【4】在意大利生活和创业指南 之在意大利购置不动产

alexzou

在意大利购置不动产
购置或出售不动产（住宅、办公室、店铺、作坊、土地，等等）是一个人生活中最重要的时刻之一，不论是作为投资，还是，首先，不动产用来作为家庭生活的居住地。
为了更好地保护意大利或外国公民，意大利国家要求合同由公正和专业的公职官员编写：即公证人编写。
实际上公证人根据法律作为独立于出售者和购买者的第三方的身份介入，保证不动产的购买符合所有法律的规定，尊重双方的共同利益特别是购买方的利益。
在购置不动产时公证人的作用显现出其重要性，不论是从交易的复杂性，还是保护各方的苛求来看，从各方就交易结果的达成协议之初就如此：因此建议购买方（几乎总是买卖的弱势一方）从谈判一开始，在签署已经具有约束力和责任的购买意向和预备合同之前，就咨询自己信任的公证人，这样可以与公证人一道权衡交易的各个方面。因此都应该毫不迟疑去找公证人。

对公证人的选择绝对是自由的（不能被房地产公司，贷款银行或出售方指定）购买方来决定，因为后者是支付报酬的一方，除非与出售方另有协议。

因此对公证人的选择应该以客户对其信任的关系为导向，也以咨询所用的时间为依据，来保证购买的稳妥。如果没有自己信任的公证人，可以求助于最近的公证人。

非常重要的是在签署任何具有约束力的文件之前检查是否一切正常，仔细考虑公证人的建议，在出售完成之前，是否有追加成本。各方有权亲自前往公证人处要求澄清和必要的解释来明白文书的后果和法律效益。

为了完成手续的一应文件准备，公证人要做的事情很多。首先公证人调查各方的意愿，按照法律的规定，来决定适用客户目的的文书种类。因此公证人应该询问各方所有帮助他完全了解交易真相的信息，以及各方想要达到的目的。经常发生的是，与公证人谈话中改变了缔约者的初衷，如找到了一种更为贴切或税收上更合理的方案。

只要想一下在公证书签署时没有全部付清，一部分将钱款随着时间分期付还的情况。在这种情况下，重要的是询问公证人关于向出售方担保的方式和相关的成本。有很多保障的方式：从扣押支票，到登记法律抵押，到保留所有权的出售，在这种案例中财产的所有权转让直到最后一期付款到位后才实现。最后，最近的经济危机导致了最新的合同方式出台，如租赁待售（rent to buy），在这种形式中，出售之前先租用不动产，支付租金，租金的一部分算作出售后的价格部分。
一旦确定了应准备的文书，根据法律公证人要进行一系列的防范合法性检查，旨在保证合同有效和时间上无可指责。

房屋可以被私人，公司或建筑企业购买。
• 在任何情况下公证人都要核实：
出售方应是真正的所有者和有权出售住所：
公证人通过核实各方之间的财产状况及其交易的合法性来核实文书涉及的各方的身份和行为能力。公证人检查各方的身份在于避免盗用身份的风险，这在没有拉丁类型的公证人的司法体制中很普遍。
• 房屋不是被抵押的财产：
公证人根据法律在税收局地区办公室核实之前该房产没有被抵押，限制或扣押。此外，公证人应该核实，出售的不动产不是罚款制裁的对象，如公寓建筑（存在购买方承担的主观条件，或价格限制），或特定的主体有优先购买权，或涉及具有历史、艺术、建筑意义的财产。
• 前房产持有者支付了所有的物业费用：
在交房时最适合让物业管理人出具出售方物业费用交纳正常的证明，因为购买方应负责前一年物业费用的欠款。
• 地籍注册平面图符合房屋的实际情况：
公证人应该证实地籍注册平面图存在并提交给双方审阅；出售方应声明和保证地籍数据和平面图符合房屋的实际情况。
• 曾经被实地核查过，证实不动产从建筑/规划的观点看一切正常：
• 双方估计过正常的税率：
公证人确定具体交易的税率并提交给各方，并根据各方的指示核实是否存在享受税收优惠的条件（如购买第一套房的优惠政策，
或在执行分居或离婚协议时的抵税及免税）。公证人由于有税收方面的专业训练有能力提示根据法律节约税务支出的方案。
公证人有责任收取购买方的必要的税费款项，在合同文书登记时将税费支付给税收局。
评估了保护建设中的不动产购买方利益的专门法规的遵守情况（如：发放保证预付款到位的担保金）
• 根据国家和地方的法规的不动产能耗证明：
出售带有设备的建筑物需具备而且经常带有附件的能耗证明（APE），由在专业注册的认证者出具，该证明主要指明不动产供暖能耗的级别。
• 遵守了反洗黑钱，付费以及可能的房地产中介佣金的反追溯性的法规。
所有的公证人检查在公证文书编写时结束。
按规定在签署出售文书时，也同时移交财产。
但有可能各方协商另辟途径：
• 提前交房，应明确此时出售方还是不动产的主人，因而根据法律效益是不动产的责任人；
• 推迟交房，根据出售方的要求，在出售协议条款中加入实施交房的期限，并规定在迟交情况下将受到的处罚。
为了保护公民，法律规定公证书形式的详细规则，特别是：
a) 公证人应向各方及其可能的证人解释文书的全部内容，证人的出席是某些情况下法律规定的（例如当事的一方无签署文书的能力或患有官能残疾），核实各方明白了内容及其法律效益。如果不做这项工作将犯下在公文中作假的罪行；
b) 文书一经宣读和通过，在公证人面前应由各方和可能的证人签字，最后公证人本人签字；
c) 在公证文书中公证人证明根据法律具有一应效益——在法官面前亦然——除非被证实在公文中作假的罪行。
一个出售分为很多阶段，一般很复杂，并不能在签署公证文书时完全结束，公证人应该负责在公共登记部门的一系列重要工作，首先是过户和登记工作。


