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本帖最后由 郑帆律师所助理 于 2023-5-24 13:28 编辑
在意大利，购买房子时一般需要签订哪些合同？
近年来，越来越多生活在意大利的华人开始在意大利购买房产来创建自己的梦想家园。
在意大利可以通过不同方式寻找自己心仪的房子，比如通过网站、大楼外的房屋出售广告、熟人介绍等等。但是，最常见最方便的方式就是通过房产中介。因为根据我们的需求，房产中介会帮忙寻找或者介绍一些符合我们要求的房子。
当然，通过房产中介购买房子是需要向他支付佣金的，所以一般中介会要求签订不同的协议。在此时，大家需要清楚明白自己所签文件的内容以及相关的权利与义务，因为协议一旦签订，就会生效，就需要履行。所以，在签字之前需要考虑清楚。
在意大利，如果是通过房产中介购买房子，从文件角度来讲，一般会分为3个阶段：
1）第一个阶段：签订一份 Proposta di acquisto（要约）
当我们看上一套房产中介介绍的房子时，中介会要求我们签一份 Proposta di acquisto（要约）。 很多人会误以为这份文件只是一份简单的购房意向书，就算签了也不会有任何后果。但是，我们要提醒大家的是这份文件相当重要。因为一旦卖方接受我们的 Proposta di acquisto（要约），那么我们就要去履行购买房子的义务与支付房产中介佣金的义务。
Proposta di acquisto（要约），是指一方当事人（买方）以缔结购房合同为目的向对方当事人（卖方）所作的意思表示。买方向卖方发出 Proposta di acquisto（要约），表明自己有意愿购买对方的房子。
Proposta di acquisto（要约）可以分为可撤销要约和不可撤销要约，一般房产中介要大家签订的都是第二种（不可撤销的 Proposta di acquisto（要约）），比如15天内，30天内不可撤销，所以当你们签订之后，如果你们想要反悔，必须要等时效过了，卖方没有接受你们的要约才可以撤销。而如果卖方在时效内接受的话，那么契约就生效了。
另外在 Proposta di acquisto（要约）还会规定其他比较重要的信息，比如：买卖价格与支付方式、定金、房屋过户时间、中介佣金等等。
所以，在购房过程中，Proposta di acquisto（要约）已经是一份非常重要的文件，签订之前需要仔细查看，如果有什么特殊要求，比如需要贷款买房之类的条约。
另外，关于房产中介的佣金，如果购买方不要求修改支付条约，那么一般佣金在卖方接受买方的 Proposta di acquisto（要约）时就会产生就需要支付。所以，只要 Proposta di acquisto（要约）被卖方接受，就算之后你们不想要那个房子了，中介的佣金也是需要支付的。也就是说，如果你们违约不想继续购买，那么卖方可以不退定金或者可以索要赔偿。
2）第二个阶段：签订一份 Contratto preliminare（预约合同）
在购房过程中，这个阶段不是必须的，因为有些人在卖方接受了买方的 Proposta di acquisto（要约）之后会直接去公证员那里签订一份正式的过户合同。 但是，有时买卖双方都可能需要一点时间准备，所以比较常见的是在签订 Proposta di acquisto（要约）之后，会再签订一份 Contratto preliminare（预约合同）。
Contratto preliminare（预约合同），也可以被称为预约性契约，是一种常见的合同形式，是指当事人们（买卖双方）约定在将来一定期限内去签订最终的合同而达成的协议。
在购房过程中，签订一份 Contratto preliminare（预约合同）有许多益处，比如可以有更多时间准备购房款，可以防止卖方把房子出售给第三方等等。
Contratto preliminare（预约合同）一般会详细去规定双方的权利与义务，比如支付方式，定金，房屋过户的日期与方式等等。签订 Contratto preliminare（预约合同）之后，双方需要去履行合约里规定的义务，假如一方不履行合同的义务，另一方可以去追究违约方的责任。
3）第三阶段：Atto di compravendita 或 Rogito（最终的正式合同）
在意大利，房屋买卖必须要由公证员（Notaio）操作，所以最终的房屋购买合同必须要去公证员那里签订，然后过户。
在这里，需要提醒大家，契约精神是西方民主和法治的前提和基础，所以无论是 Proposta di acquisto（要约），还是 Contratto preliminare（预约合同），只要双方签订了，它们就会有法律效力，而并非废纸一张，所以我们的建议是在签任何文件之前，必须要先看清楚看明白它们的内容，否则如果违约，可能需要承担很大的损失。
实习律师 周弼盛
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雷达卡
发表于 2023-5-24 12:27:09
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