瑞典买房记

西华

第一部分

又要开始折腾买房的事了，现在住的公寓房是来瑞典之前负责relocation的中介帮忙找的，位置不错，环境好交通也方便，楼下就是公车站，虽然靠着公路，但瑞典人少车少，窗户又隔音，所以也不觉得吵，但是要想着每天早上被鸟儿的叫声唤醒也是不太可能的。房子有点历史了，可能是七八十年代建的，加上房东的装修比较复古，整个房子给人的感觉就是怀旧，好在维护的挺好，看着显旧，但不影响实用性功能，住了几个月还算舒心。

最大的问题出在租金上，之前在网上看帖，都说瑞典的房屋市场是租房市场，供不应求，通常房子一放出来就被人租走了，在这种心理暗示下，很怕人都到瑞典了还找不到住处，所以当中介向我们介绍这个公寓房时，觉得租金不算离谱，很快就决定租下来了。当时还是停留在香港租房的观念上，70多平米的实用面积，近市中心，交通便利，九千的月租，还包水电气，觉得还不错。可来了瑞典之后，身边的每个人听到我们的租金时，都是说贵了，更有人夸张的说，这个价格都可以租到别墅了，是可以，不过是位置很偏的别墅。本来也打算适应环境之后就买房的，被大家这么一说，更是坚定了我们尽快买房搬走的决心。

瑞典买房大致有两个选择，别墅（villa或hus）和公寓（lägenhet），别墅独门独户，带个小花园，瑞典很多这样的小房子，阳光下看起来好梦幻，不过房屋维护，花园修剪什么的都要自己来，而且通常位置比较偏，交通不是很便利；公寓的优势就是交通便利，另外就是有物业进行维护，比较省心，但每月要交三四千的物业费，这个视公寓面积和区域而定，当然供暖，冷热水，电视和网络会包括在这个费用中。权衡之后，觉得现阶段，好像还是公寓更适合，所以找房的重点就集中在公寓上了。公寓的价格，随着区域的不同跨度很大，倒是相同区域内房价没什么太大差别，面积相仿的三十年代的旧房和刚建成的新房也就十几万的差别，旧房的价格可能还高些。我们比较喜欢现代化的装修，所以目标又再一次缩小在新房上。

hemnet.se 是个全瑞典适用的搜房网站，只要输入选定的区域，所有这一区在售的房产信息都会列示出来，价格，地理位置，周边环境，平面图，实物图，地产经纪信息一应俱全，看到中意的，可以打电话或发电邮同中介约时间看房。新房来说，每隔一段时间就会有一个开放日，准确的说是开放时段，比如说周一的12:00-13:00，这个时间段内可以直接去看样板房，中介会在样板房答疑，有时候银行也会有职员在，解答贷款方面的问题。对于样板房之外的房型，开放日看不了，只能和中介再约时间，中介要去开发商那拿了钥匙才行。

瑞典出售的新房基本都是带装修的，裸房貌似还没有见过，衣柜，完整的厨房设备，浴室设备等都是标配，简单点说，就是买张床就能入住了。瑞典的公寓建筑和装修讲求功能性和实用性（正如瑞典人的个性，实在不浮夸），浴室和厨房防潮防水都处理的很好，所以买新房也不用怎么验收，就能放心入住了。

公寓在出售时会注明房间个数和公寓面积，最常见的表述方式是3 RoK 75KVM。Rok是Rum och Kök的缩写，Rum房间，Kök厨房，3 RoK指的是公寓内有三间房间和一个厨房，但这里三个房间并不是说有三间卧房，瑞典在计算房间个数时，客厅是要包括在内的，所以三个房间指的是一个客厅和两间卧房，3 RoK表示公寓中有一个客厅，一个厨房，两个卧室。如果是1 RoK，那就是说整个公寓中客厅和卧室是没有隔开的，像studio一样。75KVM是公寓的实用面积，瑞典不讲建筑面积，也没有实用率之说，所有的公寓房给出的全都是实用面积。



第二部分

瑞典的房价近几年涨了很多，光是2012年哥德堡的房价就涨了10%，斯德哥尔默作为首都，涨的更是厉害。尽管很多瑞典人都承认房市泡沫很大，但他们还是很热衷于买房。

瑞典的公寓基本上都是以bostadsrätt形式出售的，对于业主来说，购买的是公寓的永久居住权，而公寓的所有权是归bostadsrättförening所有的，简称Brf，也就是通常所说的业主协会。一般情况是，房地产公司建房，同时注册并成立一个临时由房地产公司托管的Brf，在房屋卖出一定数量后，就由业主们自己选出董事会成员和董事长，这个时候Brf就从房地产公司转移到业主手中，从此房屋的一切维护维修保值等都交由Brf处理。业主每个月需要交纳一定金额的管理费，作为Brf的日常经费。每年董事会都会向业主提供年报（årsredovisning），详细介绍费用的使用情况以及Brf的经济状况。对于公寓房来说，Brf的好坏至关重要，是买房时需要重点考虑的一个因素，但对于新房来说，这个比较难以评估。

