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MAITRE ANTHONY BEM
Droit à l'augmentation du loyer du bail commercial par le bailleur au-delà de douze ans
Article juridique publié le 04/11/2013 à 10:33, vu 22494 fois, 37 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Si en principe le prix du loyer ne peut pas être augmenté durant la durée du bail commercial, l’application de ce principe dit du plafonnement est cependant écartée lorsque le bail a été tacitement reconduit au-delà de douze années, de sorte que le bailleur peut alors faire réévaluer le montant du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.
lire la suite ...
Le bail commercial est un contrat de location de locaux affectés à l’exercice d’une activité professionnelle commerciale ou artisanale.
Régi par plusieurs textes du code de commerce, le statut des baux commerciaux se veut protecteur pour le locataire.
Ainsi, afin de permettre aux exploitations commerciales ou artisanales de perdurer, la loi confère au locataire un droit au maintien dans les lieux dont le non respect par le bailleur peut entrainer le versement par ce dernier d’une indemnité d’éviction.
De même, d’autres dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives et les parties ne peuvent y déroger, telles que celles relatives à la durée initiale du bail, aux formes du congé ou au plafonnement du loyer commercial.
A titre d'exemple, la durée initiale du contrat de bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf années.
En outre, si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer d’un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.
En effet, sauf rares exceptions, le bailleur ne peut pas augmenter le montant du loyer pour tenir compte de l'évolution du marché de l'immobilier ou tout simplement de la valeur locative du local donné à bail.
Ainsi, en vertu de la règle du plafonnement, la révision du loyer du bail commercial est plafonnée (1).
Cependant, cette règle n’est pas absolue, car le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer dans certains cas, comme lorsque la durée effective du bail dépasse douze années (2).
1-) La règle du plafonnement du loyer du bail commercial
Pour mémoire, l’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur locative est déterminée d'après :
- les caractéristiques du local considéré ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En outre, l’article L145-34 du code de commerce rajoute que, sauf modification notable des éléments mentionnés ci-dessus, le montant du loyer du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE.
Il résulte de ces articles un principe selon lequel le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice national du coût de la construction ou, dans certains cas, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE.
On dit alors que le loyer du bail commercial est plafonné.
Il s’agit d’assurer la stabilité et la pérennité du fonds de commerce en protégeant le locataire contre les hausses excessives de loyer.
Ce principe du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ne s’applique que :
- lorsque la durée du bail initial n’est pas supérieure à 9 ans ;
- lorsque le bail d’une durée initiale de 9 ans s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les 12 ans.
Le principe du plafonnement est toutefois écarté dans certaines hypothèses, comme c’est le cas lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans.
2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans
Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.
Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.
Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.
Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l'effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.
La tacite reconduction du bail suppose soit l'absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l'absence de signification d'un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.
La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).
Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.
A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.
Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.
La désignation d'un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.
Conformément à l'article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.
En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d'une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.
Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).
PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.
Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01
Email : [email protected]
www.cabinetbem.com
Commentaire(s) de l'article
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Jr [Visiteur], le 11/11/2015 à 07:52
Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant, je suis titulaire d'un bail de 12 ans comment dois-je procéder pour éviter le déplafonnement au bon vouloir de mon propriétaire.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 11/11/2015 à 08:12
Bonjour Jr,
Pour éviter le déplafonnement du loyer, il vous faut solliciter le renouvellement du bail commercial avant les 6 mois de la date anniversaire des 12 ans auprès du bailleur.
Pour ce faire, il faut rédiger une demande de renouvellement et la signifier par voie d'huissier de justice au propriétaire du local.
Cordialement.
[email protected] [Visiteur], le 25/03/2016 à 22:08
Rj merci pour cet article ! Je suis titulaire d'un bail de 12ans mais pas avec le même bailleur sept ans avec l'ancien ICADE ensuite il a était racheté par HLM c'est un local commercial depuis cinq ans ce dernier nous a augmenté le loyer de 5% à compter de l'année 2012 je viens de recevoir cette lettre c'est-à-dire le 25 03 2016 que dois-je faire ?
