斯京卖房经验分享 地利篇

西华

硬性不可控的因素比如房子本身的地理位置环境和楼层朝向等等，我就不多加赘述。

主要分析软因素，也就是房子内部装修情况。

硬装修:由于目前瑞典房市过热，破房买入，重新装修厨卫，再高价卖出也不是新鲜事情了，由于本人也没有过经历，这里也就不发表意见了。

主要想说的是房子的软装饰，英文叫Staging，大致是舞台展示的意思。

很多人觉得，卖就卖呗，折腾那么多干嘛。有过经历的朋友可能会观察到在瑞典有一个非常有意思的情况是:

看房的时候是精装展示，入住当天却是一个灯泡都没有留下！

拿自己的房子做个简单的对比，这是18个月前后的卧室照片对比，哪个你更愿意出价?

我个人的理解是，我们普通人，没有专业室内设计师的能力，很难去想象这个房子我能住得舒服吗?毕竟大家都是抱着想要安居乐业的愿望去看房的。

所以Staging的目的，是帮助潜在客户去探索这套房子最大的潜力，帮助客户去想象这个房子我住进来会是什么样子。

当然，这个良好的愿望也被有专业素养的人无情的利用了，有过竞拍经验的人都懂的，瑞典人民只要真心喜欢了，对钱的任性态度是超乎我们国人想象的。我曾经经历过城里地铁附近的海景房，预售当晚第一拍就多出50万的场景。。。我跟老公收到短信简直就呆住，立马就洗洗睡了！再回想一下那套房子，是视觉听觉嗅觉3体化的Staging， 50万都不叫多。

城里有一家很有意思的中介，fantastic frank 把staging做成2种档次，fantastic 表示超级专业，还有一个是frank表示很诚实。当时面试的几个中介甚至有专业的staging公司合作，由此可以看出staging在瑞典市场上已经是比较成趋势了。

关于为什么要Staging我就不再多说了，接下来主要尽可能简化的帮助大家以四两拨千斤的方式staging.

这里要回到人和的那里说到对本地区主要客户群的理解，因为这个为staging指名了大方向，比如说如果主要客户群是年轻人，你的房子却是非常老套的陈列，效果可想而知。

但还有一个更放之四海皆准的原则就是: 不要有太明显的年龄或是品味偏好。

瑞典文化和中国文化最大的相似处就是中庸，仔细品味一下所谓的北欧设计，白色，灰色，不饱和颜色，基本几何形状。所以，投其所好真的不难。简单整理为以下几条

1 少即是多

颜色少: 时尚达人总告诉你流行色是什么，但真正的穿衣高手会告诉你，一个人身上的衣服颜色永远要少于或等于3种，房间的装饰因为不是天天根据潮流心情换的，颜色少基本是事半功倍。所以基本上家具的颜色要么靠近地的颜色，要么靠近墙的颜色，然后还留一色系供选择其他软装饰产生亮点。

这也就不难理解，如果你留心的去稍微高端一点的家具商店瞅一圈，家具的颜色是不可能像宜家的家具一会儿红，一会儿绿的，基本要不白色，要不原木色。因为瑞典大多数公寓都是白墙木地板。

家具少:房间宽敞明亮是所有缺失阳光的瑞典居住人类的根本需求，家具多还各种颜色会加剧拥挤的感觉。搞笑一点假设来看房的人好多，多到感觉都下不了脚，如果我是去看房的，第一反应可能是，坏了，家里要是来客人了，多没面子啊！

个人物品少:个人认为，再好看的照片墙也会让看房的人产生一种入侵陌生人家的感觉。所以专业一点的中介都会告诉你，尽量挪掉显示出你是谁的物品。

2 以主要卖点为中心，最大化的突出卖点

这次出售的房子因为是海景房，属于小众消费型房产，所以非常好突出卖点，那对于没有非常明显卖点，或是卖点是交通方便这类跟内饰无关的因素就不要staging 了么?

当然不是，诚实的说，在我历经数月详细的功课把房子收拾利落了之后，老公的第一反应是，我们还是不搬了吧，这比从前舒服太多了。

2.1 摆设之前，把房子的图纸拿出来，好好想一下自己和家人每天是如何从一个点挪到另一个点的，然后挪多了，这就成了一条路，自然的把房间分成了小的区域，这样的摆设最符合日常人性化的需求。同时你也更清楚哪项家具该暂时收起来了。因为看房的人也会以相同的方式在房子里移动，没有东西会阻挡他产生任何的负面情绪。举个例子，参观卧室的时候被床脚给磕了，我可能就会想仔细对比床的大小去看，是不是卧室太小了?

