签约后发现房子的面积比合同上的少怎么办？

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签约后发现房子的面积比合同上的少怎么办？



　　有一个人与售房者签了预售房合同（PROMESSE DE VENTE），房子的总面积为110平方米，其中包括15平米的搁楼（MEZZANINE）。买房人请建筑师设计装修，尤其是要去掉搁楼，因为搁楼对他毫无用处。建筑师在测量房子时发现搁楼距屋顶的高度不到1.8米，因此这套房子的面积按照法律规定不应该算搁楼的面积，也就是说房子的实际面积应该是95平米。在这种情况下，买房者是否可以用这个理由拒绝签最终的售房合同（ACTE DE VENTE DEFINITIF）？



　　根据加雷斯法（LOI
CARREZ），在出售一栋楼里的一套房子时，售房者在预售房合同里就应该保证房子面积的准确性，并将面积写进预售房合同里，如果出现误差，且误差超过总面积的5%，买房者有权要求降低房价。



　　预售房合同里注明的面积要符合居住面积（不包括阳台、露台、储物室、地窖和车库），房子地面与房顶的高度不能低于1.8米。以上例子的搁楼距屋顶的高度不到1.8米，所以不应该计算在房子的总面积里。15平米的误差大大超过了总面积的5%，因此完全有理由向售房者要求减价，减价的幅度根据误差的大小来决定。在签最终售房合同之前，需要请专业人士来测量房子的面积，再要求售房者降低房价。如果双方达成协议，就要通知公证人协议的结果，将新面积和新房价写进最终合同里。



　　在上诉前，要签售房合同。如果售房者不同意降低房价，买房者可以向大事法院提出上诉，要求按照法律规定执行（降低房价）。但是法律要求必须要签最终售房合同，向大事法院上诉必须请律师，因此买房者要看降价的钱是否值得花律师费去要。



　　无论是与售房者协商还是上诉法院，重新测量房子的面积这个步骤是一定要做的，而且要请专业人士（建筑师、测量专家），费用根据房子的大小在75-250欧元之间，这样做可以得到房子面积的证明，这个证明对后面的程序是必不可少的。测量证明上必须写明测量者的名称和地址、测量日期、楼号、测量面积的具体细节，包括居住面积和附加面积（玻璃游廊、储藏室等）以及加雷斯法规定的不算在住房面积之内的面积（阳台、露台、储物室、地窖和车库）。买房者用这个测量证明就可以开始与售房者交涉，争取协商解决问题。



　　与售房者协商降低房价，根据加雷斯法得出房子的精确面积。如果原来的房价是275000欧元（110平米），平均每平米2500欧元，买房者应该要求降低37500欧元（即15平米乘2500欧元），新房价应为237500欧元（95平米）。买房者将降低房价的要求写双挂号信给售房者，同时把测量证明附在信里。



　　如果售房者坚持原来的价格，或在一个月的期限里没有答复，买房者就要再寄一封催告信（MISE EN DEMEURE）给售房者（双挂号信），要求售房者在8天内回复。售房者同意降低价格，双方签订最终售房合同，公证人将在预售房合同加入新条款（新房价），买房者又拥有7天的思考期，7天过后就不能反悔了。如果售房者拒绝回答，买房者就只有先把合同签了，按照原来的价格付款。



　　买房者要想拿回应该减价的那部分钱，就要向大事法院起诉，同时可以要求给予赔偿，起诉必须在签订最终售房合同后的一年内，而且要请律师来打官司。如果您有所有的证据，尤其是测量证明，一般官司可以打赢。假如由于售房者的恶意所为，使买房者蒙受经济损失（如被迫把家具存放在家具仓库，租房费用和旅馆费用等），买房者还可以要求赔偿，但要明确指出遭受的经济损失与售房者的错误之间的因果关系。