房地产租金收入的申报（中）

Usagi-玥

用益权住房须知

当一套住房同时属于一位用益权人（usufruitier，只有使用权无买卖房产权利的人）和一位无用益权的虚无产权人（nu-propriétaire）时，申报房租收入和费用的情况就比较复杂了。

一，住房被用益权人出租

在这种情况下，用益权人获得租金并进行所得申报。他可以从租金收入中刨去杂费，甚至刨去按照法律规定本应由虚无产权人承担的"大型维修工程"费用，只要这些费用是他支付的。但如果费用是虚无产权人支付的，申报时需要区别以下两种情况：

——关于“大型维修工程费用”（grosses réparations）：虚无产权人可以将其从其他地产收入中刨除，或从总体收入中刨除。但该权利只限于通过对四代以内亲属遗产分割或无条件馈赠获得的房产，以及配偶之间和签订民事互助契约的伴侣之间的继承。从总体收入中刨除的费用上限为每年2.5万欧元，且具体数额要填入2042 C号申报表第5页的CB栏。超出上限的费用余额可以从今后10年内的收入申报中继续刨除。

——用于维护、日常维修、舒适度改善等方面的费用：如果是虚无产权人代用益权人支付了，该款项可以从虚无产权人其他的地产收入中刨除。虚无产权人用于购买该房产份额的贷款利息也是如此。

二，房屋由用益权人居住

如果一个人对自己居住的房屋只有用益权而没有可以买卖的产权，不需要申报地产收入，所负担的杂费也不能从收入中刨除。

——如果该房屋是其主要住宅，他可以享受房主有权享受的一切净纳税额减免政策，例如进行改善环保设施和隔热性能的工程等。

——虚无产权人则不能将“大型维修工程”以外的维护或工程费用从所得中刨除。刨除“大型维修工程”费用的条件与上文中房屋被出租时的情况一样。

三，房屋由虚无产权人居住

关于费用的刨除，需要区别两种不同的情况：

——如果虚无产权人向用益权人支付租金，那么就适用上文所说的房屋被出租的情况。但需要注意，税务部门可能会检查租约的真实性和租金的实际支付情况。

——如果虚无产权人免费使用住房，也就是说用益权人不收取租金，那么用益权人就不能从收入中刨除他所承担的费用。虚无产权人只能从总体收入中刨除他所承担的大型维修工程费用。

——如果该房屋是虚无产权人的主要住所，他可以在一定条件下享受法律规定的环保工程净纳税额减免政策。

如何刨除房产收入赤字

如果您是贷款购买的房产，或是实施了翻修工程，很可能出现可以从房产收入中刨除的费用数额超过了租金收入的情况。您会在第2044号表格中看到有一项“地产赤字”（déficit foncier），也就是说出租房产的赤字部分可以从您的包括工资和金融产品收益等的总体收入中刨除，上限为每年10700欧元，甚至在某些（新房，符合“佩里索尔折旧法”） 条件下上限可以达到15300欧元。

——如果当年房屋被出租，10700欧元的上限不会按日期折算，不过它包含了您当年的所有地产租金收入抵偿不上支出的赤字部分，即您所有供出租的房产。

——如果地产收入的赤字超过了10700欧元，超出部分只能从今后10年的地产收入中刨除，贷款利息所造成的赤字也是同样。

——在现实情况中，如果贷款利息低于租金毛收入，税务部门就会认为赤字全部是由其他可从收入中刨除的费用造成的，而非贷款利息造成，那么赤字部分就可以从总体收入中刨除，上限也是每年10700欧元。

反之，如果贷款利息的数额超过了收入，由此造成的赤字只能从今后10年内的地产收入中刨除。

——另外，如果赤字没有高出10700欧元，但超过了您的总体收入，那么超出部分可以从今后6年的总体收入中刨除。另外，您的房产赤字只能从采取渐进式征税的所得（revenus soumis à l’impot progressif）中刨除，而不能从打包征税的动产升值收入中刨除。

——若享受从总体收入中刨除房产收入赤字，那么相关住房必须一直出租到赤字填补后第三年的12月31日。若在此日期前将房产卖出，则必须向税务部门归还被刨除的赤字数额，并缴纳罚金和利息。因此，如果您在2011年的房产收入中出现了赤字，那么必须将造成该赤字的房产出租到2014年12月31日。但如果该房产被赠出，您保留了用益权，并且在此日期前一直将房产出租，从收入中刨除的赤字就不会受到税务部门追查。

——共有房产的每个共有人都有权从整体收入中刨除上限为10700欧元的赤字。某些条件下，可从整体收入中刨除的赤字甚至没有上限，例如购买历史建筑或者在“马尔罗法”框架内进行投资。