国际学生涌入，推高伦敦房地产市场

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就读于伦敦国王学院的中国留学生乔伊斯·葛为自己的小公寓每月支付880英镑。

伦敦——来自中国的留学生乔伊斯·葛(Joyce Ge)如今正在伦敦国王学院(King’s College)读工商管理专业，她租住的单间很时尚，位于伦敦东区的偏远地带，每月租金880英镑（约合1310美元，8600元人民币），站在公寓楼顶的天台上，还可以看到远处伦敦的身影。乔伊斯的房租包含了水电费，Wi-Fi费和两周一次的公用空间清洁费。

很多投资者打赌在接下来的几年里会有更多像乔伊斯·葛这样的人来到伦敦。

他们的推测很简单：日渐兴起的全球中高产阶级家庭的学生，为了接受高等教育纷纷涌入伦敦，这就加剧了学生公寓的供需不平衡。

国际大学生涌入伦敦加剧了大范围的房屋短缺，而学生公寓也因此成为了伦敦房地产市场的另一块香饽饽。这促使外国养老基金、各大私募股权投资公司和房地产巨头，囤积或抛售大量楼宇以赚取可观的利润。虽然很多楼宇的价值正在攀升，但因为投资者投资意愿高涨，收益率出现了下降。

据房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)透露，到目前为止，2015年英国学生公寓成交额达35亿英镑左右，是2014全年成交额的两倍多。

仲量联行负责学生公寓和高等教育的主管菲利普·希尔曼(Philip Hillman)表示，“成交量急剧增加，每张床位的价值也显著提高。”

在众多引人注目的交易中，加拿大退休金计划投资委员会(Canadian Pension Plan Investment Board)以11亿英镑购得学生公寓Liberty Living，该公寓此前由零售投资商持有。此外，俄罗斯集团LetterOne以5.35亿英镑从凯雷集团(Carlyle Group)收购了学生公寓Pure Student Living。

总部在美国的灰星房地产合伙公司(Greystar Real Estate Partners)完成了七笔交易，其中包括以6亿英镑购得学生公寓项目Nido。黑石集团(Blackstone)在2012年以4.15亿英镑的价格，将Nido项目出售给了房地产投资公司Round Hill Capital。

“因为回报可观、现金流充足，还有是平台交易，而非买卖单个资产，所以国际买家的正不断增多，”灰星公司常驻伦敦的董事总经理布雷特·拉什利(Brett Lashley)说道。

过去或是大学向学生提供宿舍，或是学生组团租房。大学的宿舍相当破旧，而且“完全没有客户服务这个概念”，一位国际投资者说道。

但在上世纪90年代，私营部门开始填补大学无法填补的这个缺口。开发地产项目，随后再进行管理的公司涌现出来，并且蓬勃发展，其中一些公司不惜大量举债。

在金融危机期间，像黑石和凯雷这样的私募股权公司开始涉足，大举购入这些房产，囤积了大量的学生公寓资产，创造出市场上前所未有的规模，从而吸引机构投资者。

英国共有180万名全日制学生，包括外国留学生和本地学生。但是专门为学生提供的住宿设施中，仅有52.5万张床位，由此可见床位的短缺。出租的房屋包括大学提供的宿舍和私营部门出租的房屋——私营部门或是直接向学生出租，或是与高校签订协议。据仲量联行透露，大约有22万张床位属商业地产。

房租每年上涨3%到4%，但是入住率却高达97%到99%。即使在2012大学学费显著提高以后，市场规模依旧扩大了。2014至2015学年的入学率创新高，入学新生人数达51.2万名。

投资者表示市场增长强劲并且没有衰退的迹象。虽然房租提高了，但是很多学生还是愿意租，不管要花多少钱。

“很多投资者想要进行投资，并不是因为经济走强，更多的是受人口因素驱动，”任职于仲量联行的希尔曼说道。他在学生公寓领域有着25年的工作经验，因此见证了市场发生的巨大变化。

这个领域增长的关键，尤其是像灰星公司这样的投资者关注的领域内的高端，在于国际学生的涌入。高等教育统计局(Higher Education Statistics Agency)的数据显示，在2013至2014学年寻找住所的130万名学生当中，72%是英国人、7.5%来自欧盟，还有20%来自其他国家。

这五年的国际学生增长率是20.3%，相比之下，欧盟学生的增长率为8.3%，而国内市场的增长只有大约1%。英国政府的商务、创新和技能部(Department of Business, Innovation & Skills)在2013年预测，接受高等教育的国际学生，将会在未来五年中增长15%到20%。2013年，财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)曾说，政府将会在2015年取消大学招生名额的上限，这也促进了上述增长。

大学渴望吸引外国学生，因为他们支付的费用更高。学生住宿提供者说，他们同时也会为住宿花更多钱。对投资者来讲，另一个吸引人的地方是，学生几乎每年都搬家或者毕业，这样一来房东就可以提高房租了。

“我们不是提供一间屋子和一张床，而是在提供一种消费体验，”詹姆斯·普兰(James Pullan)说。“都是为了国际学生。”普兰是伦敦另一家大型地产集团莱坊(Knight Frank)的学生地产项目负责人。

具体而言，Wi-Fi就是最重要的设施之一。“就像必须有电一样，”拉什利说。

英国学生对这种趋势表示担心。“所有的新建筑都是高端昂贵并且面向国际学生的，”全国学生联合会(National Union of Students)负责福利的副主席科勒姆·麦圭尔(Colum McGuire)说。“其他学生要节衣缩食才能住进去。”他明白这种处境，尽管他在伦敦长大，但因为房租的缘故，不得不去伦敦以外上大学。

全国学生联合会每隔几年都会调查价格水平。上一次调查显示，花费在过去10年中增长了超过一倍。“绝对和生活成本或是通胀无关，”麦圭尔说。

然而，那些想要在这个市场中赚钱的人主张，他们是在给市场提供更多选择和更高的品质。

“有高品质的投资者在这个领域投资是极其正面的事，”英国最大的学生住宿提供商联合集团(Unite Group)的地产主管理查德·辛普森(Richard Simpson)说。“那会把标准提高，”他说，而且还能提高市场上现有房产的质量。（联合集团在过去12个月里“翻新”了旗下的所有房屋。）

随着投资学生公寓项目的需求出现增长，收益率正在下降。伦敦市中心这种投资收益率从一年前的6.25%大幅下滑到了5%。

私人投资学生公寓这一领域，也受到了一些广为人知的失败案例的影响。大型学生公寓公司Opal在2013年破产，而另外两家学生公寓基金公司，由于无法出售足够的房屋来满足投资者的要求，于是被迫停止赎回。

然而Opal的破产被证明是一个转折点。

灰星开始扩大规模，与高盛(Goldman Sachs)合作来完成一笔3亿英镑的交易。来自美国、俄罗斯和中东的投资者开始涌入。仲量联行的调查显示，英国的投资机构想要增加在这一领域的份额。“那是一个全球性的资产类别，”希尔曼说。“不是一个古怪的英国玩意儿。”

如果国王学院的乔伊斯·葛的情况彰显了某种迹象，全球投资者或许势必会加大投资。她明年将从狭小的单间搬到自己的公寓里，尽管她依然还是学生身份。“相比得到的东西，这里太贵了，”她在把衣物放进智能卡操作的洗衣机里时说。“而且这里规矩太多了。”