2.2 如果没有非常明显的卖点，光源(窗户，灯具)永远是摆设围绕的重点，地毯最佳的方向是要指向窗户，指引来看房的客户看到光明。卧室床要位于吊灯的正下方，这样一来非常容易估计房间的面积。餐桌也是同理。

2.3集小成群，英文叫Gouping估计大多数姑娘都和我一样，见到漂亮的小装饰品，瑞典的水晶，花瓶，茶杯等等之类的，很难拒绝。这些小东西是staging最好的朋友，也是最大的敌人。最重要的原则还是按颜色来处理，同一颜色的小东西，若是能成群，就很容易抵消小的凌落感。

2.4 向免费的专业人士学习

• Pinterest上有很多如何细节上布置房间的，但大体上的上述两项大原则满足了，基本都不会错。
• 然后就是个大家具公司的Inspiring图片，专业人员思考的角度会带来质的改变。
• 其实很多家居杂志现在实质性内容是越来越少，通篇的变相广告，隐形广告。这是个人从来不看杂志的缘故，效率极其低下。恶毒一些说基本杂志就干两件事，第一让人类产生我就想要，就要买的感觉，然后告诉你，这个牌子哦！
  

这里偷偷给大家泄露下我“盗图”的几个例子。

• 这张阳台的装饰，起源于宜家Inspiring 叫Message in a bottle，感觉夏天真是触手可摸！
  

因为我有一只穿红雨鞋的鸭子，老公送的，真心是大爱，然后阳台的墙又是红色的，无招的时候发现这家这张樱桃图片，果断地执行了。目的是帮助看房的人想象自己坐在阳光明媚面朝大海的阳台吃樱桃的惬意。我和闺蜜曾经就是在同样的场景下，一起读了一本好书，那种幸福不是任何金钱可以替代的。

• 这张客厅的装饰，“盗图”于Pinterest
  

因为老公独特的品味选了这张贵得要死，胖得要死的椅子，我又脑袋一热选了自己喜欢的墨绿色，苦苦思索如何配颜色，突然发现Pinterest上这张树叶墙，本着免费DIY的原则就试了一把，不料极其和谐。同时给看房的人营造一种64平的一室一厅，客厅居然有一半还是书房，太TM值了！

最后上几条利器，可能不太符合我们风水等等一说，但风水也不完全有科学美学依据对吧。

1卧室:

• 白色床罩: 这个是对Hemnet成瘾后的重大发现，一个全白的床罩居然有如此神奇的显示膨胀感明亮感的功效，同时大床罩把床包裹起来，显得非常整齐利落同时也去个人化。
• 镜子: 卧室如果棱角非常明显，放置一面宽大的镜子能够软化角落，同时还能提高房间的明亮度和宽敞度。
  

2 客厅:

• 绿植: 绿色植物的选择可以为空间带来非常强的活力，可以选择能够成团的小绿植相互辉映，也可以选择一颗大气的绿植软化角落。整体室内还是服从少既是多的原则，品种少，色差少。
• 毯子: 英文称Throw，不知道为什么这软绵绵的一条，往沙发阿椅子阿床脚上一扔，居然有时候对照片的构图有如此大的帮助。我之前也是随手一扔，直到摄影师认真地摆出了更加随手一扔状态我才明白，其实所有看似温馨的随意，背后都是专业人士无情的利用。
  

3 卫生间 :

• 香薰蜡烛: 人类嗅觉通大脑的情绪脑，反应极其迅速。干净的卫生间散发自然的香薰，那种感觉是很温馨的。换个角度，打开卫生间门发现，刺鼻的化学清洗剂，或者更甚者那个什么气味，你懂的。继续絮叨少既是多的原则，不要一个房间一种强烈气味，会疲倦的。
  

4免费资源地: 瑞典随处可见的森林，上帝制造是这世界最牛掰的制造。

某些大树枝，好过宜家批量生产还好几百块的装饰枝，最重要的还是仔细看颜色！

捡些漂亮的树叶果子小野花，上帝制造永远强于任何制造。颜色颜色，如果不是非常自信颜色的搭配，不要有巨大的色差

更多细节欢迎大家私信探讨！

来源：huarenxiaoji.com