房地产租金收入的申报（下）

Usagi-玥

今天我们主要为您介绍在调整版罗比安法（Robien recentré）和博洛新房法（Borloo neuf）框架内投资的新房可以享受的购房费用分年摊还（amortissement），以及在塞利埃法（Scellier）框架内可享受的税额减免（réduction d’impot）。

与调整版罗比安法和博洛新房法有关的所得申报应填写在2044 S号表格第8页。第811行“成本”（prix de revient）包含房屋价格和购买时的公证费用、房产中介公司的费用以及其他杂费。第812行“分年摊还起始日期”（date de début de la période d’amortissement）指的是期房的交房日期或已建好新房的购买日期。

调整版罗比安法（2006年9月至2009年）

该法律规定国家分年摊还购买新房出租者的一部分房款，即投资人将部分投资成本逐步从申报的地产收入中刨除。如果您在2006年9月1日至2009年12月31日之间购买或建造了新房用于出租，将可以获得50%的房款及购房费用（公证费、中介费、登记税、增值税等）的分年摊还。这一税务优惠的对象也包含按一定标准将一所房屋改造成住房的工程费用，或者是通过不缴纳公司税的民事房地产公司（SCI）购买的投资用新住房。

享受该税务优惠的条件是，投资人必须将这套不带家具的新房出租给承租人作为主要住宅9年，起始日期为第一份租约的生效日期。承租人可以是不与投资人或投资合伙人一同报税的尊亲属或卑亲属，也可以是将该房作为主要住宅转租出去的公立或私立机构，但不得将其改造成带家具的旅馆式出租房。

每次缔结或续签租房合同，房租水平都不得超过房产所在定价地区的规定上限。如果房产所在的市镇被划归的定价地区发生了变化，投资人应继续使用原来购房时所在定价地区的上限标准。

以下为2011年各定价地区此类出租房每平米月租金上限（不含杂费）：

——A区21.84欧元

——B1区15.19欧元

——B2区12.42欧元

——C区9.10欧元（2009年5月4日后在此地区所做的投资不再享受该法优惠）。

对于2009年5月4日以前所做的投资，以上定价地区所包含的市镇名单可查阅2006年8月10日政令。在2009年5月4日及以后所做的投资，各市镇名单可查阅2009年4月29日政令。

自新房购买或期房交房日期起，投资人可以在最初的7年中每年从申报收入中刨除房屋价格和购买费用的6%；之后的两年每年刨除4%，即9年内共获得50%的购房费用摊还。

投资人选择分年摊还的方式可以有两种：

——一是选择从收入中刨除所有的杂费和房贷利息。房屋改善工程费用（不需在房屋建成后马上进行）也可以分10年每年从收入中刨除10%。

——二是选择分年摊还的方式，第一年和最后一年可能需要按具体日期计算从年度收入中刨除的比例。

如果需要刨除的投资额度超过了投资人的房地产收入数额，赤字部分可以从投资人的总体收入（包括工资、证券升值等）中扣除，每年的上限为10700欧元，赤字超出总体收入的部分可以从投资人今后10年的房地产收入中刨除。但是，如我们在上期内容中所提到的，若超出投资人房产收入的费用赤字纯粹由购房贷款造成，那么该赤字不能从总体收入中扣除，只能从今后10年的房地产收入中刨除。

博洛新房法（2006年9月至2009年底）

该法针对的也是投资新住房出租。投资人必须先将该房出租9年，如果继续出租的话，每租3年就可以再享受一定比例的税务优惠，共可享受两次。除去我们在下文中所做的额外说明外，在该法框架内投资人须遵守的条件与调整版罗比安法规定的一样，而享受的税务附加优惠更多。

博洛法规定，投资人在将投资房出租给自己的尊亲属或卑亲属之前，必须先出租给家庭以外的人员3年。在将房子租给自己的亲属期间，投资人暂停享受相关的税务优惠，必须满足的对外出租时限也相应顺延。此外，承租人在签订租房合同时，收入不能超过一定的上限规定，该上限与房屋所在定价地区和承租人的家庭人口数有关。

