华商案例（11、经商创业与商业租约）

孙涛律师事务所

作为创业者的您，开头大多是划着一艘小船在商海中乘风破浪。对企业家创业阶段情况的统计分析，可以发现几乎所有的创业者均多少具备以下七项特质：

1.  随机应变。这是最根本的一条素质。书上没有所有的答案，必要时还需现场灵活应变。

2.   敢于冒险。随着年龄的增长，我们做事越来越保守。成家立业之后，更是不敢冒险投资经营，生怕一不小心什么都没了。

3.   实用主义。爱因斯坦曾说：“在理论上，理论和实践是一码事；在实践中，两者截然不同。”

4.   个性鲜明。创业家应是领头人，带领员工朝其目标前进。

5.   热爱金钱。热爱金钱并不代表执迷于赚钱，不应为赚钱而不择手段；金钱却是公司是否成功的一个度量标准。

6.   想象丰富。公司虽小，但若有创造力，仍能有力抗衡领先市场的大集团。

7.   外交手段。在被并购方眼中，买方未必受员工欢迎。因此，在其接手公司的第一阶段，买方应吸收新的企业文化。

千里之行，始于足下。即便是如今的时尚业巨头香奈儿，当初也是起家于一家单卖女士饰品的小店铺。

创业者投资开店首先面临经营场地的问题，而以法定租约形式签下自己中意的店铺需要您积累相关法律知识。原则上，商业租约并非一定要是一份书面文件。但如果缺少书面证据，一旦店面所有权被转卖，新业主有权驱逐承租人并会拒赔有关损失。

租约可由公证人以公证证书（acte authentique）形式撰写(法律要求某些租约一定要以公证证书形式撰写)；租约也可以私署证书（acte sous seing privé）形式撰写,即出租人与承租人在自行约定的通常可以请律师代拟的租约上签字，双方各保留一份。

随着业务的扩大或萎缩，作为企业家的您对办公场地的需求也相应产生变化。店面迁址势必牵涉到租赁权的转让（cession de droit au bail），这里则有三方面问题值得您注意：

首先，租赁权及营业资产(fond de commerce)是两码事。在购买营业资产情况下后，租约可自由转让，无需经过业主同意，但租约内部分条款可能会对相应操作有一定限制。在实际操作中，为保障业主利益，常常会出现“共同承担条款”（clause de “solidarité”）,即若新租客在一定期限内无力支付租金，业主可能会向上一任租客申讨相应费用。

第二方面为商业租金。在租约三年周期性重估租金或续约时，租金可以上涨；但租客的变更并不足以构成破顶加租的原因。需要注意的是，若营业资产在租约转让前不久刚升值，业主可在特定情况下于下次重估租金或续约时破顶加租。同样，前租客若对店面进行了改造，提升了店面价值，抑或改造费由业主承担，这部分费用也可转嫁至新租客。

最后我们谈谈转让租赁权。若租客搬个地址继续经营活动，也就是只需转让租约而不需要变卖营业资产，那么租约的转让应获得业主许可。业主可反对；也可作出附条件的许可，例如要求相当于最高三年租金额度的补偿。租客可以拒绝并解约，当然也会因此失去租赁转让权。