想在海外投资 海外买房？一篇文章搞懂 意大利买房 意大利置业 全套流程！

意投置业行政

海外投资 海外买房，流程看似繁琐复杂，网上也是众说纷纭，其实大家都有道理，因为各种各样的特殊情况层出不穷。但是在意大利基本流程还是统一的，我们意投置业尽量用一篇文章给需要了解的客户做一个基本的知识普及。



不动产投资涉及很多步骤及特殊情况，该篇不展开讨论，仅构建基本架构。
分为五个步骤：
1) 选区域、看房和调查
2) 通过Proposta d’acquisto 议价协议与房东议价
3) 签署 Preliminare di compravendita 注册的预购合同
4) 过户和缴纳相关税务
5) 各部门报备及水电煤开户



1.选区域、看房和调查
首先，根据购房预算、购房需求和购房目的三个基本面去选择目标区域，搜集符合要求的房源组逐一预约看房，在这个过程中要实地考察周边自然环境，基础设施合并居民组成。选到心仪的房子后，接下来就是房产调查，一般中介手里的房源都是经过基本的产调才可销售的，而直接对接房东的情况就需要及其注意检查一下文件：


1）确认房产来源的合理性，售房者确实是房主且有权出售房屋，需要确认 Atto di provenienza；
2）房东无不良记录，房产没有被抵押，需要确认 Visura ipotecaria；
3）前房主正常缴纳所有的公寓物业费，需要确认 Spese condominiali；
4）地籍规划的存在同时符合真实的状态，需要确认 Visura catastale；
5）有无违建， 需要确认 Planimetria；
6）能源等级证书，需要确认 APE；


尤其需要注意房产来源是否赠予、继承，产权独有还是多人共同持有，有没有潜在的继承者，出售完整产权还是部分产权还是仅使用权等等... 明晰目标房产产权后，我们便可以放心进入下一步与房东议价，买二手房哪有不砍价的道理！



2.Proposta d’acquisto 议价协议
Proposta d’acquisto 购房议价协议，顾名思义便是买房者关于购房基本条件和购房成交金额的一个提议，其中包含了付款时间和付款方式，如果房东答应这个提议，双方便可直接签署该协议。


一般房东不会当天回复，但按规定回复时间最多不可以超过14天。如果房东拒绝，买房者可以选择再次出价或者放弃出价。该协议以房东回签后生效。
另外签署该协议时，还要求买家附上一笔有效的诚意金/押金（一般为5000欧元的支票，高价值房产会随之提升），房东接受签字即可存入支票，拒绝则退回支票。
一旦房东回签并存入支票则该合同已具法律效益，之后买家毁约则丢失所有诚意金，房东反悔则需退还双倍的诚意金作为赔偿。但该协议还是一份私人协议，相比 3) Preliminare 预购合同而言缺乏了一些确定性，房东有权向他人继续销售，毁约后不进行赔付也需要漫长的法律诉讼程序才能维权。
Proposta是买房者与售房者第一次关于房价进行的沟通交流，一般建议通过中介进行（如果买卖双方在此阶段直接见面，很容易会影响后期去争取更大的利益，如果房东发现买家极大的购房意向或买家发现房东急于脱手都会在谈判中迅速处于劣势）。
如有中介此时即应支付中介费，意大利本地中介要求买卖双方在此时全额支付中介费，后续过户问题介于中介无关，过户不成功中介费不退（仅因中介产调没有做好产生的问题全额退款）。
华人中介一般要求此时支付一半中介费，剩下的一半过户时再付。



3.Preliminare di compravendita 注册的预购合同
Preliminare 预购合同也被称为 Compromesso，买卖双方确认意向达成一致却因贷款或其他原因无法立即过户的，则需要签订正式的预购合同并开始房款首付。意大利税务局要求必须在签署预购合同的30天内进行注册。通过预购合同，售房者与买房者在意大利税务局的见证下互相承诺、确定房屋总价、支付方式的具体过户时间。
预购合同签订注册后会对售房者和买房者产生了从法律角度看真实有效的约束：
房东不可以再进行销售，不可以签署其他任何买家的proposta，房产在税务系统中已经指定过户给买家，也意味着从产权等角度看该房产具备过户的条件。
1）若缴纳首付后买房者决定不再购买该房，则房东可以保留全部首付并付税；
2）若房东决定不再出售，则买房者有权索取相当于保证金金额两倍的赔偿，如若房东拒不支付则房产会被查封无法使用和销售。


注册Preliminare时，需要缴纳200欧固定税费，如果有支付保证金/首付款，还应作为税收缴纳保证金的千分之五和首付款的百分之三（可在后期抵税）。
另外，Preliminare可以私人前往税务局注册，但一般是选择在notaio公证处签订，这样保证其完整的法律效益，在这种情况下，即使售房者存意欺诈也无法抵押房产或将其转卖给第三方。
注：该步骤和最终房产过户拥有同等级别的法律约束，notaio 是国家公证人员，不同于买卖双方还有中介都代表的是私人立场，notaio是在整个购房过程中唯一可以百分之百信任的人，相当于国内的房产局，所有在公证处通过notaio公证签订的合同都有国家信用作为背书。



4.过户和缴纳相关税务
最后便是房产过户了，意大利没有专门的房产局给发大红本，房产交易的买卖双方需在notaio的公证处进行过户，且必须在过户时通过公证处缴纳相应税收，税收比例多变，需要跟notaio仔细沟通，比如在买家和卖家均为私人的情况下，有以下几类税收项目：


1) 9%的房产登记税（最低1000欧），如果是首套房的话可减免至2%；
2) 50欧定额的担保税；
3) 50欧定额的不动产税。
注意：税收金额是从房屋地籍价值里计算，且必须要求公证师在买卖文书里写明。
如果买家或房东为公司则有很多不同的情况，一般很少遇到篇幅有限就不展开了。
当然 还有公证师的工时费，每个公证处收费不同建议对比。



5.各部门报备及水电煤开户
成为业主就结束了吗？不，要拿着过户时公证处盖章的 Stipula文件向有关部门进行报备：
1) Comune政府，首先如果是首套房要在第一时间将Residenza迁入，非首套房忽略。主动向政府有关部门申报入住和提交Tari城市居民垃圾税表格；
2) Amministratore di condominio 物业，发邮件到物业公司注明房东的个人信息和联系方式，以便与物业保持沟通防止欠费被告，申请更改门铃及信箱姓名；
3) Attivazione utenze 能源开户，联系煤电能源公司进行开户，需提供电表的POD和煤气表的PDR编码；
4) La portineria ed i vicini di casa 门卫和邻居，远亲不如近邻，和谐的邻里关系也是非常重要，所以一般建议新业主给门卫和近邻们送些小礼物，之后可能会避开很多麻烦也得到一些方便。

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来自: 华人街android版