选好房之后就是签合约了。如果需要贷款，在签合约之前要先联系银行，银行会根据申请人的存款，收入及家庭状况做出评估，类似压力测试，然后出具一封贷款承诺（lånelöfte），大意就是说银行能够贷多少钱，新房签合约时，发展商或是中介一般会要求提供lånelöfte。申请lånelöfte，最简单的就是在线申请，各大银行都提供在线申请服务，申请之后一个工作日内就能收到回复，资料都齐全的话会直接收到lånelöfte的电子版，有时也会要求补充资料，比如工作合同；或是针对申请提出一些问题，像我老公申请时就被问了，为什么结婚了，但只以一个人名义申请贷款，这些都因人而异。除了在线申请，还可以打热线电话，但语音系统是瑞典语的，不懂瑞典语的慎用。

通常新房的话都会有个合作银行，其好处是可以享有更优惠的贷款利率，以三个月的浮动利率为例，官方给出的贷款利率是2.94%，但合作银行可以给到2.59%，假如贷款100万的话，每年可以节省3500。关于合作银行的问题可以向中介查询，有些开放日银行职员也会在场，我们第一次看房就遇见了Swedbank的职员，拿了张名片，后来关于贷款的问题，都是通过Email直接咨询，就连申请lånelöfte也是直接通过他办理，很有效率。个人感觉有个直接联系人还是很方便的，瑞典的网页普遍都只有瑞典语，对于初学者看起来很费劲，但瑞典人的英语水平普遍都不错，上网查资料还不如直接问人来的快。

签合约的手续非常简单，带齐ID card和lånelöfte就行，合同上会注明什么时候付10%的定金，什么时候付90%的余款。因为是新房，不涉及以前住客搬出的情况，整个流程会快很多，银行贷款配合的话，差不多签合约之后一个星期就能够拿到钥匙了。在瑞典，中介的手续费是由卖方支付的，买方不用支付中介任何费用。

签好约，就可以约银行谈具体的贷款事宜。因为之前已经通过了银行的测试，银行也出具了lånelöfte，剩下的就是利率选择的问题，贷款利率有很多选择，可以是3个月浮动，可以是1－5年固定，以现时的官方贷款利率来看，5年固定利率最高，1年固定利率最低，3个月浮动利率介于1年固定利率和2年浮动利率之间，贷款利率选择纯属个人风险偏好，很多人会选择一半一半，就是一半的贷款适用浮动利率，另一半适用固定利率。现阶段利率处于比较低的水平，而且按这几个月的走势来看，一直在降。我个人觉得可以先选择浮动利率，等到利率转为上升趋势时再转去固定利率。毕竟可以随时且无费用的将利率由浮动转为固定，但固定了之后再转变就涉及到费用问题了。

瑞典房屋贷款的首付（Kontantinsats）是房价的15%，剩余的85%可以向银行贷款。这剩余的85%中又分两部分，10%的topplån和75%的bottenlån，两者的差别在于适用的贷款利率和偿还期限不同。topplån的贷款利率要高过bottenlån，依然以三个月的浮动利率为例，上面提到的2.59%是bottenlån的贷款利率，而topplån的贷款利率是3.99%，这个差别挺大的，如果经济允许的话，直接付25%能节省很多。另外，topplån要在10年内还清，而且是必须还清；而bottenlån的偿还时间可以自由选择，最长是60年，大部分人都会选择这个期限。其实很多瑞典人都不还这75%的，60年太长谁知道会发生什么，可能中间都直接换房了。

为了说的更明白，以200万的房价为例，来解释下贷款利息的计算，利率仅供参考：

首付：        2,000,000＊15%＝300,000
topplån：   2,000,000＊10%＝200,000
bottenlån：2,000,000＊75%＝1,500,000

年利息
topplån：   200,000＊3.99%＝7,980
bottenlån：1,500,000＊2.59%＝38,850
年利息合计：7,980＋38,850＝46,830

也就是每年的所需支付的贷款利息是46,830，另外房屋贷款利息能够抵税，以30％的税率计，每年实际支付的贷款利息为46,830＊70%＝32,781，相当于平均每月2,732。

来源：huarenxiaoji.com