事一庭的判例，一位公证人在起草文书时没有写明营业额等数据，法院判令公证人采取一切措施以保护买方的利益，否则将可能承担职业责任。（1re Chambre civ., 13 octobre 1999）。

　　如果在转让文书中，营业额盈利等信息不足或是不明确，公证人可能需要提供全部或是部分的担保。在1998年最高法院民事一庭的判例中，公证人在起草转让文书时遗漏了营业额和最后一年的利润额，而缺少这些数据会导致整个文书的无效。法官认为，公证人理应拒绝签署这样一份文书。他因此犯了严重的过失并欺骗了买方，加之卖方明知缺少这些数据仍然保持沉默，因此要求公证人承担卖方需要承担的一半责任。（Cour de cassation, 1re Chambre civ., 3 mars 1998）.

　　根据您的叙述，您已经向公证人要求核实数据，这样您或者卖方都可以追究公证人的责任。为此您需提供您曾要求公证人核实数据的证据。

　　巴黎的陆先生问：我半年前刚刚卖了一家餐馆，买方付给我的钱一直由律师保管，存在律师公会的账户里（CARPA - caisse des règlements pécuniaires des avocats）。我一直想要回这笔钱，但是律师说保管时间还没有到。我想知道法国对律师冻结卖店款项有何规定，我什么时候才可以拿到卖店的钱？

　　律师回答：吕先生提出的问题是很多读者关心的问题。卖完店后，卖方一般急于投资于另一个项目。所以何时能收回卖店的钱十分重要。卖店的钱由律师保管有多重意义：

　　◇对买方是一种保护措施。律师将从保管的钱里偿还卖方的债务，买方因而不至于因为卖方的债务而受影响。

　　◇对卖方的债权人，无论是税务局还是私人债权人，也是一种保护措施。他们的债务将从保管的钱里得到偿还。

　　从您开始卖店直到拿到钱的过程经过了多个程序，而事实上法律并没有对这些程序规定一个总的期限。作为保管人，律师必须完成一系列手续后才能解冻该资金。

　　卖方何时可以拿到钱与律师何时进行各个程序以及每个程序所需要的时间都有关。

　　首先，律师在卖店的合同签字后一个月内必须在一份官方报纸和另一份官方报纸“民事商业告示公报（BODACC - Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales）”上对营业资产的转让进行公告。在BODACC 上的公告一般在签字后一个月才能完成。由于商法典规定在BODACC上发布通知十日内，所有的债权人都可以申报债权，因此私人债权人须在签字后四十多天后对售款提出异议。

　　然后，律师将在税务局登记号的买卖合同递交到企业登记中心CFE （Centre de Formalités des Entreprises），该机构将负责通知税务机关。企业登记中心收到买卖的各种材料并出具收据的时候相当于税务机关对买卖知情的时间。(articles 2, 6 et 7 de la Loi N° 94-126 du 11 février 1994).

　　从税务局对买卖知情的三个月后，律师才能将钱还给卖方。根据税法典（Code Général des Impots）第1684条，营业资产买方和卖方双方对一系列税款（收入税、公司税、学徒税、增值税及罚金等） 负担连带责任。因此，如果律师在未满三个月内将钱还给卖方，国家财务局（Le Trésor Public）在对买卖知情后的三个月内有权要求买方承担卖方未付的税款！

　　同时，律师需在商业法院书记处解除债权人抵押权的登记，而这个过程的长短取决于法院书记室的办公效率。此外，律师还需要了解卖方的税务状况以及卖方在法国社会福利和保险机构（URSSAF）的状况。这些程序也需要一定的时间。

　　最后，解冻资金还要看是否存在债权人或是税务机构的异议，如果卖方曾欠他人或者税务局钱款，律师在征得卖方同意后须首先支付这些债权人。

　　综上所述，为了保护买方的利益，保管人只有在自税务局收到通知之日起算的三个月后才能将售金还给卖方。由于从买卖合同签字到将相关材料递到企业登记中心之间还有经过税务局登记登记、登报等程序，所以一般的保管期限为三个多月至五个月（最长约为五个月零十天）。

　　鉴于卖店后保管人需要完成的不同程序，我们不能准确地告诉您是否已经可以收回售款。我们建议您与您的律师核对是否进行了以上各个程序以便确认何时能够拿到卖店钱款。

　　巴黎的叶先生问：我最近刚刚买了一个酒吧，已经签订了营业资产转让文书。前几天突然收到市政府的来信，信中说我的酒吧附近有一所教堂，处于受保护区域内（zone protégée），因此要将它关闭。为了这个酒吧，我投入了很多资金，如果知道这种情况我根本不会购买，现在我们全家都非常苦恼，请问我该怎么办？

