在法国,房屋出租方式
在法国,出租房屋分为不带家具出租和带家具出租,这两者的差距可有点大,直接影响到房东最后的报税方法和缴税额!可以说和房东的钱包息息相关!
不带家具出租后,房租收入纳税
1. Regime Micro-Foncier
房租收入税计算的税理原则其实很简单,将房租收入扣除出租过程中的各项开支(物业费,装修费用,土地税,利息等)算出最终利润并在此基础上征税。而Regime Micro-Foncier则假设所有的开销(除物业费)占总房租收入(loyer hors charge)的30%,即只针对房租收入的70%征税。如果业主没有贷款,或还贷已经进入中后期,利息以及其他费用占房租收入比例不高的情况下,可以选择这个税制。选择这个税制的要求就是业主所有的revenues fonciers年收入(loyer hors charge)不超过15000欧元,如果超过则需要采用Regime réel 的税制
2 Regime Réel
这是一种实销实报的税制,以房租收入扣除实际花销作为征税基础。如果业主贷款比例比较高,利息占比比较大,或者其他费用(比如装修费用)比较高的情况下,可以选择这个税制。如果年Revenues Fonciers不满15000欧,业主可以在两种税制中自行选择,但是要注意,一旦选择了Regime Réel,则三年内不得更改为Micro Foncier。
不带家具房屋出租报税举例
与法国的任何收入一样,租金将遭受两种税收:房租税和个人所得税。它们都将根据应税租金计算。房租税为17.2%,个人所得税税率取决于您的其他收入。它可以是0%,14%,30%,41%或45%。
le micro-foncier举例
C先生在2018年出租一套不带家具的房子,并获得10 000欧元的租金。2019年报税时,他在2018年的年所得税申报表中选择了le micro-foncier缴税 。那么他缴税的金额应是总租金收入减少30%,即10000 * 30%= 3,000€。C先生将按10,000-3,000 = 7,000欧元缴税。假设他的税率为14%。他将支付房租税:7000 * 17.2%= 1 204€。他还将支付个人所得税:7000 * 14%= 980€。因此,Mr总共必须支付2,184欧元。
le régime réel举例
C先生在2018年出租一套不带家具的房子,并获得10 000欧元的租金。2019年报税时,他在2018年的年所得税申报表中选择了le régime réel缴税 。此外,他还支付了1,500欧元的房屋贷款利息,2,000欧元的房产税,1,000欧元的保险和1,500欧元的装修费。
那么他将按10,000 - 2,000 - 1,000 - 1,500 - 1,500 = 4,000€
被征税。
税务机关将根据4 000欧元计算应税租金税。假设C先生的税率为14%。他将支付房租税:4,000 * 17.2%= 688€。他还将支付个人所得税:4,000 * 14%= 560€。因此,总的来说,C先生必须支付1,248欧元。
带家具出租后,房租收入纳税
这是目前越来越普遍的一种出租形式,越来越多的中国房东更愿意选择带家具出租方式。带家具出租收入报税时也有两种税制可供选择:
1 Regime Micro-BIC
如果房东所有带家具出租的房租收入不超过32900欧元,则可以使用这种税制。和Micro Foncier相比,Micro BIC的abattement是50%而不是30%,另一个区别在于,Micro BIC按照Loyer charge compris(含物业费)来计算房租收入。同样,如果房东没有贷款,或还贷已经进入中后期,利息以及其他费用占房租收入比例不高的情况下,可以选择这个税制。
2 Regime Réel(LMNP Loueur meuble non professionel)
和不带家具出租的Regime Reel相比,带家具出租Regime Reel最大的区别在于可以计入房产的折旧,这将大大增加计算最终利润时的费用部分,从而起到了大幅减少了租金收入税的作用,甚至在出租的前10年基本没有税要交。当然,要选择这种税制需要提前做以下准备工作
a 填写p0i表,向Greffe tribunal commerce申请Siret号码
b 如果之前已经选择了Micro BIC税制,则需要在报税那一年的2月1号之前写信给税务局要求从Micro Bic换成Regime Reel
c 在五月底之前,或是在买房后5个月内(如果是当年刚刚买房)申请CGA会员资格(centre gestion agrée)
d 找一个会计师事务所做账
理论上会计并不是必须的,不过还是建议大家找个会计,一方面LMNP的记账复杂,另一方面通过会计以及CGA记账被税务局查账的可能性也比较小。
另外还需要支付的一笔费用是 CFE(Cotisation foncière des entreprises),相当于企业税,因为LMNP本质上相当于开了一家微型公司,所以需要支付这笔CFE(企业不动产捐金),这笔税的金额取决于所在城市的税率,一般在100-300不等。
和不带家具出租不同,带家具出租填写的是
2042 C PRO表
带家具出租报税举例
与法国的任何收入一样,租金将遭受两种税收:房租税和个人所得税。它们都将根据应税租金计算。房租税为17.2%,个人所得税税率取决于您的其他收入。它可以是0%,14%,30%,41%或45%。
le micro-BIC 举例
C先生在2018年出租一套带家具的房子,获得10 000欧元的租金,2019年报税时,他在2018年的年所得税申报表中选择了micro-BIC缴税 ,并获得了50%的计税减免。因此征税的租金为5,000欧元。假设他的个人所得税税率为14%。他将支付房租税:5000 * 17.2%= 860€。他还将缴纳个人所得税:5,000 * 14%= 700€。因此,总的来说,C先生必须支付1,560欧元。
Le Regime Réel举例
C先生在2018年出租一套带家具的房子,获得10 000欧元的租金,2019年报税时,他在2018年所得税申报表中选择了Regime Réel缴税 ,10 000欧元的租金扣除8,500欧元的房屋折旧,因此征收的租金为1,500欧元。假设他的个人所得税税率为14%。他将支付房租税:1 500 * 17.2%= 258€。他还将支付个人所得税:1,500 * 14%= 210€。因此,C先生总共必须支付468欧元。
这四个房租报税的例子您看懂了学会了吗?
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