开店经营，五看商业租约（三）

孙涛律师事务所

四看：转租、转业

商业租约原则上禁止转租，但并不禁止当事人自由约定房客获得转租权的歌特别授权条款。要注意的是，即使存在这种授权条款仍可以要求转租必须征得房东的许可。此外，如果转租租金每平方米的价格高于同等计算方法下的原租金，房东可以要求按同等比例增加租金。同样要提请注意的是，违规转租会导致商业租约的解除。

此外，房客无法预料将来在商业租约到期时是否继续从事先前的商业活动，他可以签署一个tout commerce（全部商业活动）的租约，而不是授权单一类型商业活动的租约。因为这样便于房客在租赁期间自由转换商业经营范围。相反，当商业租约没有事先授权经营所有类型的商业活动时，除非有房东的明示授权房客不能在商业租约到期前完全改变商业租约的用途。如果仅仅是改变商业活动的一部分而不是全部，例如加入一个补充性营业范围，则房客有权变更。

因此，在完全改变经营范围即完全改变商业租约用途的情况下，房东可以要求立即涨租作为补偿。如果仅仅改变商业活动的一部分，业主则必须等到商业租约修续时才能要求涨租。

五看：解约、续约

商业租约一般均规定有解约条款。要求解约的情况大多由于房客不付租金或者违规转租引起。然而，房东只能在发出要求房客交租金的支付令一个月内无果的情况下方可解除商业租约。此外，房客还可以向法庭申请特许额外的期限支付租金。如果合同中没有规定任何解约条款，房东必须直接向法庭起诉要求解约。

在修订商业租约时，房东会试图打破根据建筑成本INSEE指数规定的涨价封顶条款的限制。如果在签订商业租约时或最近一次修续租约时，房东可证明“商业性因素”发生了实质改变从而导致地段市价上涨了百分之十；或，如果房客在商业租约中增加了补充性的商业活动，在这两种情况下，租金可以破顶上涨并根据新地段价值重新厘定一个新租金。

区位商业因素的改变一般是司法认定破顶涨租的首要评估因素。如何确定此类商业因素的变化呢？根据法律和判例：当为了使物业利用更加方便而对人行道施工、为贸易方便建立市场、开通大巴或地铁，再如在咖啡店周围建设成片住宅等。这些变化对破顶涨租来说都是合理因素。

在上述各情况下，房东主张的商业因素变化应当对其经营活动产生影响。因此，在某一区域人口增加或许促进了商业发展，但并不能带旺一个并非当地市场所需要的仓库或仅仅面向当地小街区客户的商家。同理，建地铁站或者开通一条大巴专线，应当能够导致出租场所升值至少百分之十。

至于全国性大型品牌的进驻，只有在它能够使街区商业受益的情况下才可以被纳入评估范围。然而，如果一个连锁餐饮企业在街区周边创设，对于原来的餐馆或酒吧则带来完全不同的影响。