　　律师回答：您的这种情况属于商业资产买卖中的“隐藏瑕疵”（vice caché）。所谓“隐藏瑕疵”在法律上是指，卖出物有一定的缺陷，致使购买人不能将其用作指定的用途，或者使其在做指定用途时效用降低。

　　根据司法判例，在转让店铺的时候，如果出售的营业资产不能或者很难经营，而买方如果事先了解情况，可能不会购买或是仅在降低价格后才购买的时候，卖方要对此承担责任。即使卖方自己没有注意到隐藏瑕疵的存在，也应承担担保责任。

　　但应注意的是，卖方只需对隐藏的瑕疵承担担保责任，而对于买方完全可以知晓的、明显可见的瑕疵，例如酒吧的玻璃已经明显损坏，则不需承担任何担保责任。

　　根据现行法律，在学校或是教堂40米的范围内不能开设酒吧。您购买的酒吧处于该受保护区域内，这使您无法正常营业，甚至有被关闭的危险。如果购买前知晓这种隐藏瑕疵的存在，您可能不会购买或是降低购买价钱。您的情况完全符合“隐藏瑕疵”的构成要件，因此卖方必须承担担保责任。

　　而具体哪些瑕疵可以被界定为隐藏瑕疵，现行法律并没有一一列举，以下是几种已经通过判例被确定为隐藏瑕疵的情况：

　　◆餐馆在歇业前已经因违法被司法机关做了停业前的询问笔录，但卖方没有事先告知买方；

　　◆买卖酒吧的中间人没有告知买方酒吧处于学校附近不能经营酒吧生意；

　　◆经某种品牌特许的汽车修理厂没有告知买方品牌特许经营权的转让需买方与厂商直接协商并承担相应的费用；

　　如果买方发现了营业资产中的隐藏瑕疵，可以选择以下几种处理方式：

　　◆归还营业资产并向卖方要求返还价金；

　　◆如果买方希望继续经营，应由专家对营业资产重新估价以减少价金。

　　另外，如果卖方在出售前已经知晓隐藏瑕疵的存在，卖方必须赔偿买方因此受到的损害。要知道的是，即使在合同中有排除隐藏瑕疵担保责任的条款，例如“买方应按现有状态取得营业资产”等，也不能免除卖方的隐藏瑕疵担保责任。

　　最后，如果买方发现隐藏瑕疵，必须自发现之日起两年之内向法院提起诉讼。如果超过了诉讼期限，买方将失去起诉卖方的权利。　　巴黎的胡先生问：我两个月前刚刚买了一家餐馆。我支付了十六万欧元。在签订了营业资产转让文书两个月后，我被省安全委员会以未进行行政机关规定的安全修缮工程为由，责令不能再继续经营。我发现合同里有一条条款规定买方按照 “现有状况” （en l'état） 取得营业资产。请问我该怎么办？

　　律师回答：如果是卖方故意隐瞒情况，其行为可以构成民法上的“欺诈”。“欺诈” 行为在民法上的定义是：如一方当事人不使用欺骗手段，另一方当事人显然不会与之缔结契约。在这种情况下，所缔结之契约无效。因此，如果卖方的行为构成“欺诈”的话，您有权力取消买卖合同。

　　根据判例，沉默也可能构成欺诈。一方当事人故意向另一方当事人隐瞒某种事实，而如果该另一方当事人了解此种事实即不会与之订约时，此种沉默构成欺诈。

　　在一个相似的案例里，最高法院民事三庭2005年7月6日的一个判例（Cass 3em civ. 6 juil. 2005, Crouzet/CRCAM du Sud-Ouest），判定卖方故意隐瞒情况构成欺诈，营业资产买卖无效。在该案中，卖主没有告知买主早在五年前就已经被要求进行安全修缮工程，并且应该在三年内进行此工程。法院认为，即使买方从事餐饮业，也不可能在购买前独自发现餐馆的某些设施不符合技术标准。法院同时判定，即使合同中规定买主需按原状接受营业资产的条款也不能免除卖方的责任。

　　卖方的欺诈行为还可以体现在故意隐瞒营业资产的经营状况上。例如，根据商法典L 141-1条（C. com. art. L 141-1）, 营业资产的卖方必须在买卖合同里标明过去三年的营业额；如果其经营不满三年，应标明其经营期间的营业额。在2006年的一个案例中（CA Versailles 23 mars 2006 n° 05-4505, 12e ch. sect. 1. SARL Elefanto c/ SARL Castagni.） ，Versailles上诉法院判定营业资产的卖方故意欺骗买方的行为构成欺诈。在该案中，买卖合同中声明卖方当年的财务报表尚未完成，因此卖方不能提供营业额及利润。但是，合同中却标明了卖方买店后的营业额有将近14万欧元。但是，事实上，卖方当年的亏损高达4万多欧元。Versailles上诉法院认定卖方故意不提供充分信息，旨在欺骗买方。买方因此有权取消合同。