EL [Visiteur], le 08/05/2016 à 23:50
Bonjour Maitre BEM,
Dans le cas où le locataire a demandé un renouvellement avec une augmentation de loyer au bout des 9 ans, mais que le propriétaire n'a pas répondu. Suite à quoi le locataire a continué à payer le même montant de loyer fixé par l'ancien bail commercial pendant 6 ans de plus, pour une durée totale de 15 ans.
Pourrait on considérer ce cas comme une tacite reconduction du bail commercial?
Cordialement,
EL
Roland [Visiteur], le 06/06/2016 à 19:13
Bonjour Maître BEM
Je suis le bailleur d'un bail commercial à Paris établi en 1981.
Je souhaite exercer mon droit au déplafonnement et proposer un nouveau loyer.
Comment m'y prendre?
Merci de vos réponses
Maitre Anthony Bem [Membre], le 06/06/2016 à 19:54
Bonjour Roland,
Il vous faut prendre un avocat qui saura procéder à la signification du déplafonnement en fonction de votre situation et des termes du bail, à la rédaction d'un mémoire en déplafonnement en cas de refus de règlement de la somme demandée par le locataire et suivre la procédure d'expertise judiciaire en fixation du loyer le cas échéant.
Cordialement.
frank [Visiteur], le 27/06/2016 à 14:44
bonjour mître
quelle contenu doit prendre la demande de renouvellement de bail 6 mois avant la 12ème année
au même loyer
Maitre Anthony Bem [Membre], le 27/06/2016 à 18:25
Bonjour franck,
La demande de renouvellement de bail n'a pas à respecté un formalisme particulier sauf celui prévu dans les clauses du bail à ce sujet.
Cordialement.
Bruno [Visiteur], le 28/06/2016 à 18:03
Bonjour maître
En cas d'expertise en vue d'un déplafonnement du bail commercial , l'expert prend en compte les chiffres d'affaire des exercices fiscaux durant le bail qui vient de s'écouler pour apprécier le bénéfice ou non des facteurs locaux de commercialité . Quelle est la règle? Par ex peut il prendre le CA d'un exercice fiscal non échu à la date de la fin des 9a du bail écoulé ! Ou alors doit il tenir compte du CA de l'exercice fiscal qui a débuté avant la date de début du dernier bail écoulé ? Y a-t-il une règle de droit sur ce point?
Cordialement
Merci
Cordialement
sosolilou [Visiteur], le 01/07/2016 à 15:54
Bonjour,
Je tiens un café bar j'ai un bail de3/6/9 le propriétaire ma augmenter le loyer en 3 ans date d'anniversaire ok, et la 1an apres il m'augmente encore un fois a t'il le droit????
Maitre Anthony Bem [Membre], le 01/07/2016 à 21:27
Bonjour sosolilou,
En principe, le montant du loyer d'un bail commercial est plafonné sauf si l'une des causes légales de déplafonnement du loyer justifie le déplafonnement.
A défaut, seule l'application de l'indice prevu dans le contrat de bail commercial permet d'augmenter le montant du loyer.
Cordialement.
Guillaume78 [Membre], le 04/07/2016 à 11:25
Bonjour Maître Bem
Dans le cadre d'un bail commercial 3 6 9 10,comment se passe le déplafonnement?
Quels sont les augmentations possibles ?
Sont elles négociables ?
Merci pour vos réponses
Cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/07/2016 à 23:04
Bonjour Guillaume78,
Dans le cadre d'un bail commercial 3 6 9, le déplafonnement suppose notamment une modification des facteurs locaux de commercialité, des travaux importants ou le dépassement du délai de 12 ans du bail.
Les augmentations possibles du loyer sont selon la pondération entre les prix de marché, prix en renouvèlement et prix judiciaire.
