如何给您的房产估价？（下）

帮你找房子

年代较近的房屋的价格要视其具体质量而定。

里昂的Laforêt中介公司经理沃杜瓦表示，“巴黎地区修建于1970年代的住房会比较便宜。而里昂地区由活跃于这一时期的开发商Pitance主持修建的房子则格外走俏，因为它们的隔热效果比较好。”

如今，符合环境质量高标准(HQE)和低耗能住宅标准(BBC)的房屋也因为能于日后节省能源花费而增值不少。

接下来影响房屋价格的还有外墙与屋顶的状况、是否拥有停车场和露台或阳台，以及房间的朝向(朝南和朝西最受欢迎)等。

随后要看房屋的整体状况，价格中要考虑到大修的费用，例如重换窗户、暖气和热水器，或者是改善隔热设施和减少潮湿度的工程等。

房屋的内部装修不纳入价值计算，但会在一定程度上影响销售的速度。

浴室和厨房的装备可以成为促销房屋的另一个因素，但不能为其增值，因为购房者不一定和房主有同样的需求与品味。

不过游泳池就不同了，尤其是在法国南部，如果一座独立住房没有配游泳池，其价值就会大打折扣。

三，上网了解市价行情

为房产估价可以求助于房地产界不同专业的人士，但今天人们更习惯于先上网浏览中介公司和个人的售房广告，以大致了解市场行情。接下来，您还可以直接在网上对自己的房产进行估价，因为有多家网站提供这一免费服务，如drimki.com、efficity.com、MeilleursAgents.com等。您要根据网站要求逐条填写房子的状况，例如drimki.com的表格列出了19项问题，efficity.com和MeilleursAgents.com则各为25项。随后您可以立即得到网站对房子的大致估价，稍晚还可通过电子邮件收到更为详细和确切的估价。此后，这些售房中介公司会很快派出一名专业人士与您联系，在获得您的同意后，他将前往实地看房，根据实际情况对估价进行调整，以给出最终的报价。

须知填写表格后网站上立即生成的报价一般都不会很准确，不同网站估测的房价甚至可能相差到25%。因此这只能是一个大致的价格范畴，不适合作为最终报价。

四，中介公司估价技巧各不相同

给房子估价，人们一般首先想到房产中介公司。但在这一行业里不同的公司也是各显其能，采纳的技术五花八门。一位中介公司负责人指出，“有的中介仅花5分钟就做完了估价。”而更严肃一些的会去实地看房、问房主一些问题，并研究市场行情。例如Laforêt中介公司特别重视对房产所在区域市场价格的考察，而ERA immobilier中介公司则会从四个方面综合衡量房产价值：与最近售出的房屋的价格比较、开会听取公司其他中介人员对该房产的评估意见、房屋的出租价值，以及对来自内部、税务部门和公证人事务所的相关信息的分析。

在外省，公证人也在房产交易的营业范围内提供房产估价服务。他们主要参照公证人事务所公布的成交价格采纳比较的方法，然后再在这一基础上做出调整。罗讷河口省的一位公证人贝萨指出，“为房产估价必须尽可能地客观，并找出其所有的优点。”

五，房产专家提供的详细报告

以上我们所说的估价都是免费的，但您若打算求助于房地产专家进行特定的价格评估，则必须付费。房产专家会根据您的要求提供特别服务，或者根据司法要求，对一座房屋、一块土地或一处场所为出售、继承、馈赠、计算富人税(ISF)等原因进行估价。不同的专家擅长的领域也不同，有的专门评估住宅，有的专门评估商业房产，还有的专门评估土地或林地等。

法国巴黎大区与海外省和海外领地房地产专家商会主席孔德表示，“评估巴黎市内的一套公寓房需要十几个小时的工作时间。在考察完房子后，我们还要分析周围的环境、房产的来源、房屋公共部分的状况、城市发展规划与地籍等。最后，我们会撰写一份详细的报告，列出所有结论并指明计算方法。”

房产专家的收费按房产价值或所花费的工时来计算。顾客一般喜欢采用后者。评估巴黎市内一套70平方米的公寓房大概需要1000到1200欧元，评估别墅房则是这一价格的四到五倍。

卖主们得到房产的不同估价后，往往倾向于采纳最高的。不过要想清楚，如果胃口太大，可能会导致房产的出售时间延长，尤其是在市场状况不确定的情况下。所以更好的做法是采纳居中的估价，然后加上5%到10%的买主“侃价”的余地，相信这会令房产更易出手。

六，为交富人税评估房产价值

如果您的房产估价过高，等于送给税务部门一个大礼。但如果估价过低，则有受到税务调查的风险。要想了解市价，您必须在市场上找到和您的房子各方面条件都相当的待售或刚刚售出的物业的价格。这一操作今后可望变得简单，因为2011年12月28日的金融修订法在第57条中规定，“任何人为了缴纳财产互助税而需要评估房产的市场价值，都可以通过电子方式获得相关地域范围及特定时期内具有可比性的房产价值的信息，此信息仅供用于确定所涉及的房产的市场价值。”行政法院将在听取信息与自由委员会的意见后颁发政令来规定这一法规的具体实行办法。

(全文完)