　　在购买人作为原告提出因出卖人欺诈性沉默而主张买卖无效时，应当由卖方证明自己已经履行了提供情况说明的义务，而不是由购买人来负责举证责任证明出卖人隐瞒了情况。

　　如果欺诈行为存在，除了主张买卖合同无效外，买方也可以要求卖方赔偿损失或者降低价格。

　　巴黎的史先生问：我在三区拥有一家杂货店。我的一个雇员是负责进货的。但是，他和他的妻子最近要购买一家离我的店不远的一家杂货店。他要购置的店和我的店经营的业务基本一样，而他又不想辞职。我想知道他这样做是否侵犯我的利益？我是否可以将他解雇？

　　律师回答：所有的雇员在劳动合同存续期间，对雇主都负有忠诚的义务。因此，他们不能利用公司的资源为雇主的竞争对手工作或为自己牟利。一旦雇员被证实对雇主不尽忠诚义务，雇主就可以合法地解雇雇员。

　　在最近的一个劳动合同纠纷中，最高法院的法官对一个相类似的案件作出了裁决（Arrêt de la chambre sociale de la Cour de cassation du 20 mars 2007 n°05-42635）。在该案中，一名雇员在一家商场的体育用品部当经理，他和他的妻子一起购买了一处营业资产，从事和其雇主有竞争性的经营活动。随后，该雇员被其雇主开除，因为雇主认为他没有尽雇员的忠诚义务，犯了很严重的错误。该雇员因此向劳动仲裁法庭提起诉讼。

　　法官认为，如果雇员与其配偶只是以夫妻共有财产购入营业资产，从事与其雇主相同的经营活动，这种行为本身并未违反雇员对雇主的忠诚义务。况且雇员并没有实际参与其配偶所经营的营业资产的运营，所以违反忠诚义务不能成立。因此，该雇员没有错误，对其解雇是不合法的。

　　根据该案，我们可以认为，如果雇员仅仅以夫妻共有财产购入营业资产，从事与其雇主相同的经营活动，并不自动构成违反对雇主的忠诚义务。但是，需要注意的是，如果雇员参与了营业资产的实际运营，那么他就违反了对雇主的忠诚义务。雇主可以以此为由合法地解雇此雇员。

巴黎的林先生问：我在巴黎有一家日本餐馆，因为要做别的生意想将其卖掉。我已经找到了买方。但是，租约里规定买方必须签署一份金额为一年租金的银行担保。买方不愿意签署。请问，在这种情况下，房东有权反对我们出售餐馆吗？我们可以签署转让协议吗？
　　律师回答：
　　原则上，房东无权禁止卖方转让营业资产。但是，由于租约权是被转让的营业资产的一部分，在商业租约中有可能出现限制转让租约权的条款。房东因此有可能对营业资产的转让附加一些条件。下面我们就来介绍一下这些条款的种类。
　　◆同意条款：此种条款授权房东在转让营业资产时有权审查转让的合法性﹑合理性以及购买人的偿付能力。如果您的租赁合同中写进了这种同意条款，那么在营业资产的最终转让前，您必须征得房东的同意。房东的拒绝授权转让并不是起决定作用的。如果房东的拒绝不合法，您可以向法院起诉，法院有权授权转让。
　　◆与转让租约权的形式有关的条款。此类条款规定在转让营业资产时必须遵循特定的手续。常见的条款如下：
　　- 规定转让租约权的时候房东必须在场，或者必须告知房东转让租约权的事宜。在这种情况下，需要告知房东转让租约权的文件签署的时间和地点，但是不需要征得房东的同意。如果房东在转让租约的过程中一直被告知转让的事宜，即使在签署转让文件时不在场，也不影响转让文件的签署。但是一定要保证在转让前充分告知房东转让事宜。有时，告知的限期在租约中注明。如果租约中未注明，则应该在八天内以带回执的挂号信的形式通知房东。
　　- 规定转让租约权时房东必须在场的情况，并且转让文件必须通过公证人签署。
　　- 规定转让租约权的文件必须通过公证人。
　　- 规定转让租约权的文件必须通过房东指定的公证人。
　　以上这些条款如果存在于商业租约中，转让双方就必须遵守。否则，转让就不合法。房东可以要求解除商业租约或者拒绝延续租约并且不支付补偿金。而且，转让后也无法通过其他程序弥补未履行的手续。
　　综上所述，如果您的租约中已经明确规定在转让营业资产的时候，买方需要获得银行担保，您就必须遵守。如果房东的要求过于苛刻，您有权向法院起诉，请求法院授权转让。