近72万公寓因未缴管理费面临财务困境，欠款总额达20亿欧元

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根据法国司法专员（原司法执行官）的统计，法国公寓管理费用未缴问题日益严重，导致约72万处公寓面临资金短缺，总欠款高达20亿欧元。



冬季禁令即将结束，租户欠租问题加剧
随着3月31日冬季驱逐禁令（Trêve Hivernale）的结束，房东将恢复对欠租租户的驱逐权。司法专员的报告显示，租户未能按时支付房租的情况明显恶化。2024年，针对拖欠租金的首个法律程序——“支付命令”（Commandement de payer）相比2023年增长了11%，达到17.1万起。同时，法院针对欠租租户下达的司法判决数量更是大幅上升112%，达4.5万起。

不仅租户，公寓业主也面临缴费困难
不仅租户欠租，许多公寓业主（即公寓所有权人）也因经济压力难以支付物业管理费。司法专员指出，约80万栋公寓存在财务问题，尤其是那些单位较少（10户以下）的小型公寓。法国国家司法专员协会（CNCJ）主席伯努瓦·桑图瓦（Benoît Santoire）表示：“我从未见过如此严重的情况。”

统计显示，90%的公寓财务困境源于业主未缴纳管理费。这些未缴费用总计达20亿欧元，相当于每年应缴总费用的20%，涉及近100万名业主。在90%以上的法律诉讼案件中，物业管理公司（Syndic）都会胜诉，但大量诉讼已导致法院不堪重负。根据法国国家公寓登记处（Registre National des Copropriétés）数据，2023年，9%的公寓管理费欠缴率超过31%。相比之下，2022年全国平均欠缴率为20%，显示问题持续恶化。

司法专员提议简化催收程序，减少法院负担
为了解决法院案件积压问题，CNCJ提出了一项简化催收的方案，即由司法专员直接向欠费业主发出支付命令，并在一个月内执行催缴，而无需经过法院判决。若业主不同意，可向法院提出异议。桑图瓦表示：“我自己也是公寓物业管理人，哪怕已经发出一至三次催缴通知，业主仍不付款，我不得不向其他业主筹集临时资金来维持公寓运营。”

CNCJ副主席雷吉斯·格拉尼耶（Régis Granier）强调，该措施仍会受到司法监督，不会剥夺业主的法律权利。此外，该方案不仅能减少法院诉讼量，还能加速催收流程、降低司法成本，并促成债务双方协商解决问题。

业主为何拒绝缴纳管理费？
桑图瓦指出，许多业主声称经济压力大，因此选择延迟缴费，但某些费用（如保险费）是不能拖欠的。“如果公寓未能支付保险费用，一旦发生火灾，整栋公寓将无法获得赔偿，这非常危险。”

此外，格拉尼耶认为，业主对物业管理公司的信任度下降也是重要原因。他表示：“过去，即便对物业管理公司不满，业主还是会缴费。但现在，许多业主选择直接拒缴。”

针对这一问题，CNCJ计划向住房部长瓦莱丽·勒塔尔（Valérie Létard）提交包括此项催收改革在内的六项提案，以改善当前的困境。


ChatGPT编译