解惑答疑：贷款、租房、遗产继承

美娜0310

关于租房的押金

读者：我租了一套住家，当时交了一个月的押金。现在已经过了两年了。房东说房租涨了，要我补交押金。请问，房东有权要求我增加押金吗？

答：在签订租赁合同时，房东可以要求房客按照当时确定的房租，缴纳相当于一个月租金的押金，在合同关于押金的条款中也可以写明，房租增加后，押金也要调整。房东在签订合同，收取押金后，必须依法将此合同送交大区政府登记备案，并将押金存入大区政府的税务机构。

在合同结束时，房东须去通知租赁合同结束，并取出所存的押金。在生活指数上涨较快的时候，房东常常会根据官方公布的指数上涨房租。但是，押金却不可以年年更新，不能在合同签订一年或两年后要求调整、补交。

按照民法，在合同签订三年后，房东可以要求房客根据当时所交的房租，调整押金，即补交差额。以后，只有在合同到期、再续订时，再调整押金追缴差额。

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关于银行免佣金账户

读者：我在买房申请银行贷款时，开设了一个账户，用来专门还贷用。请问，这种专门用来还贷的账户是不是免佣金的？

答：银行确实有一些账户是免佣金的。但是，没有法律规定哪些账户一定要免佣金（手续费）。

比如，据我知道，LA CAIXA为了拉客户，给一些往账户里打工资的（domiciliacion de nomina）账户，或打养老金的账户是免佣金的。这个账户只要是进工资的，或进养老金的，户主还是可以用作其他用处的，比如付水电费、转交孩子的学杂费等等。你的账户是否应该免佣金，在于当时你开户时银行是否这样承诺过。如果是有承诺的，应该把这一条也写进当时在公证处签的贷款公证书中，为此，你可以查阅一下合同内容。如果确实有这一条，而银行却一直在收你佣金，那么可以向账户所在的储蓄所所长提出要求，要求退还不合理收取的佣金、甚至加上利息。

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每个用银行贷款买住家的客户都有权要求银行退款吗？

读者：最近人们都在谈论银行退款的事，是不是每个用贷款买房的人都有这个权利？

答：不是。最重要的是在你的贷款合同中是否有“触底条款”，也就是最低还贷利率的条款。如果没有这个条款，那么最近人们在议论的事基本与你无关。可以拿出当时的合同（公证书）看看，一般在关于贷款利率那里。

其次还要看银行的态度，如果不属于不透明，比如在谈条件时明白地讲过，甚至在合同中不但有“触底条款”同时还有“封顶条款”（即还贷利率不得超过XX%）的，银行一般不会承认自己欺骗了客户。

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“触底条款”放弃的做法合理吗？

读者：我的买房贷款合同中有“触底条款”，最近银行约我去，说我们之间可以签一个文件，取消这个“触底条款”，但条件是，我放弃追回他们之前已经收取的金额。我觉得不太对头，他们能这样做吗？

答：事发以后确实有银行约见了客户，设法赖掉已经收取的钱。有的是像你的银行那样，另签文件，自签字之日起，取消该“触底条款”，但客户放弃追回已经不合理收取的金额作为条件。

针对这种情况，法院已经在宣布此类协议无效。如果“触底条款”无效了，那么在客户和银行之间所签的任何放弃因此条款而产生的权利（比如不再追回已经不合理收取的金额）的协议也是无效的。

而且，明显地可以看出，客户在这种协议上签字往往不是出于完全的自愿的，而是怕要是不签，“触底条款”会继续生效而为。

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丈夫不留遗言，我能继承他的遗产吗？

读者：我们结婚是采取了婚后夫妻财产分割的制度。各人自己有自己的一部分财产。我丈夫有父母和兄弟。我希望知道，如果我丈夫死了，我能不能继承他的财产？

答：你们是夫妻财产分割的。按照法律，在没有遗嘱的情况下，你丈夫遗产的第一继承人是他的父母。但是，如果他的父母没有继承你丈夫的遗产（比如两位老人提出放弃，或先于你丈夫过世了），那么，该继承他的遗产的应该是你。在这种情况下，你肯定先于他的兄弟或其他亲戚（如叔叔、阿姨、表姐妹等）。

郑星珊老师

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