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CONDITIONS GENERALES DU PRESENT CONTRAT
1 – Obligations du bailleur
Le BAILLEUR est notamment tenu des obligations principales suivantes :
Le BAILLEUR est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa 1 de l'article 2 de la Loi du 6 juillet 1989 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le BAILLEUR est obligé :
- De délivrer au LOCATAIRE le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du LOCATAIRE, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
- D'assurer au LOCATAIRE la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux d’entrée.
- D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
- Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire BAILLEUR est tenu de communiquer au LOCATAIRE les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
- Annexer au contrat une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble est fournie par le BAILLEUR et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989).
2 – Obligations du locataire
Le LOCATAIRE est notamment tenu des obligations principales suivantes :
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination d’habitation qui leur a été donnée par ce contrat de location.
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le Décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986.
- De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux.
- De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du LOCATAIRE, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le BAILLEUR a toutefois la faculté d'exiger aux frais du LOCATAIRE la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de LOCATAIRE et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du BAILLEUR. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. A défaut, le BAILLEUR pourra demander la résiliation du contrat en application de la clause résolutoire.
- Devra souscrire un contrat d’entretien auprès d’une entreprise spécialisée pour faire entretenir au moins une fois par an les équipements individuels (chauffage gaz, brûleurs gaz, etc.) et en justifier à première demande du bailleur.
- Laisser visiter en cas de mise en vente ou de mise en location les locaux loués, deux heures par jour, les jours ouvrables. L’horaire de visite sera défini par accord entre les parties ; à défaut d’accord, les visites auront lieu entre 17H et 19H.
- Occuper les lieux personnellement. Il ne pourra en aucun cas ni prêter ni céder le contrat de location, ni sous louer, totalement ou partiellement, les locaux loués sauf accord écrit et préalable du BAILLEUR, y compris sur le prix du loyer.
- Exécuter strictement toutes les dispositions du règlement de copropriété dont les extraits lui ont été communiqués par le BAILLEUR en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
- Informer immédiatement le BAILLEUR de tout sinistre et dégradation se produisant dans les lieux loués, même s’il n’en résulte aucun dommage apparent.
- Laisser visiter les locaux loués par le BAILLEUR et ses mandataires chaque fois que cela sera rendu nécessaire pour des réparations ou la sécurité de l’immeuble, ces visites devant s’effectuer, sauf urgence, les jours ouvrables après que le locataire en ait été préalablement averti par écrit au moins 7 jours à l’avance sauf urgence.
- S’assurer que le BAILLEUR ou son mandataire connaissent l’existence de son conjoint ou du partenaire auquel le LOCATAIRE est lié par un PACS. Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code Civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le BAILLEUR sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au LOCATAIRE ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
3 - Résiliation – Congé - renouvellement
Le bail pourra être résilié par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier aux conditions suivantes :
Résiliation – congé donné par le LOCATAIRE : (Article 12 et 15 de la Loi)
Le LOCATAIRE peut résilier le bail à tout moment. Le délai de préavis applicable est de 3 mois, celui-ci peut être réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Le préavis est également réduit à un mois pour les LOCATAIRES âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ou encore les locataires bénéficiant du revenu minimum d’insertion.
Résiliation – congé donné par le bailleur : (Article 15 de la Loi)
Le BAILLEUR peut donner congé au locataire au terme du bail en respectant un préavis de 6 mois. Ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit sur un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité le congé devra indiquer le motif:
- En cas de reprise : les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le BAILLEUR, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
- En cas de vente : le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le congé devra respecter les conditions prévues à l’article 15 de la loi.
Conditions de renouvellement du contrat
La durée du renouvellement est au moins égale à celles indiquée au chapitre I-4 du présent contrat de location. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15 de la Loi.
Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le BAILLEUR peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la Loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19 de la Loi.
A défaut de renouvellement ou de congé donné dans les conditions prévues à l’article 10 et 13 de la loi, le contrat de location sera reconduit tacitement à son terme pour une durée de 3 ans pour les BAILLEURS personnes physiques ainsi que pour les BAILLEURS définis à l’article 13 de la loi et de 6ans pour les BAILLEURS personnes morales
4 – Impôts et taxes
Le LOCATAIRE acquittera ses contributions personnelles, taxe d’habitation et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement. Il devra justifier de leur paiement au BAILLEUR à toute demande.
Il réglera notamment au BAILLEUR ou directement au centre des impôts, la taxe d’habitation en totalité pour l’année en cours s’il était occupant au 1er janvier, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, de curage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente à ces taxes, au prorata de son temps d’occupation dans les lieux loués.
