【转帖】华人&中国楼市“限外令”

天蓝星

【特别提醒】随着中国“限外令”的重启，舆论普遍认为，海外华人将成为受此次政策影响最大的群体，今天，就让我们走近“限外令”，走近华人华侨，看看新政对他们都有哪些影响。

“限外令”重启：海外华人受新政影响最大

11月15日，中国楼市在4年后重启“限外令”。住建部发布与外汇管理局联合印发的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(下称《通知》)，再次明确：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。据悉，新“限外令”直接禁止境外机构购买住宅，是为了堵住大量流入内地楼市的国际热钱。
《通知》除明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房、境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，还要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验“购房资质”。
具体而言，应当查验的“购房资质”包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
同样，各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，也要查验“购买资质”，具体包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
同时，境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发[2006]47号)办理。外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
《通知》还强调，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。同时，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。
另据了解，在海外华人中，有些人没有更换国籍，只是持永久居留证(俗称“绿卡”)，被称为华侨；另一部分人则改换国籍，加入所在国国籍，被称为华人。但也就是这些海外华人，他们在经济、文化等多领域与中国又联系密切。因此，楼市“限外令”的出台，他们可能是受影响最大的群体。

北京“限外令”始末
2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即“限外令”后，2007年1月29日，北京市建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。
其中除了要求按照六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的政策执行之外，明确规定境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。即：境外人士如果想要在北京买房，至少要符合3个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。
2009年1月，受金融危机冲击，北京市建委贯彻国务院稳定楼市的宗旨，发布了十五条促进房地产业健康发展的新政，自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。
2010年2月23日：北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。其中要求在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。这也标志着2009年1月曾暂停的限外令自动恢复执行。


PK新政：华人反应不一

有分析认为，中国楼市“限外令”将影响着世界各国的华人华侨，那么，这些身在海外的同胞，他们对此番的“限外令”，都有那些具体的反应呢？因所在国家和从事职业的不同，他们的反应又有何不同呢？

“海归”并非“巴菲特”
孟女士是一名典型的美国“海归”。从事IT行业的她，在留学、工作多年后，加入了美国国籍，几年前和丈夫回国创业。在她看来，中国房价“高得离谱”，但她质疑，“限外令”到底能在多大程度上发挥作用。
“限外令的目的是堵住国际热钱进入中国。可北京、上海几个大城市的房价都堪比纽约了，有多少人会选择这个时机来中国炒房呢？”孟女士说，前两天还有美国朋友给她打电话，说经济不景气，房价一路下跌。“朋友和我开玩笑，说中国房价这么高，应该趁现在回美国抄底炒房。”
孟女士说，金融危机后美国经济衰退，而中国仍然十分有活力，她身边不少朋友都选择回国发展，买房子几乎都是为了自住，极少有人是为了“炒”。“海归不是个个都是巴菲特，外国人也不是每个都有钱。中国的房价和收入相比，实在太高了，我们也希望政府能调控一下，可外国人在中国买房人群中占的比例毕竟少，限外令能解决多少问题呢？”
孟女士还有一个担心：这道“限外令”能否被严格遵守。孟女士说，她回国不久后在上海贷款购置了一套房产，当时房产管理部门对于各项资料审核很严格，需要出具工资证明、购买保险等。但她的一个朋友在一座二线城市，跟“买白菜一样简单”地买了三套房。

华商渴望政策更灵活
“我支持打击炒房，但在制定政策时是不是可以更灵活一些呢？”法国华侨华人妇女联合会会长邱爱华在法国经商多年，她说很多外籍华人在海外生意做到一定规模时，都希望回国发展，可能需要在多个城市购买自住用房，这时“限购一套”的规定就显得过于严格。
邱爱华认为，加入外国国籍并非不爱国，有时只是为了工作方便。比如早些年在法国，一些行业是特许经营，只有法国人才有权经营，所以不少人加入法国国籍。“很多人都想落叶归根，回到中国养老，可能在好几个地方都有亲戚朋友，如果只能买一套的话，满足不了需求。”
加拿大爱尔企业集团总裁庞燕建议，应该区别对待，用“阶梯型”税收手段加以限制。比如规定外籍人士限购一套，在购买第二套时比国内居民的税收可以高出一些。这样一来，既保证了华侨华人在中国多个城市的居留问题，也抑制了一些炒房资金扰乱房产市场。
不过，在澳大利亚悉尼从事房地产业的蒋先生则表示，大多数在澳华人对这类消息并不是很关注，“限外令”对他们影响也不大。


预测：或助推中国人海外购房热情

中国经济自2009年开始复苏，大陆居民到海外置业兴趣渐浓。移民、子女教育，以及财富累积是主要的驱动因素。与此同时，相比中国目前诸多的限购政策，海外房地产市场的门槛较低，政策也相对宽松，这些因素更是提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。

加拿大
作为全球最大的移民国家之一，加拿大有着悠久的移民史，比如温哥华华裔就占了总人口七分之一。科技、文化、经济、教育等区域水平都处于世界领先水平，成为很多人向往的移民国家，加上良好的投资环境，低抵押贷款率，宽松的信贷政策也无疑吸引了大批投资者，尤其是中国内地投资者。
在华人聚集地温哥华西区与列志文市，中国内地买家几乎占据了整个市场。
有研究数据显示，目前在温哥华，40-50%的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最具盛名街区高价位的独立屋。

澳大利亚
澳大利亚成为中国大陆投资者的优先选择地，这其中有很多原因。首先，对于高收入的申请人来说，澳大利亚的移民政策相对来说还是比较宽松的，在2009年，澳大利亚对于外国投资者在国内购房的限制进一步放宽。其次，澳大利亚距离中国较近，再加上丰富多彩的华人社团以及温和适宜的气候使得短期的移居变得方便快捷。最后，澳大利亚的经济、人口等基本层面的稳定，也为长期房地产的增值提供了坚实的基础。
从投资的角度来看，根据调查，澳大利亚的房产市场复苏速度要快于其他发达国家。在过去的40年中，澳大利亚的房价每7年就会翻一番，现在已经是投资澳洲优质房产的合适时机。

英国
英国的代表性城市伦敦在世界的版图中扮演着举足轻重的角色。除了伦敦的商业潜力，英国的教育质量也堪称世界第一。吸引了世界各地的学生前往求学尤其是来自亚洲的学生。伦敦的城市吸引力使其成为国际房产投资的主要目的地，在伦敦市中心的黄金地段，超过50%的成交来自国际购买者。在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。
相关数据还表明，过去三年英镑贬值达30%，对比亚洲货币正处于近十几年的最低点。此时购房，更易获回报。

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大元帅

“海外华人”的概念，应该涵盖“外籍华人”。他们虽然已经加入了所在国的国籍。拿的也是外国的护照，在法理上属于“外国人”，但无论是在血统上，还是文化背景上，他们仍然被视为“中国人”，仍然是“海外华人”。故称“外籍华人”，以区别于“华侨”。
这本来只是一本护照，一种称呼而已，在日趋全球化的时代，也没什么大不了的事。这些“两栖”的华人，未必都笃信“世界大同”，倒也成了这一理念的践行者。尽管被一些国人在背后指为“假洋鬼子”，但我对他们还是理解的。