Le montant du loyer est toujours négociable quand les parties sont susceptibles de pouvoir s'entendre.
Cordialement
Steph [Visiteur], le 03/11/2016 à 20:55
Bonjour Maitre, je suis proprietaire d'un salon de coiffure (fond) , mon bailleur m'a fait envoyé par huissier un conges commercial avec offre de renouvellement (ou il deplafone le loyer) , si je ne donne pas un avis favorable a sa demande et que je souhaite prendre le conges me doit t'il les frais d'eviction? J'attends votre reponse impatiamment ! Je vous remercie !
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/11/2016 à 07:23
Bonjour Steph,
L'offre de renouvellement du bail ne peut pas comporter un loyer déplafonné, sauf s'il s'agit d'un local monovalent ou de dépassement de la date anniversaire des 12 ans du bail commercial.
Si vous partez, vous aurez pas droit à d'indemnisation car ce départ vous incombera compte tenu du renouvellement proposé par le bailleur.
Seul le juge des loyers commerciaux peut décider du déplafonnement du loyer et du prix en renouvellement du loyer le cas échéant après une expertise judiciaire qu'il aura ordonné.
Cordialement.
Jean [Visiteur], le 01/12/2016 à 14:21
Bonjour Maître,
Je suis locataire d'un local commercial (boulangerie) et d'un appartement inhabité puisque dans un état le rendant inhabitable dans le même corps de bâtiment.
J'ai repris cette Boulangerie en 2001 et repris le bail existant. Ce bail a été renouvelé en 2003. Un renouvellement par tacite reconduction a eu lieu en juillet 2012 et court jusqu'en 2022. En septembre 2016, les locaux ont été vendus à un nouveau propriétaire. Quand la vente a eu lieu, le Notaire du nouveau propriétaire m'a informé par écrit que le bail était maintenu aux mêmes conditions.
Or, ce jour, j'ai reçu la visite d'une personne prétendant se réclamer d'un cabinet d'huissier, et qui m'a présenté un document qui demande qu'à dater de juin 2017, fin de la période triennale, que le bail soit renouvelé, avec une augmentation de loyer de 300%. Elle m'a laissé ce document sans me demander d'accuser réception ni autre.
Je vous avoue ne pas savoir comment réagir à cette situation, d'autant que je suis en négociation de vente de mon fond.
D'avance merci de votre réponse.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 02/12/2016 à 06:57
Bonjour Jean,
Je crains que le bail existant renouvellé par tacite reconduction ait dépassé le délai de 12 ans permettant au nouveau propriétaire de réclamer une augmentation de loyer, lors de l'offre de renouvellement.
En effet, au delà de la date anniversaire de 12 ans, le montant du loyer est déplafonné.
En cas de désaccord sur le montant du loyer en renouvellement, il appartient à l'un d'entre vous de saisir le juge des loyers commerciaux qui désignera un expert judiciaire pour fixer le montant de la valeur locative de votre local commercial.
Le délai d'action en justice à cet égard est de deux ans.
Je vous suggère d'attendre que le bailleur saisisse le juge le cas échéant ou de trouver un accord amiable.
Cordialement.
CHANTAL MARTINEZ [Membre], le 27/12/2016 à 11:53
Bonjour Maitre,
Je suis propriétaire d'un bail commercial en résidence étudiante que j'ai acheté alors qu'il avait déjà été renouvelé une fois; ce bail arrive aux termes des 9 ans, peut t'on considérer que du fait que cela fait 2 fois 9 ans le loyer peut être déplafonné?
Je vous remercie d'avance pour votre réponse.
Cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 27/12/2016 à 11:58
Bonjour CHANTAL MARTINEZ,
Le loyer d'un bail commercial renouvelé une fois peut en effet, au terme des 12 ans anniversaire, être déplafonné.
Cordialement.
