法国购房&摩纳哥购房：通过不动产民事公司享有更优惠的税收待遇

Rosemont摩纳哥

什么是不动产民事公司？

不动产民事公司， 顾名思义是一个民事公司，它的目的是通过非商事的途径来拥有和管理资产。作为一个非商事公司，它享有特殊的法律地位， 在税收方面缴纳个人所得税而不是公司所得税。我们可以通过不动产民事公司购买、拥有和租赁未装修的不动产。

和其它的公司类型一样，不动产民事公司是个法律主体，需要依据法律按照公司章程建立。法律规定它的组成至少包括两个股东、一个管理者，在法语中我们称这个管理者为“Gérant”，他负责公司的运营和管理。我们需要特别说明的是，不动产民事公司的股东不享有有限责任，他们需要根据自己在公司的股份持有比例对公司的债务负责。不动产民事公司没有最低资本的要求。

出于税收和遗产规划的考虑，不动产民事公司可以建立在法国或者摩纳哥。

为什么通过不动产民事公司来购买不动产 ?

购买不动产的税收和法律影响，完全取决于您计划在何处购买不动产，法国还是摩纳哥？

不动产完全可以归于个人名下，但是通过不动产民事公司来掌控和管理不动产，在税收、法律和遗产规划方面有更多的好处。以下是值得我们考虑的几个方面：

关于继承：法国和摩纳哥

在继承法律规定方面，大陆法律（例如法国、德国、摩纳哥）和普通法系（例如英美和香港）有着很大的不同。法国和摩纳哥的法律都规定将不动产继承的相当一部分权利保留给某一特殊等级的继承人（保留继承）。

在这些规则下，子女享受优先于配偶的权利。例如，一对夫妇有两个子女，这对夫妇只能自由享有在动产上三分之一权利，剩下的三分之二归子女所有。这可能导致配偶在继承上的不足和困难。

关于税收：法国

财产税

依据每年1月1日的估算，如果在法国的个人净资产超过130万欧元，那么个人需要交纳资产税，无论是法国居民还是非法国居民。

从2013年起，法国资产税将按照以下税率来征收：

税基 （欧元）	税率
800,000以下	0%
800,000-1, 300,000	0.5%
1, 300,000-2,  570,000	0.7%
2, 570,000-5,  000,000	1%
5, 000,000-10, 000,000	1.25%
超过10,000,000	1.5%

捐赠和继承税

税率取决于捐赠人和受捐人、被继承人与继承人之间的关系，例如夫妻或者是子女。在通过不同程度地降低税收基础后（儿女从父母得到捐赠或者继承，100000欧可以税基中免除），5℅的税率适用于直系亲属关系，60℅的税率适用于非亲属关系。针对未婚夫妇，税率为60℅。

关于捐赠和继承方面潜在的税收问题，我们可以通过建立不动产民事公司和银行贷款来解决。在某些情况下，从资产管理和税收方面，在不动产民事公司之上建立一个家庭控股公司是一个有利的选择。这些完全取决于您的个人和家庭状况。

关于税收：摩纳哥

摩纳哥不征收财产税和资产增值税。捐赠和遗产税方面，在夫妇之间和直系亲属之间不征收捐赠和遗产税。捐赠和遗产税收基础和法国法律规定相同，但是税率却远低于法国的税率，16℅适用于非亲属关系。

出售一个拥有法国资产的摩纳哥不动产民事公司需要缴纳1℅的注册税。摩纳哥不动产民事公司购买一处在摩纳哥的房产，注册税率从7.5℅降到了4.5℅。

如何建立不动产民事公司 ?

建立不动产民事公司，需要完成各种行政手续及披露公司的基本信息，例如注册地，股东和管理者及相关的个人收入。同时股东和管理者需要提供他们身份信息及民事权利和行为能力。建立公司的申请需要提交到当地的职权部门，同时缴纳相关的费用。

在法国和摩纳哥建立不动产民事公司的程序基本的相同，在法国一般需要3周的时间，在摩纳哥需要一周。在建立过程中，并不需要由律师或者公证人员。

不动产公司的运行成本如何？

法国

不动产民事公司持有不动产，每年需要缴纳相当于3℅的资产市值的税，但是如果公司能够出具年度声明，并在声明中披露股东身份，他们的股份持有额以及资产的详细情况和市值，可以免缴这种年税。另外，如果在公司建立后的两个月内，公司出具了同等性质的声明，年税和年度声明都可以免除。

一份完整的年度会计表十分必要，不仅仅是出于税收方面的考虑，尤其是当需要对不动产进行改造或者是公司存在银行贷款的情形。

作为一个法国不动产民事公司的管理者，并不需要一定是法国居民，这种规定同样适用于摩纳哥不动产民事公司。如果您不是法国居民的话，您需要了解这种非居民身份对您产生的的税收影响，不仅仅是在法国和摩纳哥，还有您作为的管理者所在的税收管辖国家。

摩纳哥

在摩纳哥并不需要缴纳年税或者税收填报要求，但是与法国民事不动产公司的情况相同，年度会计表十分必要。另外，依据摩纳哥最新的法律规定，公司必须具备年度会计表，因此，公司过去5年的年度会计表必须提交给公司注册机关。拥有一个具有摩纳哥居民身份的管理者是管理公司和应对税收行政机构的有效途径。

出售不动产

如果不动产民事公司出售不动产，股东需要为公司在法国实现的资产增值额缴纳税收，除非该不动产民事公司是公司税的缴纳主体。资产增值额需要是不动产出售价格与其购买价格和其它买卖成本的差额。在法国，资本增值税的减免享受浮动的减免政策，从2012年2月1日起，为了能够享受全部的减免，不动产需要被持有30年。

资产增值税率取决于所有者是否是法国居民。对于欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登居民来说，税率为19℅， 对于其它国家的居民来说，税率为33.33℅，除非在相关的双边和多边的税收协议中，税率被降低为19℅。非税收合作国家的居民，税率为50℅。

根据法国最新出台的法律， 在法国持有不动产的外国人在转让不动产时需要缴纳15.5℅的社会税（Contribution Sociale），由此非法国的欧盟居民需要缴纳总共为34.5℅的税，而其他外国居民需要缴纳48.83℅的税。需要注意的是，非税收合作国家的公民需要缴纳65.5℅的税。

如果不动产为股东的主要住所，那么出售不动产的资产增值不需要缴税。如果不动产民事公司的股东在出售不动产时是非法国纳税居民，但是之前拥有法国居民的身份，资产增值税的免除需要满足相关的条件。

如果您想了解更多的具体的情况，请联系我们。

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