注意商业用房租赁合同及商业资产转让中的陷阱

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注意商业用房租赁合同及商业资产转让中的陷阱(一)

创业者在找到合适的店面或经营场所时，要与房东签订一份商业用房租赁合同，这是必不可少的程序和手续。

• 避免承租人承担欠租的连带责任
  

有些房东，为了保护自己的利益，以免今后某一天碰到一个无能力支付房租的人，往往在租约中附加一个条款，要求承租人与以后的所有承租人对房租承担连带责任。这是一条风险很大的条款，可以想象若干年甚至十几年后的某一天，你的买方受让人又把它的商业资产或商业用房租约转让给你根本就不了解也不认识的新买家。这个新承租人由于某种原因无力支付房租，这时，原先与你签订过商业用房租赁合同的房东会找上门，按承租人的连带责任条款，要你为你连认都不认识的那个最新的承租人支付它欠的房租。

因此，在与房东签订商业用房租赁合同时，或者要求房东取消这一条款，或者要求房东，在经他同意转让商业用房租赁合同时，由房东与新的承租人，重新签一份新的合同，以便你不再与这一商业用房租赁合同有任何纠葛，如果无法与房东就以上两条达成协议，建议你在转让商业资产或商业用房租赁合同时，要求你的买方提供一个房租担保，保证在他无力支付房租时由他的担保人支付。

• 转让商业用房租赁权，要征得房东同意
  

商业用房承租人，经过几年的辛苦经营，创建了自己的商业资产( Fond de commerce)，承租人可以自己决定转让商业资产或商业用房租赁权。

但是有些人，在转让商业资产或商业用房租赁权时，只 考虑与买方协商各种条件，如价格和签约时间，根本就没想到通知房东转让一事。这样导致签约后，房东可因不知情，不承认也不接受这一转让事实。房东甚至有权把转让商业用房租赁权后的受益人，新房东赶出去。这时受害方买方会转向你卖方要求赔偿损失。你因忽略了转让商业用房租赁权上的一个细小环节，要为此付出沉重的经济和法律代价。

注意商业用房租赁合同及商业资产转让中的陷阱 (二) 除我们上期介绍的几个内容外 ，我们在这里再补充两点。 3，区别商业用房租赁合同还是商业资产转让 在买卖过程中，很多人经常混淆商业用房租赁合同及商业资产转让的界限。顾名思义，商业用房租赁合同就是一个场地经营权。狭义是从房东手里租赁一个从未经营过的店面或场地；广义是从现有的经营者手中购买一个经房东同意转让的店面或场地的经营权。而商业资产包含多项内容：如商业用房租赁合同，客户，设备，库存等等。只要具备这些要素，当事人就得以商业资产转让。除商法L154- 4条规定，到了退休年龄的手工业者或商人的商业资产转让可例外。有些人，为了省一些登记手续费，把商业资产变相成商业用房租赁合同转让，事后买家又在原地继续经营同样业务。政府一旦发现或查到这种事，就按不同的情况做出不同的处罚。 4. 购买商业资产时，注意现有的员工状况 购买商业资产时，很多买家往往忽略了卖家现有的员工状况。每家公司有各自的特点，员工的状况差异很大，有的公司是家庭成员制形式，卖家在把商业资产转让给买家后，卖家的家庭成员会各寻出路，买家没有接受员工的烦恼。但是，有的公司或餐馆雇佣很多员工，有些员工已有10多年，甚至几十年工龄；有些员工长期病假或产假在家，公司有义务在产病假结束后恢复他们的工作。这些不同的员工状况，直接影响买家今后的经营效果和成本。如买家收下几个有几十年工龄的老职工，二三年后退休时，公司要支付给他们一笔退休补偿金。因退休补偿金按工龄计算，如果卖家的会计年报上没有为这些快退休的老职工留出一笔退休补偿储备金，买家为此要承担一笔不小的开支。所以，买商业资产时，员工的状况影响商业资产转让价格。曾经有一位张先生来我们会计事务所讲述他自己的一段亲身经历：他经过几年的辛苦寻找和调研，最后看中了一家满意的外省餐馆。 这家店营业额可观，员工也不少。张先生在谈购买条件时，庆幸自己找到了一个挣钱的项目。因此，他忽略了细看有关条款，也只字未提员工一事。买下餐馆后，张先生退掉巴黎的住房，全家四口踌躇满志全部撤到乡下准备去餐馆大干一番。张先生原打算先辞掉几个公司原有员工后由自己家人顶替打工，但事到临头，张先生根本就找不出理由炒他们鱿鱼。另外，卖家没有告诉他的两个产假及病假在家的员工也马上要回餐馆复工上班。结果，下去的四个家人反而成为多余的人手。更令张先生头痛的是，几个买店时留下来的厨房员工，因不熟悉也不适应张先生管理餐馆的方法和做法，时常与他发生矛盾和纠纷，弄得他难以应付，身心疲惫。张先生后悔当初买店时没有与卖家谈妥员工一事。最后，张先生不得不赔本把这餐馆重新转让给他人，结束了这场噩梦。 所以，像这种专业性很强的合同行为，有关人士最好请经验丰富的专业律师把关指点，以免你到时承担意想不到的损失和后果。  法国捷顺会计事务所电话: 01 49 37 22 14 传真: 01 49 37 1021地址 : 87-95 AvenueVictor Hugo, 93300, Aubervilliers France网站 : www.catjts.com邮件：[email protected]