如何通过SCI投资SCPI？

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​那么，这两种投资方式只差了一个字母，除了都是房产投资公司，SCI和SCPI究竟有什么区别？如何用SCI投资SCPI ?

1.什么是SCI公司？

房产公司SCI ( Société Civile Immobilière ) 是一种灵活的买房、投资工具，都能够让您通过成立专业公司进行房产投资。由

为了方便家人朋友合伙购买房产，并且方便对子女的不动产继承，SCI应声而出。于每个SCI都是法律层面上独立的公司，公司的章程可以由初创人员进行设定。合作伙伴（股东）可以直接自己进行管理，也可以委派给公司外部的团队或专业人士进行。

这种投资具有许多优点。不仅特别适合家庭投资，而且在也具有很多税收优惠。对于投资房产产生的税，公司合伙人可以选择所得税或公司税。此外，SCI为合作伙伴的房产提供了真正的保护，因为每个人所负的连带责任仅限于他们的投资额之内。

最后，SCI在房产产权转移方面，避免了共同所有权的限制，可以直接转移股份而不是直接交易房产。

2.为什么要投资SCPI

民用房地产投资公司SCPI（Sociétés Civiles de Placement Immobilier）也可以进行房产投资。不过主要是在购买和管理租赁物业方面，而且投资的房产主要是办公室，商店和物流仓库。需要补课的朋友点这里👉SCPI: 适用于小额、懒人的房产投资方式

SCPI 的主要经营范围是购买和管理租赁物业，主要是民用住宅、办公室、商店和物流仓库等各类资产。

您可以以自然人或公司的身份购买SCPI的股份。和SCI不同，您买的是股票，也就是一个房子或者其管理范围内所有物业的部分产权。

3.如何通过SCI投资SCPI？

接下来就是重要的知识点啦。您可以通过SCI来投资SCPI，也就是不以自然人身份直接投资SCPI，这样做在税务减免上会有很大的优势。我们具体介绍一下，主要有两种方案：

• 合作伙伴可以成立SCI公司，然后自己选择SCPI股票投资组合，这些投资组合将通过公司进行管理。这种选择为投资者提供了很大程度的自主权，但也迫使他们随时跟进市场情况，管理公司和已建立的收购投资组合。
  
  
• 投资人员可以决定通过SCPI或SCI进行房产投资，作为Assurance-Vie(人寿保险)的一部分，可以通过一个帐户单位访问。用人话来说，在银行的职员有没有向您推销过他们的金融产品Assurance Vie（类似人寿保险）？您可以选择将部分或者寿险的全部进行房地产投资。
  
  
  

4.把人寿保险和SCPI结合起来有什么优势？

如果把人寿保险和SCPI结合起来，那也有3个优势：

• 流动资金。保险公司可以保证短期投资的可用性，这一点和直接投资不同，在直接投资中，投资者依赖二级市场上的转售。
  
  
  

• 税收。用SCI投资SCPI可以获得人寿保险的税收优惠，尤其是在回购超过8年的合同的情况下，而且还可以免除在购回合同之前收取的租金。
  
  
  

• 与欧元基金互补（ fonds en euros）。比例一般是分为80％和20％，或是70％和30％，投资者可以根据自己的风险状况，对SCI / SCPI的投资进行分配。
  
  
  

需要注意的是，SCI可以代表合伙人购买SCPI股份，但是却不能直接摊销SCPI的股份。也就是说，SCI是作为一个整体去购买SCPI股份，比如一家SCI公司有5位合伙人，投资了5股SCPI股份，这样不能算是每位合伙人各投资了1股。而是整家SCI公司投资了5股。

所以如果您想通过SCI来投资SCPI，需要考虑一下每位合伙人的个人财富状况，毕竟都每个人所负的责任仅限于其成立SCI公司时的出资额。

最后还有三个知识点：

• 可以自己建立SCPI投资组合来成立SCI公司，也可以通过其人寿保险合同投资SCPI或是SCI；
• 在人寿保险的背景下投资SCPI或SCI的好处主要是，可以使您从更好的资产流动性中受益，这样的好处不会直接体现在税收优惠上面；
• SCPI或SCI可以与人寿保险合同的欧元基金互补（complémentaire avec le fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie）。它也是一种让合同多样化的工具。
  
  
  

5.SCPI的投资前景如何？

另外，昨天群里也有朋友在问，SCPI的投资前景是否乐观？

根据IEIF的数据，法国SCPI的平均回报率在2018年为4.35％，在2017年为4.44％。对于那些想要寻找稳定投资回报率的朋友来说，会是不错的选择。

另外，SCPI是一项长期投资，具体时间需要您详细查看每个项目。好处就是不需要亲力亲为管理房产。

举个例子，BNP有一项关于SCPI的投资项目就是订购价为1股203欧元，建议的投资期限为10年。买了以后，BNP负责所有的租金管理，您会得到按投资比例分配的固定收入。

但是呢，即使强大如BNP也无法保证说您买了一定会有这个固定的收益，更无法通过过往的收益来判断未来的收益。

一句话，投资有风险，入市需谨慎。