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本帖最后由 PRATO小刘 于 2013-6-14 10:00 编辑
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如果说在股市大跌的背后，隐约可见投资者对于实体经济的担心的话，那么在温州，实体经济的下滑，则已经让这里的楼市感到了阵阵寒意。素以“炒房”而著称的浙江温州，作为中国楼市里的一个风向标。在一度领涨中国房价之后，却迎来了连续十几个月的领跌。 温州：昔日领涨而今领跌楼市风光不再 大陆央视报道，2012年初以来，温州一直是中国70个大中城市中房价领跌的城市，甚至在今年4月份更是成为了70个大中城市中，唯一一个二手住宅价格环比下降的城市，尤其是那些曾经风光一时的豪宅，简直成了涨得越高、跌得越狠，那么究竟是什么原因导致温州的楼市如此跌跌不休呢？ 温州：当年炒房很疯狂房号能卖几十万 秦晓云是温州一家房产中介的负责人，从事房产中介行业多年的她，目睹了温州楼市近10年间的变迁。秦晓云说，在她刚刚入行的2004年，温州楼市炒作的现象已经十分明显。很多新开楼盘，开盘之后，即遭到爆炒。秦晓云还展示了她曾经跟踪过的温州某楼盘的二手房交易记录，从第一期开盘开始，短短两三个月的时间，二手房市场的价格已经从加价几万（人民币，下同），到几十万。 秦晓云说，我觉得原始记录上其实挺有意思，体现当年温州人疯狂炒房疯狂盈利的现象。04年只是一个缩影，08、09年更为疯狂。 随着房价的持续上涨，越来越多的温州人将房子作为投资品，越来越多的炒作资本进入楼市。炒作的介入，进一步推高了楼价，这种效应在2009、2010年的时候达到顶峰。一时间，大家对房子趋之若鹜，新楼盘开盘即售罄的场景接连上演。甚至只是一个购房资格，都会在短时间内得到爆炒。温州大学房地产研究中心研究员陈鸿，用“疯狂”两个字来形容温州炒房高峰时情况。 温州大学房地产研究所研究员陈鸿：疯狂到什么程度，一个号，一个楼盘开盘的顺序号都可以在一个小时之内爆炒到，价值一分钱不值的，爆炒到30万、50万，甚至都有成交，那么这个市场是疯掉了。 据了解，2006年，温州市区住宅销售均价为每平米8000元左右，2010年已上涨为每平米25000元，5年内温州房价上涨超过200%。而在楼市火爆时期，温州几乎所有的企业都直接或间接涉足房地产投资，一些企业主甚至联合起来投资房地产开发。 温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚说，房地产原来是非常一个暴利的行业，大家都抱团进入房地产的开发，其实温州房地产走高，也由于温州工业资本的进入，不断推高了地价，使得价格创造了比较高的价格以后，脱离了真正的需求。 温州房价领跌全国标志性豪宅从最高价回落近半 就在2010年，当温州楼市在炒作资本的推动下开足马力一路狂飙之时，一脚不期而至的急刹车，不仅让温州楼价的蹿升戛然而止，而且还让它在随后进入了延续至今的下行通道。这就是楼市的宏观调控。那么调控的威力到底有多大？我们不妨先去看几个曾经的标志性楼盘。 2011年下半年，一度火爆的温州楼市开始逐步降温，到2012年，房价出现明显下降。鹿城广场，是温州标志性的豪宅项目。这个位于瓯江边的楼盘，开盘均价在4万左右。2011年楼市火爆时，鹿城广场的二手房价格曾高达每平米八九万元，而现在价格又跌回了开盘时的起点。 温州某房产中介加盟店 王辅兴说，鹿城广场，也叫锦玉园，当时市场高位的时候挂牌价已经挂到了8万多，将近9万，成交据了解7万多，7万5以上有成交的。后来市场发生变化的时候，价格跌下来，大部分挂牌价都在5万多，成交大概在4万6左右，4万2、3。 价格大跌的并不只是鹿城广场，那些曾因爆炒而一度大涨的楼盘，例如香缇半岛、京都城等项目，最近价格也都大幅回落。 香缇半岛小区的保安表示，现在这里(香缇半岛)的房子比开盘的时候，卖的便宜，开盘的时候炒到5万多，5万多6万，现在3万左右。 而在京都城小区外，某中介工作人员也表示：(京都城)价格两万四五，价格两万五上下，均价，(比原来低了吧？)低很多了，以前4万多，5万多都有。 而今年温州几个新开楼盘，定价也趋于理性。像绿城海棠湾、万科珑庭几个项目，前期开盘多在2万7、8，现在已经降到2万2左右。不少业内人士表示，从去年到现在，整个温州楼市都处在一个去泡沫化的过程中。 专家：2012是“逃命年”温州楼市已挤掉四成泡沫 温州大学房地产研究所研究员陈鸿：2012年本身温州整个房价，泡沫挤掉了大约是35-40%，这样的房价已经挤掉，到了今年，同比这两年，相比又挤去了10%左右的泡沫。