西班牙贷款买房全攻略

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申请抵押贷款基本的步骤

无论是自行申请贷款，还是委托中介人士或机构申请，银行受理抵押贷款请求通常都以提供的申请文件为核心判断；根据西班牙资深房产中介的建议，如果有时间和足够的语言能力进行沟通，最好的办法是电话联系银行，并通过电子邮件发送个人相关文件的副本，这样能节约很多时间；银行会在三天内回复：行或者不行；如果被否定了，银行也会说明理由——比如各项条件都符合却没有被获准抵押贷款，有一种可能性是：单身。当然，这个要具体银行具体分析了。

一个标准线要牢记：抵押贷款业务在各大银行中，遵循的趋势非常相似：平均贷款额度为12万欧元（80%贷款额）。

申请抵押贷款的基本文件

1、必须提供抵押贷款申请者的身份证副本（DNI副本），或者在有效期内的居留卡副本（NIE副本）。

2、如果已经身负贷款，必须提供该贷款的相关文件（西班牙银行对贷款申请人的负债情况非常重视）。

3、财产证明，无论是现金储蓄，还是股票、金融投资产品或者其他房产，多提供这一类证明非常有助于贷款获批。

4、最新一年的Renta，这是一个人收入与纳税的总证明。

5、合同，这里分为两种，如果是雇员（La cuenta de ajena），且有长期合同（Contrado indefinido）最好在半年以上；其次是雇主或者自主经营的个体户，店铺的租约合同及每月房租的发票或收据。

6、如果是雇员，须在官方处打印一张最新的Vida Laboral，以及最近三个月的工资单（Nómina）以及个人银行账户的流水账（El movimiento bancario）。

7、如果是公司经营者或者个体经营者，必须提供最后一年的报税单（最近一年的Modelo 110，以及Modelo 115和130）；缴纳Autonómo社保的收据（这个可以自己从扣保险的银行网站调出来打印），个人及公司或店铺的银行账户的流水账（El movimiento bancario）。

8、无论雇员还是老板，如果经济能力不足需要担保人，那么该担保人提供的材料同被担保人一样。

如果看中一套房屋，须确保该房屋具备以下基本材料：

1、5年的物业税和水费流水帐单。

2、已缴纳的物业保险费证明（部分小区以Comunidad名义单独征收，部分小区将这笔费用摊到一般性的物业费中），以及最近一张物业费的Recibo。

3、电费清单以及所属扣费账号的Comprobantes。

4、物业所属企业或部门的登记造册证明。

5、随时可用的居住（或入住）证明（cédula de habitabilidad）。

6、房屋所在城市内及区域的自然价值（Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana）税Recibo。

7、房屋所在城市内及区域的地产税（Bienes Inmuebles de Contribución urbana）。

（注：这部分内容为卖房必须提供的，缺少的话，这房屋可能不是“待售房”，千万要小心。）

注意事项

1、二手房的年代

打个比方：在一些旧城区中，部分老房子可能有几十年以上的房龄，极可能会遇到这类情况：根据法规和房屋合同要求；每隔几年都会进行整改修缮，譬如增设电梯、粉刷墙壁、建设公共绿地或者重修砌墙等——费用为社区住户平摊。

2、房屋损害赔偿合同

根据西班牙1999年生效的建筑法规定：如果建筑物有结构性缺陷，或者因为外力而造成损害，住户可以得到赔偿；但要谨记：赔偿需要有合同作为依据，如果

曾经根据法律生成过合同文件，必须过户到购房者的名下，否则一旦出现赔偿，可能会落入原房主的手中；这项操作极具专业性，最好咨询专业代理人士。

3、首付+节省银行税

再不考虑如BBVA银行100%贷款的情况下，一般是首付20%，然后贷款80%。但是就算首付20%后，购房者还要多准备10%~15%的资金，这包括各类税款和手续费。这里有一个技巧：如果购房者贷款的银行和原房东贷款或者进行手续的银行是同一家，那么就节省了一笔银行税。

4、永远要货比三家

同样一个社区，可能不同Comunidad的费用都不同，有的看似便宜，但没有好的基础配套和服务就很不值得了。此外，房屋原房东提供的没水电等合同，如果觉得还可以，直接过户到自己名下即可，如果取消并重新弄，不仅要支付一个新的开户费，而且水电会中断15天左右，甚至更长时间。

5、留意Impuesto sobre Bienes

Impuesto sobre Bienes，简称IBI，俗称地皮税；每年缴纳一次，千万记得要看这份文件，如果有拖欠记录；那么由新房主补交，还会产生罚款。

6、房价四步

一套房子从报价到定价再促成最终交易，通常要经过四个步骤：

A、市场报价：无论新房还是二手房，总会有一个价格报给购房者；这个就是市场报价。

B、政府审核价：如果价格买卖双方可以接受，或者谈判之后确定，接着就是谈条件了，比如贷款资格、首付门槛等；但是请注意：在确定交易前，需要经过一个政府审核。比方说，一套房子价值10万欧元，可以基于此便宜或贵一些，但不能低于普遍的市场规律，假设10欧元的二手房买卖双方以6万欧元的价格成交，那么政府肯定会过问：为什么这么低价格？如无合理解释和相关手续依据的话；政府相关部门则要求购房者在4万欧元的差价中补税。

C、银行审核价：和政府正相反——银行看最高价！政府希望价格越高越好，因为可以多收税！但银行必须反其道而行之，比方说，还是这套价值10万欧元的二手房，买卖双方愿意以20万欧元的价格成交，不过银行绝对不会贷款给买家，因为银行已经不单单计算对方还贷的收益了，而是担心：买家与卖家合伙，故意提高房价进行贷款来赚钱。

D、最终成交价：A\B\C三部都妥了，这一步就顺理成章了。

买房都得交什么税

交易期间，这类知识会了解的非常全面，这里提前说一下：

1、增值税（IVA，全称：Impuesto sobre el Valor Añadido）

A、新房与一般性的保护房，须缴纳10%的增值税。

B、提供给鳏寡孤独、残疾人或困难家庭的特别保护房，须缴纳4%的增值税。

2、法律行为税（IAJD，全称：Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados）

根据房屋建筑面积与价值来计算，最低0,2%，最高0,75%。

3、不动产转移税（ITP，全称：Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales）

这是主要针对二手房的税收，也是当下房地产市场交易中产生的最多的一种税，通常情况下，须缴纳交易金额6%的不动产转移税；如果是鳏寡孤独、残疾人、困难户之类，或者是大家庭并满足一定收入额度的，只需缴纳4%的不动产转移税。

（转载请注明出处：《欧洲时报》西班牙版  西闻：SpainZone）

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