买卖店铺须留心共有房产主规章

Pascal

　　巴黎的程先生问：我想买一间餐馆。我在11区看中一个外卖店，价钱也不贵。但是，现在的租约中规定只能做快餐 (restauration rapide) 。我去看过里面的厨房，我觉得改装一下，加个烟囱应该没有问题。听说转让营业资产不必要征得房东的同意。我想马上同卖方签个PROMESSE。请问，这样做有什么风险 ?

　　律师回答：这样做有很大风险。首先，租约中只允许做快餐，意味着您不能开餐馆，只能作外卖。其次，能否改装厨房、安装烟囱，需要查看共有房产主规章（règlement de copropriété）。

　　巴黎上诉法院2004年4月29日(*CA Paris 29.04.2004 16e chambre - section B) 曾经审判过这样一个案件。买方想开一间茶馆，同时想在店里生产并出售色拉、三明治、小吃、冰淇淋，水果鸡尾酒和饮料等。买方与一个卖服装的店签订了一个转让租约权的意向书 （promesse d'achat de droit au bail）， 并缴纳了10 %的押金(indemnité d'immobilisation)，并协议在三个月后签订正式买卖合同。而就在三个月快到的时候，买方突然得知12年前，这个店铺曾与SYNDIC打过官司，曾被法院禁止经营饮食行业，禁止盖烟囱等实施。买方认为卖方隐瞒了实情, 担心日后与共有财产委员会（syndicat de copropriétaires） 产生争议，因此要求取消PROMESSE并退还押金。卖方认为自己没有隐瞒实情，因为PROMESSE中明确规定买方的经营的内容是"茶馆和咖啡吧并出售色拉、三明治、小吃、冰淇淋，水果鸡尾酒和饮料等，排除其他可能带来例如噪音等不便的一切活动。且经营范围并须符合共有房产主规章，买方对共有房产主规章完全知情"。卖方认为茶馆与12年前被法院禁止的餐馆业完全不同，是完全符合共有房产主规章（règlement de copropriété）的，买方没有必要担心以后会与syndicat de copropriétaires发生争议。

　　但是，巴黎上诉法院认为，生产并出售色拉、三明治、小吃、冰淇淋，水果鸡尾酒和饮料，势必需要安装厨用炊具和通风系统，因此这些工程所带来的噪音或味道和12年前共有房产主规章中禁止的内容如出一辙。而卖方与买方签订PROMESSE时对此规定有所隐瞒构成了欺诈，所以PROMESSE无效，卖方必须马上退还买方当初所缴的10%的押金并赔偿其他损失。

　　这个案例提醒我们，购买餐馆或外卖店时，必须留心共有房产主规章（règlement de copropriété）中的相关事项。共有房产主规章（règlement de copropriété）中一般明确规定是否可以经营餐馆，因而是否可以建厨房和烟囱。在签署买卖合同之前一定要先了解这些条款中的内容。

　　一般而言，购买租约权和转让营业资产（fonds de commerce）的情况是不一样的。购买租约权（acquisition du droit au bail）意味着改变卖方当前的经营内容。也就是说，买方与卖方经营的内容是不同的，因此买方尤其要注意共有产权中的规定。相反，对于转让营业资产（acquisition du fonds de commerce）来说，卖方必须在买卖合同中声明与共有产权人是否已经存在争端，因此，不太可能发生买来的店不能经营的情况。

　　我们在以前的文章中曾经介绍过，买卖店铺任何一方隐瞒实情都将构成欺诈导致买卖合同失效。如果卖方曾经收到房东、SYNDIC，或者市政府要求进行修缮的命令而没有告知买方，买方有权以欺诈名义取消合同或降低买卖的价格。但是，在打官司的时候，法官一般要求提供一方明显隐瞒实情的确凿证据，但证据通常很难提供，因此法官可能会指责买方在签订合同前没有做足够的调查。买方是否一定胜算还存在很多风险。

　　综上所述，程先生在没有查看共有房产主规章（règlement de copropriété），没有征询房东及SYNDIC 意见的时候贸然签PROMESSE是不妥当的。即使签订PROMESSE，也应该非常谨慎。应该明确将能够改装厨房等条件作为签订正式买卖合同的条件。

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