实际上去年一年就是逃命年，到今年上半年，实际上所有在温州有项目的这些公司来讲，就是逃命，以价换量。 温州楼市：以价换量回笼资金大户型拼套产品滞销 从去年到现在，温州房价一直是领跌全国，可是这样的领跌很有可能还要延续下去，因为据温州市物价局的统计，今年，温州市区新建商品住宅的供应量可能会达到160万平方米，是去年温州市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是销售最高峰2009年销售量的1.5倍。有专家预测说，需要约29个月也就是两年多才能基本消除这些库存。那么，高价买地的开发商如何才能把房子卖出去呢？ 叶维坚在温州楼市摸爬滚打了多年，他说，在限购政策出台之前，大户型的高端楼盘在温州非常走俏，可如今，这些项目由于总价太高，楼盘销售纷纷受阻。为此开发商不得不以价换量，来回笼资金。 叶维坚说，高地价拿过来的这些开发公司，一定是割血抛售，以量来定价格，其实12年的时候，比如说置信原墅，当时的全国地王，3万7的楼面价格，他就是以价换量走的，亏的走的。 置信原墅是温州的一个典型高端豪宅项目，2010年这一楼盘以每平米3.7万元的楼面价成为了当时的全国地王。当时市场预期，它的开盘价至少在每平米7万到8万元左右。而去年5月，该项目最终开盘时，售价仅高出楼面价1万元左右。尽管如此，但置信原墅至少比较成功地实现了以价换量的目标。而温州的另一个大户型高端楼盘公园大地，就没有这样幸运了，尽管公园大地的位置和环境都不错，但由于房源多为双套拼甚至三套拼的大户型，多产权和高总价成为了其“致命伤”。从2011年首次开盘至今，虽经多次降价，依然销售不畅。 叶维坚说：现在在这样的市场情况下，它没有办法，把它剪开来卖。三套拼，等于是270来平方的，现在剪开来，比如说90平方一套，180平房一套，当然，一剪的话，户型就一塌糊涂了。现在还在很艰难地卖。当然价格也下来了。 据悉，目前温州房地产市场以刚需为主，市场成交的多为小户型、低总价的房源，而那些大面积的、特别是拼套户型的房源，则因为高昂的总价或限购政策而成为了难卖的滞销货。 绿城海棠湾售楼处工作人员：我们这个户型都是大户型的，这一栋是258方的，这个是210的，还有一个我们主要的问题在我们是两个产权证的，比较难操作，对资金压力考虑比较大。一般没什么经济实力的话，也没办法买。所以说我们销售阻力就比较大了，如果一个证的话，早就没有了。 专家：制造业不景气致温州楼市购买力下降 很多人认为，温州房价大跌是因为楼市调控，是炒房者纷纷撤离导致的。但也有人认为，这是实体经济衰退和居民购买力下降的表现。那么到底是什么原因导致温州楼市不断下滑呢？ 温州市委党校研究员王健表示：过去的房价是高的，就单从性价比来说，温州的房价本身就属于虚高的，所以他现在进行价格的下降，或者我们叫回归，这都是一个合理的选择，也是一个市场的选择。 王健分析，温州房价回归理性一方面是楼市调控的结果，同时也与温州近年来的经济运行形势密切相关。温州市经信委的数据显示，2012年1至11月，温州规模以上企业共亏损15.93亿元，同比上升68.4%。所监测的15个行业中的855家重点企业，有10个行业出现了利润负增长。而中小企业比较集中的服装、制鞋、眼镜、打火机等劳动密集型行业，则因为近年来劳动力成本的持续上升，使得企业利润率进一步下降。 温州特灵轻工董事长李建江表示，今年温州来讲，整个制造业企业明显的，盈利能力非常差。主要的原因就是，我们的劳动成本比较高，去年和今年，作为温州传统制造业来讲，至少劳动成本涨了15%以上。劳动成本高主要是我们整个温州的产业结构有问题，因为很多的产业还是比较低端， 李建江的公司既从事打火机制造，同时也涉足房地产开发。他表示，温州楼市与当地制造业密切相关，制造业不景气不仅导致居民购买房地产的意愿和能力双双下降，而且由于很多企业投资房地产的资金也都来自于制造业，或是通过抵押企业资产从民间和金融机构借贷获得，因此，制造业资金链紧张，势必也一定会波及楼市。 叶维坚表示，由于借贷危机以后，温州的工业企业可能也陷入一个比较困难的状况。房地产的投资，现在做工业企业的基本上撤退出来。从消费层面来讲的话，由于经济不景气，所以也抑制了这种高端消费。
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发表于 2013-6-14 08:21:47
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