Alex [Visiteur], le 29/12/2016 à 21:28
Bonjour maître,
Je suis désemparé à quelques jours des fêtes de fins d années...
Je suis propriétaire d'un fond de commerce salon de coiffure depuis juillet 2010. En juillet 2013 , première augmentation ...normal au bout de 3 ans.
Décembre 2016, aujourd'hui donc le propriétaire m'annonce une nouvelle augmentation. 945€12 au lieu de 787€60 par trimestre.
Cela me paraît énorme. De plus ,il me réclame un montant de rattrapage de 1119€79 partant d avril 2015. Je n'y comprend rien.....
Merci d'avance
Maitre Anthony Bem [Membre], le 29/12/2016 à 21:51
Bonjour Alex,
Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.
A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.
Cordialement.
Roland [Visiteur], le 30/12/2016 à 17:01
Bonjour Maître,
Je lis sur votre site la phrase suivante
"Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année."
Mais je ne comprends pas la notion de rétroactivité à compter de la neuvième année
Je suis le bailleur et le bail a été renouvelé tacitement depuis 1985
Merci de votre réponse
Bien cordialement
Roland Bellaiche
David [Visiteur], le 18/01/2017 à 14:34
Bonjour Maître,
Dans le cadre d'un bail commercial d'une durée de 9 ans, conclu en 2008, il est prévu une révision annuelle du loyer sur la base de l'indice de construction.
Or, il s'avère que la loi Pinel de 2014 vient supprimer de l'article L.145-34 la référence à cet indice, pour le remplacer par celui aux loyers commerciaux.
Dès lors, les nouvelles révisions devront être faites sur la base de ce nouvel indice ou est-il possible de maintenir l'indice de construction ?
Dans l'attente de votre réponse,
Bien cordialement,
David C.
Maya [Visiteur], le 18/01/2017 à 17:06
Bonjour Maître
Je suis bailleur et j'ai réalisé des travaux importants sur le bâtiment pendant les 8 dernières années. Le coût total avoisine 4 années de loyer. Pourrais je tenir compte de cela dans le cadre du renouvellement du bail qui intervient l'année prochaine?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 18/01/2017 à 17:28
Bonjour Maya,
Malheureusement, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer de son locataire au titre des travaux réalisés sur le bâtiment même si le coût total avoisine 4 années de loyer.
Cordialement.
Rose [Visiteur], le 19/01/2017 à 22:34
J ai fait un bail comercial il y a 14ans mon locataire à fait construire une cuisine et un bureau 40m carré sans permis de construire et sans ma permission je 'ai fait constater par huissier que dois je faire
Rose [Visiteur], le 19/01/2017 à 22:40
IL profite que je suis âgée depuis 2 ans je paie la taxe foncière 2000euros par ans avant je payais 600 euros par ans en terrain agricole il me promets qu'il va me renbourser mais toutes les excuse sont bonne pour ne pas payer
Rose [Visiteur], le 31/01/2017 à 14:04
J' ai fait un bail commercial il y a 14 ans il a fait construire un bureau une cuisine sans ma permission et sans permis par le urbanisme je "ai fait constaté par huissier je lui ai double le loyer il veut pas payé ni signe le nouveau bail on rentre dans sa 15 annees
dinou [Visiteur], le 14/02/2017 à 18:29
bonsoir
J'ai fait une demande de renouvellement de bail au 14 novembre 2016 (bail initial signé en mai 2008 pour 9 ans).
Je reçois ce jour une acceptation du renouvellement avec demande d'augmentation de loyer de 40%...ma propriétaire a t'elle le droit de m'appliquer une telle augmentation (il n'y a pas eu de modifications notables de facteurs de commercialité...)??
Soramon [Visiteur], le 22/02/2017 à 18:15
Cher Maître,
J'ai besoin de conseil :
Je suis bailleur d'un local commercial (bail initial 01/98). Les locataires par ailleurs proprietaires du fonds de commerce vendent le fonds.