该法规定的出租房每平米月租金（不含杂费）上限大约比调整版罗比安法的上限低20%左右。2011年的房租上限具体数额为：

——A区17.47欧元

——B1区12.15欧元

——B2区9.94欧元

——C区7.28欧元（2009年5月4日后在此地区所做的投资不再享受该法优惠）

投资人申报所得时可以选择刨除房租收入30%的费用申报方式；也可以选择刨除全部实际费用；或者选择在博洛法框架内享受部分投资额的分年摊还，方式为前7年每年摊还购房费用的6%，随后的两年每年摊还4%，如继续出租3年或6年，每年可摊还2.5%，即最多可获得65%的购房费用摊还。

投资人的房地产收入赤字可以从总体收入中刨除，每年的上限为10700欧元，具体条件请参见本文上期内容。

塞利埃法（2011年）

如果您是在2009年购买的投资用新房，可以选择使用调整版罗比安法或博洛法来获得购房费用的分年摊还，也可以选择在塞利埃法框架内享受税额减免，它也是从期房的交房年份或新建现房的购买年份开始计算。

专家指出，对于所得税缴纳比例未达到41%的档次且投资房的价格低于30万欧元的投资人来说，选择税额减免更划算。但在C区投资的人只能享受分年摊还的优惠方式，不能选择税额减免。

另外，如果您在2009年购买了多套投资用新房，可以累积使用以上不同的税务优惠制度，但每年只有一套房屋可以享受塞利埃法规定的税额减免。

塞利埃法分为“自由” 塞利埃法和“中间” 或“社会”塞利埃法两种，以下为有关2011年购买或获得建造许可的此类房屋的具体规定：

·塞利埃法针对的也是用来出租的新住房，可以是现房、期房、自己建造的房屋，也可以是新改造成住房的旧房。投资人可直接购买或通过不缴企业税的民事房地产公司购买，但每年限买一套。除去遗产继承外，不得进行房产份额分割。

·房屋所处位置应在A bis区、A区、B1和B2区。除部分2011年加入的市镇外，C区不包含在内。海外省和海外领地所享受的税务优惠和房租上限另有规定。

·该投资房必须作为承租人的主要住房。投资人须在交房或购买后的12个月内出租出去。“自由” 塞利埃法规定的可享受税务优惠的租房期限为9年，“社会”塞利埃法规定的可享受税务优惠的租房期限为12年或15年。

·“自由” 塞利埃法的租金上限为每平米每月：

——A bis区21.70欧元

——A区16.10欧元

——B1区13欧元

——B2区10.60欧元

——C区6.10欧元

“社会”塞利埃法的租金上限为每平米每月：

——A bis区17.36欧元

——A区12.88欧元

——B1区10.40欧元

——B2区8.48欧元

——C区4.88欧元

·享受“自由” 塞利埃法的投资人不能把房子出租给和自己一起报税的家庭成员或是民事房地产公司的合伙人及其家庭成员。该法对承租人的收入没有设限。

享受“社会” 塞利埃法的投资人最初3年不能把房子出租给和自己一起报税的家庭成员，也不能出租给自己的尊亲属或卑亲属，或民事房地产公司的合伙人及其家庭成员和尊卑亲属。3年后可以出租给他们，但这期间税务优惠暂停，对外出租的义务也相应顺延。承租人的收入不得超过一定上限。

·“自由” 塞利埃法规定，投资人可以选择从房租收入中刨除房屋贷款等支出和杂费，也可以选择在9年内享受相当于13%的购房费用的税额减免（符合低耗能标准BBC的新房可减免至22%）。购房总额上限为30万欧元，即减免的总税额最高为3.9万欧元或6.6万欧元，合每年4333欧元或7333欧元。如果当年应缴税款低于这一数额，余下的所得税减免数额可以在今后的6年内使用。

“社会”塞利埃法除了“自由” 塞利埃法规定的税额减免外，在投资人出租房屋超过9年后，每出租3年就可以多获得相当于购房费用5%的税额减免，最长可享受6年，即未达到低耗能标准BBC的新房可减免至23%（6.9万欧元），符合低耗能标准BBC的新房可减免至32%（9.6万欧元）。当年余下的所得税减免数额也可以在今后的6年内使用。

以上仅限于2011年购买或获得建造许可的“塞利埃法”投资型出租住房。由于政府为经济紧缩而实行了改革，2012年购买的此类房产可享受的税额减免已降至6%或13%。