5 – Solidarité / Indivisibilité / Election de domicile
Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties définies ci-dessus par le LOCATAIRE. Elles sont notamment tenues solidairement à l’égard du BAILLEUR du paiement de 100% des loyers, charges et taxes dus en application du présent contrat. Le BAILLEUR se réservant la possibilité de réclamer le paiement pour le tout à l’une quelconque des parties constituant le LOCATAIRE.
6 – Clause résolutoire et clauses pénales
Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, pour les cas suivants :
- défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges. Il est expressément convenu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer et les charges ne seront considérés comme acquittés qu'après encaissement définitif du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le BAILLEUR dans le cas où le chèque serait rejeté ou impayé.
Toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai ci-dessus mentionné sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation de la présente location.
- défaut de versement du dépôt de garantie éventuellement inscrit au bail ou rejet du chèque réglant le dépôt de garantie,
- inexécution de la part du LOCATAIRE de l’une quelconque de ses obligations énoncées au présent contrat,
- défaut d’assurance multirisques habitation du LOCATAIRE ou à défaut de la mise à disposition du justificatif au BAILLEUR à chaque échéance,
Pénalités de retard : En cas de retard de payement des loyers de plus de 15 jours, et en dérogation de l’article 1230 du code civil, et sans qu’une mise en demeure ne soit utile, le LOCATAIRE devra payer une majoration de 15% des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le BAILLEUR.
Astreinte journalière destinée à dédommager le BAILLEUR pour occupation abusive du logement : Si le LOCATAIRE déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, ou obtient une prorogation de délais pour libérer les lieux, il devra payer une astreinte journalière équivalente au loyer mensuel charges comprises divisé par 30 en plus du loyer du, jusqu’à ce qu’il libère les lieux et qu’il restitue les clefs au BAILLEUR.
7 – Destination
Les lieux loués, objet du présent contrat, sont destinés à l'usage d'habitation principale du locataire conformément à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Le LOCATAIRE ne peut exercer toute profession dans les lieux loués sauf à solliciter et à obtenir l'autorisation expresse et écrite du BAILLEUR et cette autorisation ne sera donnée, si bon semble au BAILLEUR, que sous la condition que l'exercice de cette profession soit conforme aux dispositions légales et réglementaires la concernant ainsi que le cas échéant sous la condition de la possibilité de cet exercice de la profession par rapport au règlement de la copropriété ou de toute autre obligation s'imposant au bailleur ou au locataire.
8 – Loyers, quittances et charges
Le retard dans la publication de l'indice n'autorisera pas le LOCATAIRE à différer le paiement du loyer.
Conformément à la législation en vigueur, Le BAILLEUR délivrera au LOCATAIRE, sur sa demande et après paiement intégral du loyer et des sommes accessoires, une quittance correspondant au montant des sommes perçues.
En sus du loyer, le LOCATAIRE remboursera au BAILLEUR sa quote-part dans les charges réglementaires conformément à la liste définie par le Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986.
Ces charges récupérables, accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :
- Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
- Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
- Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Le montant des provisions sur charges sera fixé chaque année par Le BAILLEUR en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence.
Un mois avant l’échéance le BAILLEUR devra remettre au LOCATAIRE un décompte des dépenses récupérables de l'année écoulée pour chaque catégorie de dépenses, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires.
Le règlement des sommes ainsi communiquées sera exigible après le délai légal d'un mois suivant l'envoi dudit décompte. Pendant ce délai, les pièces justificatives seront tenues à la disposition du LOCATAIRE.
9 – Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêts et ne sera révisable ni en cours de contrat initial, ni lors de son renouvellement éventuel.
Le dépôt versé sera restitué au LOCATAIRE dans un délai maximum de deux mois à compter du départ du LOCATAIRE, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au BAILLEUR et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du LOCATAIRE, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le départ étant entendu notamment après déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité et eau, présentation du bailleur de la taxe d’habitation, établissement de l’état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clés.
A défaut de restitution dans le délai susmentionné, le solde restant dû après arrêté des comptes produira intérêt au taux légal au profit du LOCATAIRE. En cas de vente ou de donation du logement pendant la durée du bail, la restitution du dépôt de garantie au moment de la sortie du LOCATAIRE incombera au nouveau bailleur. Ce dépôt ne pourra sous aucun prétexte être affecté par le LOCATAIRE au paiement des derniers loyers ou charges.
Fait à …………………………………… le : ……./……/………
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