Puis je établir un nouveau bail 3/6/9 au repreneur et puis je augmenter le loyer actuel qui est de 450€/mois à 600€.
Merci de votre réponse.
Toute ma considération.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 22/02/2017 à 18:29
Bonjour Soramon,
Le bailleur d'un local commercial ne peut pas imposer au repreneur du fonds de commerce la conclusion d'un nouveau bail 3/6/9, ni augmenter le loyer, sauf volonté du repreneur de conclure un nouveau bail avec de nouvelles conditions.
Cordialement.
ROBERT [Visiteur], le 02/03/2017 à 01:30
Cher maitre
je suis bailleur commercial.Bail du 1° mars au 1°mars 3/6/9 Après 9 ans le bail est renouvelé par tacite reconduction. 6 mois avant la fin des 12 ans soit au 1° octobre mon locataire demande par huissier le renouvellement du bail au même clauses et conditions.
Sans réponse de ma part, je suis réputé accepter le renouvellement du bail ce dont je suis d'accord.
Cependant à quelle date dois je ré-indexer le nouveau
bail 1° octobre ou 1° mars ?
merci pour votre réponse
Maitre Anthony Bem [Membre], le 02/03/2017 à 08:33
Bonjour ROBERT,
Le bail renouvelé par tacite reconduction se renouvelle, selon les mêmes clauses et conditions, au terme convenu, soit le 1er mars dans votre cas.
Il n'y a pas en tant que tel de nouveau
bail en cas de renouvellement de bail et la date d'indexation du loyer est celle indiquée dans le bail renouvelé, qui peut coïncider avec celle du renouvellement dans votre cas, soit le 1er mars.
Il vous faut donc vérifier les termes de votre bail sur ce dernier point.
Cordialement.
Sali [Visiteur], le 26/05/2017 à 13:49
Bonjour Maitre,
Je vais reprendre un fond de commerce Tabac Presse Loto, mais le bail est de 9 ans et demi donc soumis à un déplafonnement.
Il a été signé l'année dernière par le propriétaire actuel du fond de commerce.
Suis-je obligé de reprendre son bail et quels sont les risques de ce type de bail pour moi?
Je pense que ce bail  ete signe car le bailleur savait qu'il y allait avoir une construction d'une ligne de tram.
Bíen Cordialement,
Sali.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/05/2017 à 14:05
Bonjour Sali,
En principe, en cas d'acquisition d'un fonds de commerce, le bail en cours est cédé avec la clientèle, l'enseigne, le mobilier, le stock, etc ...
S'agissant du déplafonnement, afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.
A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.
Cordialement.
Dany [Visiteur], le 27/07/2017 à 14:38
Bonjour Maître,
Nous sommes trois héritiers de notre maman décédée le 28 Janvier 2017, qui était bailleur du local commercial d'une société de marbrerie depuis le 30 Juin 2015, qui a racheté le fond de commerce de la précédente société dans la même activité
Ladite location avait été consentie du temps de la première société avec un bail pour une durée de 9 ans à compter du 1 Janvier 2009 pour se terminer le 31 Décembre 2017 maintenant avec cette nouvelle société
Ce local commercial nous héritiers souhaitons le vendre, mais cette société bénéficiant d'un tout petit loyer non indexé par méconnaissance de nos parents, n'est nullement intéressé par l'achat
Donc nous aimerions au moins faire réévaluer le prix du loyer actuel du bail en profitant de son renouvellement à sa juste valeur locative, dans le but d'obtenir une augmentation
Le locataire nous a adressé à nous trois par voix d'huissier, une demande de renouvellement de bail commercial datée du 10 juillet 2017
Quelles démarches en ce sens pouvons nous envisager
ou au moins procéder à l'obtention d'une petite augmentation selon l'indice actuel en vigueur
Bien cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 27/07/2017 à 15:18
Bonjour Dany,
Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.
A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.
Cordialement.
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