预备协议（或通称为仲裁协议）
这是出售方和购买方签署的第一份协议。但是有时仲裁协议之前有一份购买建议。以仲裁协议各方保证买/卖，确定不动产的总价，付款方式，出售时间和预付金额（押金/预付），此时交纳给出售方。
从司法观点看，这份（尽管是私人之间达成的）预备协议已经产生约束出售方和购买方的义务：如果押金支付之后购买方决定不买房屋，出售方可以不归还押金，但是如果出售方不想出售，购买方有权要求一笔相当于押金两倍的钱款。
此外还应该知道预备协议的签署是公证行为，可以在登记办公处的进行该协议的登记：这样购买方受到保护免予仲裁协议到公证书签订之间可能发生的任何问题，如抵押、扣押或出售方的破产。例如，在出售方破产的情况下，预备协议的登记可以全部或部分地挽回已付的钱款。这是保护购买方最好的假设。


完成文书后的活动
在签署了文书之后，根据法律公证人在短时间内应履行一系列的职责，一方面保证向国家交纳税款，另一方面向第三方宣布和向所有公民保证交易的安全。
在短期内公证人应履行的职责：
a) 在税收局登记文书和为客户交纳有关的税款；
b) 在公共登记处存放文书——保证购买方和整个集体的利益——让所有人（技术上称为第三方）确实了解文件。在管辖区内不动产登记处档案室存放文书是法律规定的，目的是让所有人知道谁是不动产的主人，他是否有抵押或其他约束。
c) 地籍过户，这样更新地籍册。
公证人报酬多少？
1%。没有规定或预定的价目。因此报酬取决于购买方和公证人之间的自主谈判。如果有要求，如果被要求，公证人有责任提出书面的预算，详细描述其报酬和应付的税费。纯粹提示性价格，在实践中一个价值为20万欧元的不动产交易报酬不超过1%。
其他还有哪些购买的成本？
如果有房地产中介（称为房地产公司）插手，购买方应付相关报酬。纯粹指示性提示，在实践中如上述价格的不动产购买报酬一般为3%。

购买住宅：税收情况

A) 从建筑商/装修公司处购买
从建筑商或装修公司处买卖，除非特殊情况，应交纳增值税，直接交给出售企业。
出售价格上实施的增值税率为：
- 没有第一次购房的优惠，相当于10%；
- 申请第一次购房的优惠，相当于4%；
同样的税收待遇适用于家居建筑合作社成员分得的房子。
如果购买需交纳增值税，除了通过公证人交纳的转交给税收局的税款，还应交纳下列税款：
•登记税：200欧元
•抵押税：200欧元
•地籍注册税：200欧元
税率实施在文书所标明的出售价上。


B) 从私人处购买
私人之间的交易应交纳登记税、抵押税和地籍注册税，由购买方交给公证人，他将在下一步登记时转交给税收局。
1) 没有税收优惠
• 登记税：9%
• 抵押税：50欧元
• 地籍注册税：50欧元
2) 享受购买第一个住宅的优惠
• 登记税：2%
• 抵押税：50欧元
• 地籍注册税：50欧元
如果不动产变为自然人的住宅，购买方可以申请补偿不动产“地籍价值”（价-值）登记的费用（即地籍收益乘以115.5法定系数的乘积值），与实际出售价格的总额无关，即使大于这个值。
最低税不低于1000欧元。


作者（autore）： CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO 来源（fonte）：notariato.it
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